經(jīng)營(yíng)性采購(gòu)管理辦法(熱)

　　政府采購(gòu)制度以公開(kāi)招標(biāo)為原則，從決策到監(jiān)督體現(xiàn)了廣泛的公平性、公正性和規(guī)范性。因此，被稱之為“陽(yáng)光下的交易”。目前，我國(guó)頒布了《中華人民共和國(guó)政府采購(gòu)法》（以下簡(jiǎn)稱采購(gòu)法）中指出：“政府采購(gòu)，是指各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織，使用財(cái)政性資金采購(gòu)依法制定的集中采購(gòu)目錄以內(nèi)的或者采購(gòu)限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和服務(wù)的行為�！逼渲蟹�務(wù)類主要包括設(shè)備維修、建筑物維修、車輛保險(xiǎn)、加油、維修、會(huì)議、物業(yè)管理和單價(jià)2萬(wàn)元以上的其他勞務(wù)及服務(wù)。筆者僅就政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的相關(guān)問(wèn)題作以下探討。

　　一、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的必要性

　　（一）為了進(jìn)一步深化政府采購(gòu)制度改革，加快服務(wù)類政府采購(gòu)發(fā)展，促進(jìn)轉(zhuǎn)變政府職能和提高行政效能

　　根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于政府向社會(huì)力量購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（〔20xx〕96號(hào)）的工作要求積極推廣政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)，這不僅關(guān)系到政府一定時(shí)期財(cái)政資金以及其他資源配置的合理性問(wèn)題，還涉及政府如何在其行政實(shí)踐中引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)健康有序發(fā)展。從近期統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，采購(gòu)單位以機(jī)關(guān)單位、公共場(chǎng)所、大學(xué)院校等為主，采購(gòu)年度從1年到3年不等，采購(gòu)內(nèi)容以物業(yè)管理綜合服務(wù)、保安、保潔、綠化等為主。

　�。ǘ�）物業(yè)管理的“五類服務(wù)七種管理”基本能滿足政府行政管理的需要

　�。�1）常規(guī)公共。這是法律賦予物業(yè)管理的職責(zé)，也是物業(yè)管理工作中的基本管理工作，它將公共的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目，通過(guò)“公共契約”的形式相對(duì)固定下來(lái)，作為物業(yè)公司最基本的服務(wù)項(xiàng)目。其中主要包含七種管理：房屋建筑主體管理、房屋設(shè)備設(shè)施管理、保潔衛(wèi)生管理、環(huán)境綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理。

　�。�2）有償特約。是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提高物業(yè)使用人的工作和生活條件，為滿足一部分物業(yè)使用人的個(gè)別需要，受其委托而提供的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先根據(jù)業(yè)主需要設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)的內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，供需要該服務(wù)的使用人自行選擇。有償特約實(shí)質(zhì)是一種委托服務(wù)，如會(huì)議接待、會(huì)議室布置等。

　　（3）市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。這是一種具有多種經(jīng)營(yíng)職能的服務(wù)方式。物業(yè)管理公司根據(jù)客觀條件和實(shí)際需要，可統(tǒng)籌安排經(jīng)營(yíng)與物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共服務(wù)相結(jié)合的、面向市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。服務(wù)收費(fèi)以市場(chǎng)而定，具有營(yíng)利性特點(diǎn)。

　�。�4）無(wú)償便民。在物業(yè)服務(wù)中，為了溝通和融洽物業(yè)服務(wù)者與業(yè)主及使用人之間的關(guān)系，提高社會(huì)效益和長(zhǎng)期效益，物業(yè)企業(yè)除提供有償外，還應(yīng)提供無(wú)償性的便民服務(wù)，包括在值班室設(shè)置醫(yī)藥箱、針線包、地圖等。

　�。�5）公眾性代辦服務(wù)。這是一種典型的委托服務(wù)，是物業(yè)公司受諸如自來(lái)水公司、電力公司、網(wǎng)絡(luò)公司等具有提供公眾服務(wù)性質(zhì)的一些公司委托，其收取水、電等相關(guān)費(fèi)用。

　　從現(xiàn)代物業(yè)管理理論看，現(xiàn)代物業(yè)管理是一種集經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)于一身的綜合性管理。管理的內(nèi)容基本能夠滿足政府后勤服務(wù)之需要，其管理的手段與方法也足以能夠?yàn)檎�府提供較為滿意的服務(wù)。

　　二、政府采購(gòu)物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作應(yīng)采用標(biāo)準(zhǔn)化方式

　　按照法律規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)公司的選擇上，政府采購(gòu)應(yīng)采取招投標(biāo)方式。既可公開(kāi)招標(biāo)，也可邀請(qǐng)招標(biāo)，原則上所選取的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該是具有一定資質(zhì)（應(yīng)為二級(jí)以上）且有優(yōu)良業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)狀況良好的企業(yè)。

　　在對(duì)物業(yè)公司的管理上，對(duì)其物業(yè)管理服務(wù)及其他服務(wù)實(shí)行合同制管理。建立制式合同，應(yīng)將物業(yè)基本情況、物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及付款方式、物業(yè)管理用房、其他服務(wù)內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等做出詳細(xì)的約定。建立評(píng)估機(jī)制，項(xiàng)目合作前有資質(zhì)審查，合作過(guò)程中有跟蹤了解，在合作完成后有績(jī)效評(píng)估�？�(jī)效評(píng)估主要根據(jù)合同履行情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)。在資金支付上，結(jié)合合同完成情況和評(píng)估結(jié)果，實(shí)行國(guó)庫(kù)集中支付，評(píng)估驗(yàn)收結(jié)果作為財(cái)政撥付尾款的依據(jù)和今后項(xiàng)目招標(biāo)的重要參考，并建立合同信用檔案。

　　三、政府采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容選擇適度標(biāo)準(zhǔn)化

　�。ㄒ唬┤�面購(gòu)進(jìn)“常規(guī)性公共服務(wù)”

　　全面購(gòu)進(jìn)物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)，不僅涵蓋了目前政府后勤管理的大部分內(nèi)容，同時(shí)在政府購(gòu)進(jìn)服務(wù)后，可促使政府抓住契機(jī)，推進(jìn)機(jī)關(guān)后勤服務(wù)機(jī)構(gòu)改革。

　　（二）根據(jù)需要區(qū)別購(gòu)買(mǎi)物業(yè)企業(yè)特約及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)

　　物業(yè)企業(yè)的特約服務(wù)及市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，按理論是根據(jù)業(yè)主和使用人的需要選擇服務(wù)項(xiàng)目，政府完全可以根據(jù)需要與物業(yè)公司協(xié)商購(gòu)買(mǎi)其提供的此類服務(wù)，具體著重為以下幾個(gè)方面：

　�。�1）會(huì)議服務(wù)。行政中心內(nèi)有各種會(huì)議室。會(huì)議室的管理可分為日常的保潔、維修養(yǎng)護(hù)和會(huì)議（開(kāi)會(huì)時(shí)的使用）管理兩部分。物業(yè)管理的范圍主要是物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共用部位、公用的設(shè)備實(shí)施和相關(guān)場(chǎng)地，會(huì)議室應(yīng)該歸屬于共用部位，故其中的日常管理可按面積納入物業(yè)企業(yè)的常規(guī)性公共服務(wù)范圍，由物業(yè)公司進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和管理。

　　（2）機(jī)關(guān)餐飲服務(wù)。對(duì)于職工食堂，采取購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式，按一定的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和“保本微得”的原則，組織政府采購(gòu)，引進(jìn)專業(yè)的餐飲企業(yè)或酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。餐飲服務(wù)工作人員隸屬于餐飲企業(yè)，和政府各部門(mén)無(wú)雇傭關(guān)系，政府對(duì)此不再雇用工作人員，也不參與經(jīng)營(yíng)管理，徹底將餐飲服務(wù)推向市場(chǎng)，由企業(yè)經(jīng)營(yíng)。

　　（三）有選擇性地購(gòu)買(mǎi)公眾性代辦

　　物業(yè)公司的服務(wù)內(nèi)容中有公眾性代辦服務(wù)，所以，在行政中心，物業(yè)公司不僅可受托代收水電費(fèi)等，還可以接受行政中心委托，為機(jī)關(guān)代辦報(bào)刊征訂、郵件收發(fā)、代收代繳房租等公共繳費(fèi)服務(wù)。對(duì)政府機(jī)關(guān)各部門(mén)單位應(yīng)分擔(dān)的水電暖費(fèi)用，由物業(yè)公司按行管局有關(guān)要求進(jìn)行科學(xué)分?jǐn)偦虬磳?shí)際分戶計(jì)量，并經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)同意后，向行政中心內(nèi)單位收取，費(fèi)用結(jié)算通過(guò)國(guó)庫(kù)直接支付實(shí)現(xiàn)。政府為此按收繳情況及相關(guān)協(xié)議向物業(yè)公司支付一定的費(fèi)。

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