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房地產(chǎn)投資信托(REIT)的特征與實(shí)踐意義
在房地產(chǎn)投資信托最發(fā)達(dá)的美國，REIT的經(jīng)營和管理由受托人委員會或董事會負(fù)責(zé)。受托人委員會或董事會通常由三名以上的受托人或者董事組成，其中大多數(shù)受托人必須是“獨(dú)立”的，也就是說，該受托人與REIT的投資顧問及其附屬機(jī)構(gòu)沒有任何直接或間接利益關(guān)系。受托人和董事會的主要職責(zé)是負(fù)責(zé)制定REIT的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃并指導(dǎo)其實(shí)施。從本質(zhì)上講，REIT產(chǎn)品是一種資產(chǎn)運(yùn)營型的共同基金，國內(nèi)有些媒體的報(bào)道將其稱為房地產(chǎn)投資基金，嚴(yán)格說來并不妥當(dāng)，因?yàn)檫@個(gè)稱呼在美國通常是指另外一種形式的房地產(chǎn)基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而是主要投資于房產(chǎn)類證券、房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。而REIT主要通過直接運(yùn)營房地產(chǎn)物業(yè)，獲得資產(chǎn)運(yùn)營收益作為基金回報(bào)。
房地產(chǎn)投資信托的比較優(yōu)勢及特征
REIT的資金來源主要有個(gè)方面：一是發(fā)行信托受益憑證或者股票，由機(jī)構(gòu)投資者（如人壽保險(xiǎn)公司或其他養(yǎng)老基金組織等）和個(gè)人投資者認(rèn)購，REIT通常對認(rèn)購者會有一定要求，如上海國投此次發(fā)行的“新上海”國際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃要求投資者加入信托計(jì)劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元：二是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，美國法規(guī)對這一部分的融資比例有著嚴(yán)格的限制，以控制其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)投資信托和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，具有明顯的比較優(yōu)勢，主要分列如下：
�、賀EIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來，具有很強(qiáng)的流動性。在國外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購其股份。
�、赗EIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合的原理，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得相對理想的投資回報(bào)率，從而避免廠直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。
③傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道，使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時(shí)，有機(jī)會間接獲得原本可望而不可及的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。
�、茏鳛橐环N金融工具，REIT由于其本身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融通渠道，目前國外通行的BEIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，獲得較高投資回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，因而是一種較好的金融投資工具。
作為一種信托產(chǎn)品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權(quán)和受益權(quán)分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理連續(xù)性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個(gè)特征：
�、賀EIT的經(jīng)營期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務(wù)定期向外界公布各期的財(cái)務(wù)報(bào)表，因而其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾監(jiān)督，具有較高的透明度。
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