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探討物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門(mén)維修范圍的界定
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各專業(yè)管理部門(mén)的管理維修范圍，一直沒(méi)有一個(gè)明確的界定，早在1994年頒發(fā)的沈政發(fā)（35）號(hào)《沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理辦法》,界定了住宅小區(qū)內(nèi)各專業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)劃分。可是隨著時(shí)間的發(fā)展，隨著物業(yè)小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的不斷增加，隨著各專業(yè)管理部門(mén)體制及管理職能的變化,以前界定的管理維修范圍，己適應(yīng)不了物業(yè)管理飛速發(fā)展的需要。由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清。各專業(yè)管理部門(mén)之間的扯皮之事，推諉之事，時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的正常生活，尤其是實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，由于管理責(zé)任不清，維修范圍不清，嚴(yán)重地影響了物業(yè)公司的正常工作，將本不應(yīng)屬于物業(yè)單位管理和維修的，全讓物業(yè)管理單位來(lái)承擔(dān)．由于部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)不足，以為只要我們的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，繳納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)。所有的問(wèn)題就應(yīng)該由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)。殊不知，物業(yè)管理單位，既不是行政管理部門(mén)，又不是行政執(zhí)法部門(mén)，物業(yè)管理單位就是一個(gè)企業(yè)，而且只是一個(gè)服務(wù)型企業(yè)，他的職責(zé)范圍，就是按照 《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，來(lái)進(jìn)行服務(wù)。在服務(wù)中體現(xiàn)管理，超出《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，就不應(yīng)該由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)。決不能以為，我們居住的小區(qū)或花園實(shí)行了物業(yè)管理，就一切問(wèn)題全由物業(yè)管理單位來(lái)負(fù)責(zé)，只要我們按時(shí)交納了物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，一切損壞就全由物業(yè)管理單位來(lái)維修。根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電干線、照明、鍋爐、暖氣干線、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等”。以上設(shè)施設(shè)備涉及供電部門(mén)、供水部門(mén)、供暖部門(mén)、供氣部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)、消防部門(mén)、市政部門(mén)等。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),有如此之多的專業(yè)管理部門(mén),若不對(duì)其管理責(zé)任和維修范圍進(jìn)界定,勢(shì)必會(huì)影響到管理和維修,影響到業(yè)主和使用人的正常生活。雖然沈政發(fā)[1994]35號(hào)《沈陽(yáng)市住宅小區(qū)管理辦法》對(duì)物業(yè)管理企業(yè)與各專業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)，做過(guò)分工和劃分,可是該文件已經(jīng)宣布作廢，又沒(méi)有相應(yīng)的配套文件出臺(tái)。現(xiàn)在對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理和維修只是憑各專業(yè)管理部門(mén)的“行規(guī)”來(lái)進(jìn)行管理和維修，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的“法規(guī)”進(jìn)行規(guī)范和界定，盡管物業(yè)管理單位在與業(yè)主委員會(huì)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，其共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理和維修已經(jīng)寫(xiě)進(jìn)合同條款，可是由于其管理界限不清,在實(shí)際運(yùn)作中，有些問(wèn)題很難界定，因此有必要對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)備設(shè)施的管理責(zé)任和維修范圍的界定問(wèn)題進(jìn)行探討，以便把物業(yè)管理工作搞的更好。
一、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位管理與維修范圍的界定
根據(jù)建住房字[1998]213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)備設(shè)施維修基金管理辦法》的規(guī)定“房屋的共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、廳門(mén)、樓梯間、走廊通道等”的規(guī)定。對(duì)以上部位的管理和維修，應(yīng)該屬物業(yè)管理單位。因?yàn)槲飿I(yè)管理的基礎(chǔ)是物業(yè)，而物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其場(chǎng)地，作為物業(yè)管理單位，絕不能脫離物業(yè)這個(gè)基礎(chǔ),而去從事其它的經(jīng)營(yíng)與管理，那只能是專業(yè)公司,而不是物業(yè)公司,盡管現(xiàn)在有的物業(yè)公司是由原房管所和企事業(yè)單位下屬的房管科改制的；有的是開(kāi)發(fā)公司下屬的子公司；有的是社會(huì)物業(yè)公司，但其管理的基礎(chǔ)都應(yīng)是各類建筑物。所以房屋共用部位的管理和維修責(zé)任應(yīng)該是物業(yè)管理單位，而不是其它專業(yè)管理單位。其維修費(fèi)用，在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成測(cè)算的時(shí)候，應(yīng)將其共用部位的小修養(yǎng)護(hù)（小修工程的平均費(fèi)用一般為房屋現(xiàn)時(shí)造價(jià)１％以下）維修成本計(jì)入物業(yè)管理成本 之中。當(dāng)需要小修養(yǎng)護(hù)時(shí)，應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支付；當(dāng)房屋共用部位需要中大修以上維修時(shí)，應(yīng)由物業(yè)管理單位向業(yè)主委員會(huì)提交物業(yè)維修申請(qǐng)報(bào)告、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、工程預(yù)算書(shū)、維修資金分?jǐn)偳闆r說(shuō)明等材料，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，并形成書(shū)面決議，向市區(qū)房產(chǎn)局申報(bào)使用專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房屋共用部位的日常管理，定期進(jìn)行檢查和勘查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時(shí)修復(fù)，以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)而影響廣大業(yè)主的正常使用；以免因小修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)造成中大修工程。
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