春游策劃書 -策劃

動(dòng)議：程四月上旬提出/策劃：豐雨受程委托制定此計(jì)劃（待電話征求意見后通過）/主題：游山玩水/時(shí)間：5月1日/準(zhǔn)備：5月1日前，參加者各自準(zhǔn)備好零食、飲料和其他隨身物品；建議衣服不要穿多、飲料備足，最好是具補(bǔ)充能量的紙盒裝酸奶或純奶、如果不想曬黑必備遮陽帽而如果想曬黑則不要戴遮陽帽、每人最好備毛巾或手紙、女士勿穿高跟鞋、男士允許備適量燒酒，

春游策劃書

。

內(nèi)容：登楊橋鄉(xiāng)海拔約500米的小龍山（有通頂石階�。�、參拜小龍山龍泉寺、在龍泉寺吃午餐齋飯、游覽龍泉寺西邊數(shù)公里處“天上人間”景區(qū)、如果個(gè)別人精力充沛可自行加游其他景區(qū)、返回龍泉寺稍息后下山返城、返城后由程安排晚餐……

分工：豐負(fù)責(zé)拍照片（開銷約40元）；程負(fù)責(zé)晚餐（開銷約50-300元）；吳負(fù)責(zé)龍泉寺午餐齋飯（開銷約40元）；余負(fù)責(zé)往返路費(fèi)（開銷約58元，程最好承擔(dān)約30元交通費(fèi)用）；方和李安排大家在迎江寺吃早點(diǎn)（開銷35-80元）；劉女士準(zhǔn)備適量水果，但由吳和程幫著拿，據(jù)說他們非常喜歡干這事。

過程：（以下涉及的時(shí)間不必刻板照搬，但也不能太隨意）清晨8時(shí)在迎江寺素菜館集合，由方和李準(zhǔn)備早點(diǎn)； 8：45乘出租車至菱湖南路下，改乘3路公交車于9：40抵楊橋鎮(zhèn)大灣；豐聯(lián)系楊橋楊某（13074065179）駕三輪車來大灣接送至銅山（車費(fèi)10元）；豐聯(lián)系龍泉寺主持覺清（電話：5830595）安排午餐齋飯(按每人5元支付)； 10：00登小龍山；10：20第一次休息15分鐘；10：50第二次休息15分鐘； 11：30抵龍泉寺觀摩露天石佛及寺中眾佛像、燒香、休息、午飯（齋面）； 12：30自龍泉寺出發(fā)西行，遇到第一個(gè)叉路口選左邊，遇到第二個(gè)叉路口選右邊，進(jìn)第一個(gè)山谷左拐，進(jìn)第二個(gè)山谷右拐，過石板橋向上攀登。這時(shí)候所有人心里可能都在埋怨程和豐想出的餿主意，吳在默默喘粗氣，豐累得不想說話，余則回憶起躺在床上休息的美妙感受…… 13：20抵名為“讀書處”的石窟稍事休息，接著拐向右行進(jìn)，見巖石下有小洞（注意黑色小箭頭標(biāo)記），鉆進(jìn)洞內(nèi)片刻自北出，眼前豁然開朗，遙見擎天石柱上刻著“天上人間”四個(gè)剛勁大字！石柱下有寬敞的石洞群和巨巖群，巨巖上有石桌石椅可供釃酒臨風(fēng)欣賞山河美景。 13：30至14：30自由活動(dòng)：吃零食飲酒、鉆山洞、采折鮮嫩竹筍、拍照留念…… 15：00離開“天上人間”約于15：45返回龍泉寺休息； 16：00離開龍泉寺下山，16：30抵山腳銅山村；乘3路公交車離開銅山村返城；

尾音：20年后，有人拄著拐杖在夕陽下回憶：多美的小龍山啊，山下石塘湖波光粼粼，岸邊女兒山嫵媚多姿，湖中諸島宛若仙境！那時(shí)我們精力多充沛啊，記得是程什么安出的好主意……

附注：此《計(jì)劃書》由程保管并負(fù)責(zé)前期聯(lián)絡(luò)，務(wù)必使參加者了解自己的責(zé)任。

前言
　　通過對(duì)潤(rùn)業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營(yíng)銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟。
　　我司經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)調(diào)研，根據(jù)市場(chǎng)所反映出來的背景，結(jié)合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場(chǎng)銷售的建議供貴司參考，

策劃

《春游策劃書》(http://m.stanzs.com)。
　　如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套系統(tǒng)的極具可行性的營(yíng)銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。
　　眾成偉業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷管理有限公司
　　目錄
　　一、市場(chǎng)背景
　　二、項(xiàng)目分析
　　三、項(xiàng)目定位
　　四、客源定位
　　五、產(chǎn)品建議
　　六、推案策略
　　七、廣告策略
　　八、銷售執(zhí)行
　　九、公司簡(jiǎn)介
　　十、合作模式
　　一、市場(chǎng)背景
　　濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢(shì)，在市場(chǎng)發(fā)展的過程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場(chǎng)構(gòu)成要素的特征，簡(jiǎn)析如下：
　　(一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：
　　客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市場(chǎng)選擇范圍小，客戶購(gòu)買存在一定盲目性。
　　開發(fā)商特征：政府對(duì)開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場(chǎng)發(fā)展特性，主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識(shí)，對(duì)專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。
　　項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。
　　銷售特征：無整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。
　�。ǘ�)XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段
　　客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購(gòu)及消費(fèi)心理上趨于理性，此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為市場(chǎng)主力。
　　開發(fā)商特征：迫于競(jìng)爭(zhēng)的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理念，對(duì)營(yíng)銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路線靠攏。品牌意識(shí)已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市場(chǎng)。同時(shí)由于政府對(duì)土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤(rùn)趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
　　項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場(chǎng)份額。地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。
　　銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不斷翻新。
　　在上述市場(chǎng)背景下，客戶、市場(chǎng)及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較大變化：
　　1、客戶需求的變化
　　ø能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變。
　　ø對(duì)于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。
　　ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對(duì)前兩種客戶來說已有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

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