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物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃

時間:2022-12-21 13:37:43 工作計(jì)劃 我要投稿
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物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃

  人生天地之間,若白駒過隙,忽然而已,我們的工作又進(jìn)入新的階段,為了在工作中有更好的成長,此時此刻我們需要開始制定一個計(jì)劃?墒堑降资裁礃拥挠(jì)劃才是適合自己的呢?以下是小編為大家收集的物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃,僅供參考,希望能夠幫助到大家。

物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃

物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃1

  1月份:

  1)完成體系文件的管理評審工作,保證滿足體系認(rèn)證的符合性;

  2)準(zhǔn)備公司物業(yè)資質(zhì)申報(bào)工作,并做好相關(guān)工作;

  3)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通,制定公司工作簡報(bào);

  2月份:

  1)2月底完成體系文件的第二次內(nèi)審工作;并及時整改和關(guān)閉不合格項(xiàng),力求體系文件運(yùn)行的完好性;

  2)確保大廈評優(yōu)資料的全面和完整性,有必要向市局提出書面性報(bào)告,并協(xié)助相關(guān)資料的移交工作;

  3)完善公司規(guī)章制度的內(nèi)部建設(shè),確保公司工作開展的正常運(yùn)作;

  3月份:

  1)做好一切ISO9000質(zhì)量認(rèn)證體系的`準(zhǔn)備工作,并保證認(rèn)證工作順利的通過;

  2)做好大廈評"區(qū)優(yōu)"的申報(bào)工作,同時完善好評優(yōu)資料的創(chuàng)建工作;

  4月至6月:

  1)做好評優(yōu)工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備,迎接"區(qū)優(yōu)"的評審工作;保證"區(qū)優(yōu)"評比工作順利通過;

  2)持續(xù)改進(jìn)體系文件的適用性和可操作性;并按要求深入工作現(xiàn)場,做好體系文件正常的運(yùn)行工作;

  3)做好用戶意見調(diào)查工作,分析用戶的需求,客觀評價用戶的滿意度,并提出預(yù)防糾正整改措施;

  7月至9月:

  1)做好市優(yōu)創(chuàng)建的準(zhǔn)備工作和市優(yōu)申報(bào)工作,以"市優(yōu)"標(biāo)準(zhǔn)整理相關(guān)的評優(yōu)資料;

  2)全面展開體系文件的內(nèi)審工作和管理評審工作;

  10月至12月:

  1)完成體系文件運(yùn)行的復(fù)審工作;

  2)做好評優(yōu)工作的各項(xiàng)準(zhǔn)備,迎接"市優(yōu)"的評審工作;保證"市優(yōu)"評比工作順利通過;

  3)做好用戶意見調(diào)查工作,分析用戶的需求,客觀評價用戶的滿意度,并提出預(yù)防糾正整改措施;

  4)提交年度總結(jié)和下年度計(jì)劃;

物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃2

  一、健全組織網(wǎng)絡(luò)。認(rèn)真落實(shí)街道辦事處消防安全工作的各項(xiàng)計(jì)劃安排,建立社區(qū)消防安全檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組,建立由社區(qū)主任擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)小組組長,社區(qū)干部及居民骨干為成員的領(lǐng)導(dǎo)小組。實(shí)行消防安全工作責(zé)任制,將消防安全工作任務(wù),層層分解落實(shí)到人,形成消防安全工作的群防群治網(wǎng)絡(luò)。充分調(diào)動廣大人民群眾做好消防工作的積極性,有效地預(yù)防和減少安全事故的.發(fā)生。

  二、充分利用各種宣傳陣地,廣泛開展消防宣傳教育。年內(nèi)出宣傳黑板報(bào)不少于5期,增強(qiáng)轄區(qū)居民的消防意識,繃緊消防安全這根弦。同時,要利用“防火宣傳周”、“119消防日”等活動,突出社會弱勢群體和外來務(wù)工人員兩大宣傳重點(diǎn)。

  三、加大火災(zāi)隱患排查、整改力度。深入開展火災(zāi)隱患“排查、整改、保安全”活動,結(jié)合不同季節(jié)火災(zāi)特點(diǎn),冬春季節(jié)開展對公眾聚集場所、易燃易爆場所以及其他人員密集場所的火災(zāi)隱患排查整治工作;在7月份炎熱季節(jié)開展一次易燃易爆化學(xué)危險品場所的消防安全專項(xiàng)治理。特別是做好轄區(qū)內(nèi)個體戶的消防安全排查工作。同時,對于存在安全隱患的情況,協(xié)調(diào)有關(guān)部門或個人進(jìn)行及時整改,嚴(yán)防反彈。

  四、及時加強(qiáng)安全工作情報(bào)信息收集,及時準(zhǔn)確掌握社區(qū)重點(diǎn)要害部位的情況;對發(fā)現(xiàn)的火災(zāi)隱患進(jìn)行監(jiān)控和撲救,防止火災(zāi)蔓延和擴(kuò)大,要把消防安全工作做到防患于未然。

  五、進(jìn)一步完善消防監(jiān)督機(jī)制,形成社會消防工作新局面。繼續(xù)推進(jìn)和拓展群眾舉報(bào)火災(zāi)隱患途徑,做到政令暢通、信息暢通。同時,多渠道整合社區(qū)消防資源,充分發(fā)揮社區(qū)消防志愿者隊(duì)伍的作用,實(shí)現(xiàn)消防共建,努力形成“政府組織領(lǐng)導(dǎo),部門齊抓共管,群眾積極參與”的社會消防工作新局面。

物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃3

  不斷提高業(yè)主滿意度,引進(jìn)競爭上崗機(jī)制,以最小的成本為公司獲取的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,特此擬定以下公司工作計(jì)劃

  x物業(yè)公司自成立到現(xiàn)在,在公司領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)愛下逐步走入營運(yùn)管理階段,為了能使物業(yè)公司達(dá)到集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的預(yù)期(獨(dú)立運(yùn)營,自負(fù)盈虧),x物業(yè)管理有限公司正面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn),為贏得市場,提升品牌,樹立物業(yè)新形象,不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力,加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和合作,不斷增進(jìn)與業(yè)主之間了解,滿足業(yè)主的需求,不斷提高業(yè)主滿意度,引進(jìn)競爭上崗機(jī)制,以最小的成本為公司獲取的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益,特此擬定以下工作計(jì)劃

  一、充分發(fā)揮x物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神,調(diào)動員工的主觀能動性和增強(qiáng)主人翁意識。

  1、每周召開一次工作例會,在總結(jié)工作的同時,積極充分聽取基層員工的呼聲、意見或合理化建議或批評。

  2、不定期開展團(tuán)隊(duì)活動。組織員工進(jìn)行愛衛(wèi)生、愛護(hù)商品樓周邊環(huán)境的宣傳等活動,增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

  二、轉(zhuǎn)變思想,端正態(tài)度,牢樹為業(yè)主(住戶)服務(wù)意識。

  為了提升服務(wù)水平,我們將推行全員首接責(zé)任制。每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待業(yè)主和訪客的建議,并在第一時間傳遞到服務(wù)中心,并有義務(wù)跟蹤處理結(jié)果,通知建議人,使服務(wù)得到自始至終完整體現(xiàn)。樹立以業(yè)主為中心,并在首接責(zé)任制的同時,推進(jìn)一站式全新的服務(wù)理念。

  三、激活管理機(jī)制

  1、管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級負(fù)責(zé)制,即各部門員工崗位分工明確,各司其職,各盡其能,直接向主管負(fù)責(zé),主管直接向經(jīng)理負(fù)責(zé),同時各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書》。

  2、管理處實(shí)行定時值班制,改變工作作風(fēng),提高辦事效率,向業(yè)主公布管理處常設(shè)(報(bào)修)電話,全方位聆聽業(yè)主的聲音。

  3、制定切實(shí)可行的管理措施,推行首問責(zé)任制。

  4、健全完善管理處規(guī)章制度,如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績效考核制度、內(nèi)部員工獎懲制度等。

  5、月績效考核工作盡量量化,建立激勵機(jī)制和健全績效考核制,根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績、崗位技能等做到獎勤罰懶,激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

  6、完善用人制度,競爭上崗,末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會。

  7、加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理,建設(shè)高效團(tuán)隊(duì),增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

  四、嚴(yán)格管理,提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

  1、商品樓業(yè)主向政府物業(yè)主管部門有效投訴為零;向物業(yè)公司主管部門有效投訴為2%,投訴處理回訪率100%。

  2、商品樓業(yè)主對服務(wù)工作的滿意率達(dá)90%以上。

  3、急修及時,返工、返修率不高于2%。

  4、治安、車輛、消防管理無重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

  5、房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng),運(yùn)行正常,無管理責(zé)任事故發(fā)生。

  6、管理處擬成立社區(qū)文化活動小組,負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)活動;充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

  7、本年度記錄、資料保存完整,及時歸檔。

  8、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)95%以上;物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

  五、加大培訓(xùn)力度,注重培訓(xùn)效果。

  管理處挑選精兵強(qiáng)將,成立以經(jīng)理為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)新入職培訓(xùn)

  為新招員工提供的基本知識和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的.目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢),熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度,獎懲制度、考核制度等),掌握基本的服務(wù)知識(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語言規(guī)范、禮貌常識等),掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

  1、崗前培訓(xùn)內(nèi)容:公司規(guī)章制度、《員工手冊》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識等內(nèi)容。

  2、在職培訓(xùn)

  培訓(xùn)內(nèi)容

  1、x物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

  2、x物業(yè)公司的《員工手冊》

  3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

  4、各部門相關(guān)的專業(yè)知識

  通過以上培訓(xùn)內(nèi)容來加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

  六、提升x物業(yè)服務(wù)品牌,樹優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

  1、人力資源整合,根據(jù)管理處工作需要,適當(dāng)將部分崗位職能合并,實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗,因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

  2、客戶服務(wù):繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊》,注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量,為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

  3、設(shè)備設(shè)施維護(hù):按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則,對商品樓所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí),做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保商品樓的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行,做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃,有落實(shí),杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

  4、清潔綠化管理:清潔綠化部門要發(fā)揚(yáng)主人翁精神,增強(qiáng)責(zé)任心和使命感,形成團(tuán)隊(duì)凝聚力,落實(shí)主管追究主問制。另外要對清潔綠化加大監(jiān)管力度,力爭在此方面有較大的改觀。

  5、資料管理:嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外,擬想對業(yè)主資料、業(yè)委會資料進(jìn)行較徹底的分類整理,做到目錄清晰,檢索方便,樓層各住戶資料袋裝化,實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理,同時制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

  6、車輛管理:對進(jìn)入商品樓的車輛進(jìn)行嚴(yán)格管理,逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車輛按固定車位停放;臨時車輛采用臨時收費(fèi)管理;對需要保管的車輛采取保管措施,簽訂車輛保管合同,車主支付保管費(fèi)。

  7、安全、消防管理:加強(qiáng)對保安員應(yīng)知應(yīng)會、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn),完善標(biāo)識系統(tǒng),對外來人員(裝修人員)進(jìn)出識別登記、出租屋的登記、住戶搬運(yùn)、等管理工作,要求保安員對商品樓內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查,維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

物業(yè)管理員年度工作計(jì)劃4

  物業(yè)管理大體上分為早期介入、接管驗(yàn)收管理、業(yè)主入駐管理、保安管理、消防管理、清潔綠化管理、房屋及共用設(shè)備設(shè)施管理、財(cái)務(wù)管理、質(zhì)量管理、人力資源管理等方面,在實(shí)際操作中,我們將根據(jù)各階段的特點(diǎn),有重點(diǎn)、有步驟地逐項(xiàng)落實(shí)。

  一、早期介入的具體工作計(jì)劃:

  1、檢查配套設(shè)施是否完善,如保潔用服務(wù)間、垃圾房、停車場、自行車庫、開水爐(間)、吸煙區(qū)等服務(wù)設(shè)施;另外如物管公司用房、庫房、更衣室、工程部工作間、值班室等后勤設(shè)施;

  2、檢查水電供應(yīng)容量及能源費(fèi)計(jì)量的設(shè)計(jì)。根據(jù)xxxx的功能要求和考慮不同業(yè)主(租戶)使用的設(shè)備及其發(fā)展需要審查水電特別是區(qū)域供電容量。

  3、檢查安全監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)設(shè)備的布局是否合理實(shí)用,是否留有死角。

  4、檢查機(jī)電設(shè)備的配臵是否合理。

  5、收集整理合同文件和技術(shù)檔案資料。

  6、起草物管委托合同并與開發(fā)商簽署;

  7、與開發(fā)商協(xié)商制定管理維修公約并報(bào)市房地局核準(zhǔn)備案;

  8、制定物業(yè)管理的崗位設(shè)臵和人員編制,列出人員到位時間表;

  9、制定匯總各部門采購清單(辦公家具設(shè)備及用品、工程工具及材料、保潔機(jī)器及用品、工服及更衣柜、保安器械及用品、印刷品、指示牌等)

  10、根據(jù)正式管理前人員到位計(jì)劃、人員工資福利及辦公費(fèi)用以及采購清單編制開辦費(fèi)預(yù)算報(bào)開發(fā)商審批執(zhí)行;

  11、根據(jù)具體情況及業(yè)主租戶的服務(wù)需求預(yù)測編制物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算,確定每月每建筑平米的管理費(fèi)金額;根據(jù)設(shè)備情況及業(yè)主使用功能的要求,擬定能源費(fèi)計(jì)量及分?jǐn)偡桨讣霸瓌t;確定服務(wù)項(xiàng)目及各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

  12、與開發(fā)商辦理交接樓手續(xù)(包括安全消防責(zé)任的交接);交接內(nèi)容要有以下幾點(diǎn):

  ●產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍/業(yè)戶名單/地址及郵編

  ●圖紙資料及設(shè)備使用操作手冊

  ●供貨商/承建商的培訓(xùn)

  ●政府及行業(yè)主管部門簽發(fā)的許可證書或執(zhí)照

  ●鑰匙

  ●專用工具和備品備件

  ●遺留問題的確認(rèn)和解決時限

  ●保修安排(電話聯(lián)絡(luò)單)

  ●電、水、氣表的抄讀確認(rèn)

  ●資產(chǎn)/材料/工具

  ●問題

  ●問題的原因

  ●已造成或?qū)⒃斐傻暮蠊?/p>

  ●解決方案建議(時間、費(fèi)用和相關(guān)影響;徹底解決、改善、管理措施彌補(bǔ))

  ●時間限制要求

  13、建立主要的制度和工作程序:公眾制度、員工崗位職責(zé)、人事制度、財(cái)務(wù)制度及重要對客服務(wù)程序等;

  14、相應(yīng)文件及表格的設(shè)計(jì)、印刷和使用;

  15、協(xié)助發(fā)展商辦理業(yè)主的入伙手續(xù);辦理業(yè)主及租戶的入住手續(xù)。

  二、前期主要服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

  (一)、基本要求

  1、前期服務(wù)與開發(fā)商雙方簽定規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同,明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。

  2、承接項(xiàng)目時,對公用部位,公用設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真查檢,驗(yàn)收手續(xù)齊全。

  3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

  4、有完善的物業(yè)管理方案,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等健全制度。

  5、管理服務(wù)人員佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動、熱情。

  6、根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

  7、按合同約定規(guī)范使用房屋專項(xiàng)維修資金。

  (二)、房屋管理

  1、對房屋公用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù),檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

  2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍的,及時編制維修計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向開發(fā)商提出報(bào)告與建議,根據(jù)建設(shè)方的決定,組織維修。

  3、每周巡查1次房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養(yǎng)護(hù)。

  4、按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約要求,建立完善的裝飾裝修管理制度。裝修前,依規(guī)定審核業(yè)主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每2日巡查一次裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的,及時勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。

  5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報(bào)告有關(guān)主管部門。

  (三)、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

  1、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。

  2、公示24小時服務(wù)電話。急修30分鐘內(nèi),到達(dá)現(xiàn)場,有報(bào)修、維修記錄。

  3、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全。

  4、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范,責(zé)任人明確;操作維修人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

  5、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄。需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計(jì)劃和房屋專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向開發(fā)商提出報(bào)告與建議,根據(jù)建設(shè)方的決定,組織維修或者更新改造。

  6、消防設(shè)施設(shè)備完好,可隨時啟用;消防通道暢通,設(shè)備房保持整潔。

  7、樓道燈完好率不低于85%,發(fā)現(xiàn)燈壞及時維修。

  8、將公共設(shè)施如公廁、配電房、路燈、排水排污管道、化糞池、馬路、停車場、公共活動場所等管理好,不得改變其使用功能。

  9、對配電柜、空調(diào)待各類設(shè)備做好運(yùn)行及維修保養(yǎng)記錄臺帳,定期檢查。

  10、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水。

  (四)、公共秩序維護(hù)

  1、小區(qū)北出入口實(shí)行7:00---19:00門衛(wèi)值班;高層出入口及南出入口實(shí)行保安24小時值班。

  2、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每3小時至少巡查1次。

  3、車輛停放有序。小區(qū)進(jìn)出口通道暢通。對進(jìn)出車輛指揮管理有序有禮,進(jìn)出方便。

  4、對摩托車、自行車指定位臵停放,停車秩序整齊有序。

  5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案,事發(fā)時及時報(bào)告有關(guān)部門,并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

  6、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施,對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

  7、全小區(qū)實(shí)行24小時機(jī)動巡邏,夜間實(shí)行電子巡更。

  (五)、保潔服務(wù)

  1、生活垃圾每日清運(yùn)1次。

  2、公共場所每日清掃2次,出入口、樓道每日清掃1次,共用部位玻璃每月清潔1次,樓道燈每季清潔1次,電表箱、樓梯扶手、消防箱、信箱等設(shè)備,每周抹一次,確保無衛(wèi)生死角。

  3、小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每2年疏通1次,雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏2次,發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

  4、做到七凈、六無。七凈:路面凈、路沿凈、人行道凈、雨(污)水井口凈、樹根凈、路燈桿根凈、墻根凈;六無:無垃圾污物、無動物糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯浮土、無污水臟物。

  5、根據(jù)實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。

  (六)、綠化服務(wù)

  1、對綠化區(qū)域每天定時澆水,定期進(jìn)行翻土,栽種草皮植被,及時清除雜草,創(chuàng)造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境。對小區(qū)內(nèi)所有的綠化花木負(fù)責(zé),成活率要達(dá)95%以上。

  2、保證小區(qū)所有綠化設(shè)施完好,對小區(qū)內(nèi)綠化區(qū)域進(jìn)行管理(澆水、修枝整形及養(yǎng)護(hù)),對一切破壞綠化的行為給予制止。

  3、負(fù)責(zé)小區(qū)綠化區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生及保潔工作,及時處理枯枝落葉。

  4、公共門廳常年布臵綠色植物,定期對其進(jìn)行澆水、修剪、施肥、殺蟲養(yǎng)護(hù)。

  (七)、收發(fā)服務(wù)

  1、報(bào)紙、雜志、信函發(fā)放準(zhǔn)確及時。

  2、各種快遞、掛號信函、重要文件等登記詳細(xì),發(fā)放準(zhǔn)確及時,無錯發(fā),漏發(fā)。物業(yè)人員配備、培訓(xùn)及管理

  一、人員配備

  物業(yè)管理處人員配備是依據(jù)我公司多年的管理經(jīng)驗(yàn),結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行測算。各類人員共計(jì)27人,其中主任1名,管理員1名,保潔員7名,綠化工1名,水電工1名,保安員16名。

  二、人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度,高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來執(zhí)行。我公司建立了較好的管理人員培訓(xùn)機(jī)制。培訓(xùn)是員工能否圓滿執(zhí)行制度并達(dá)到目標(biāo)的手段,也是物業(yè)管理處能否實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的一個重要保證。

  1、政治思想素質(zhì)培訓(xùn)。全體員工都應(yīng)樹立全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想,熱愛物業(yè)管理工作,提倡“”熱忱、奉獻(xiàn)”的敬業(yè)精神。

  2、職業(yè)道德培訓(xùn)。教育員工樹立“五愛”思想:愛行業(yè),愛用戶、愛崗位、愛服務(wù)、愛信譽(yù)。

  3、作風(fēng)建設(shè):根據(jù)員工工作性質(zhì),著統(tǒng)一服裝,統(tǒng)一掛牌。在接待業(yè)主、使用人或賓客時,應(yīng)做到態(tài)度和藹可親,舉止端莊,談吐文明,把“居民至上”作為行動的信條。

  三、“三全四!蔽骞芾眢w系標(biāo)準(zhǔn)

  1、三全四保

  1.1為更好實(shí)現(xiàn)公司各物業(yè)點(diǎn)“天天是精品”的管理目標(biāo),依據(jù)公司“三全”(全方位、全時段、全覆蓋)、“四!(保安、保潔、保綠、保設(shè)備)的總體要求,制訂本標(biāo)準(zhǔn)。

  1.2本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、精神文明建設(shè)和管理效益等方面的要求。

  1.3本標(biāo)準(zhǔn)適用于公司參與管理的所有物業(yè)點(diǎn)。

  2.基礎(chǔ)管理

  2.1接管驗(yàn)收手續(xù)齊備。

  2.2實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。

  2.3與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確。

  2.4建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。

  2.5房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善。

  2.6業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé)。

  2.7各物業(yè)點(diǎn)制訂爭創(chuàng)五星規(guī)劃和具體實(shí)施方案。

  2.8建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制訂具體的落實(shí)措施和考核辦法。

  2.9管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。

  2.10應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率。

  2.11在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

  2.12房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便。

  2.13建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便。

  2.14建立24小時值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄。

  2.15定期向住用戶和發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達(dá)95%以上。

  2.16建立并落實(shí)維修服務(wù)制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄。

  3.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)

  3.1廣場、大廈、停車場等建筑物標(biāo)志明顯,服務(wù)區(qū)內(nèi)門廳布臵合理并設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo),大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位署,并統(tǒng)一有序。

  3.2無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。

  3.3建筑物外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象。

  3.4室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)臵,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。

  3.5空調(diào)安裝位臵統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。

  3.6封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等。

  3.7樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生間、水房等管理完好。

  3.8共用樓梯、天臺、通道等處無堆放雜物及違章占用等,天臺隔熱層無破損。

  3.9房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

  3.10設(shè)施單位面積重量不超過樓板承重限度,無危及建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患。

  4.共用設(shè)備管理

  4.1綜合要求

  4.1.1制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

  4.1.2設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。

  4.1.3配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。

  4.1.4設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故。

  4.2供電系統(tǒng)

  4.2.1保證正常供電,限電、停電有明確的審批手續(xù)并按規(guī)定時間通知住用戶。

  4.2.2制訂臨時用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。

  4.2.3備用應(yīng)急電源可隨時起用。

  4.3弱電系統(tǒng)

  4.3.1按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作。

  4.3.2監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存。

  4.4消防系統(tǒng)

  4.4.1消防控制中心24小時值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時起用。

  4.4.2消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時處理各種問題。

  4.4.3組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人。

  4.4.4訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通。

  4.4.5裝修需報(bào)消防部門審批,對裝修過程嚴(yán)格監(jiān)管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格后方可使用。

  4.4.6服務(wù)區(qū)域內(nèi)無火災(zāi)安全隱患,督促各用戶與相關(guān)部門簽訂消防責(zé)任書。

  4.4.7各住用戶消防、用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定,室內(nèi)電線、插座安裝規(guī)范,無安全隱患。

  4.5電梯系統(tǒng)

  4.5.1電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。

  4.5.2電梯按規(guī)定或約定時間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好。

  4.5.3轎廂、井道、機(jī)房保持清潔。

  4.5.4電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗。

  4.5.5運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。

  4.5.6運(yùn)行出現(xiàn)險情后,應(yīng)有排除險情的`應(yīng)急處理措施。

  4.5.7貨運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載,客梯嚴(yán)禁載貨。

  4.6給排水系統(tǒng)

  4.6.1.建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。

  4.6.2設(shè)備、閥門、管道工作正常,無跑冒滴漏。

  4.6.3按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染。

  4.6.4高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。

  4.6.5限水、停水按規(guī)定時間通知住用戶。

  4.6.6排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生。

  4.6.7遇有事故,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現(xiàn)象。

  4.6.8制定事故應(yīng)急處理方案。

  4.7空調(diào)系統(tǒng)

  4.7.1中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。

  4.7.2中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修。

  4.7.3制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。

  4.8供暖供氣系統(tǒng)

  4.8.1鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常。

  4.8.2管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患。

  4.8.3北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃。

  5.共用設(shè)施管理

  5.1共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無隨意改變用途。

  5.2共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。

  5.3道路、樓道、大堂等公共照明完好。

  5.4廣場、大廈、停車場范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦。

  6.保安及車輛管理

  6.1服務(wù)區(qū)域內(nèi)實(shí)行24小時值班及巡邏制度。

  6.2有專業(yè)保安隊(duì)伍,保安人員熟悉服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)。

  6.3結(jié)合服務(wù)區(qū)域內(nèi)的特點(diǎn),制訂安全防范措施。

  6.4進(jìn)出服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行。

  6.5停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊。

  6.6室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記。

  6.7非機(jī)動車車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),停放整齊,場地整潔。

  6.8危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

  7.環(huán)境衛(wèi)生管理

  7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。

  7.2清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。

  7.3垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。

  7.4管理區(qū)域保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;廣場、大廈地面無紙屑、煙頭等廢棄物。

  7.5廣場、大廈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無攤點(diǎn)外溢、無亂貼、亂畫現(xiàn)象。

  7.6無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物。

  7.7排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染。

  7.8對有毒、有害垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜。

  8.綠化管理

  8.1綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象。

  8.2花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。

  8.3綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

  8.4對廣場、大廈等綠化有管理措施并落實(shí)。

  8.5農(nóng)藥使用要建有嚴(yán)格的領(lǐng)用、保管、使用制度。

  9.精神文明建設(shè)

  9.1全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守服務(wù)區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)定。

  9.2相關(guān)服務(wù)區(qū)域內(nèi)設(shè)立宣傳園地,宣傳管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展健康向上的活動。

  9.3管理區(qū)域內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。

  9.4相關(guān)區(qū)域內(nèi)設(shè)立信息公告欄,符合條件的設(shè)有文化體育活動場所。

  9.5創(chuàng)造條件,積極配合,支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。

  10.管理效益

  10.1物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上。

  10.2提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營。

  10.3物業(yè)管理經(jīng)營狀況良好。

  四、物業(yè)管理檔案的收集

  在小區(qū)物業(yè)管理中,我們的檔案資料的收集工作盡可能及時、完善、不遺漏。所謂完善,從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面、從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境;從時間上講是自始至終,從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全。及時,即要不失時機(jī),做到“六時”。

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