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公有住房使用權及其交易問題研究
公有住房使用權能否進入市場流轉以及如何交易問題，是隨城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化和展開之后產(chǎn)生的一個現(xiàn)實問題。2002年12月18日，北京市國土資源和房屋管理局出臺《關于開展直管公有住房使用權交易試點工作的通知》，明確提出了直管公有住房使用權可以作為獨立的財產(chǎn)進行買賣。雖然只是個地方性通知，但畢竟使公有住房使用權不能公開有償轉讓的歷史禁區(qū)得以突破。然而，該通知也帶來了一系列問題，如公有住房使用權如何界定性質、權能范圍怎樣劃定以及缺乏交易的具體操作規(guī)定等等。這些問題如果不能有效解決，將會構成公有住房使用權交易的法律障礙，必然造成立法目的與實際效果的背離。本文將力圖通過公房使用權及其交易問題的分析，進一步探索解決相關問題的法律對策。一、公有住房使用權的性質及權能構成問題
現(xiàn)有的公房使用權如同國有土地使用權一樣，一直沒有立法明確地對其性質進行界定。下面筆者從現(xiàn)有的有關法律規(guī)定來對公房使用權性質進行分析。首先，從公房使用權的產(chǎn)生來源來看，公房使用權是公房租賃制度的產(chǎn)物，實際上可以說是一種特殊的租賃權（對使用人來說是承租權），但是這種公房租賃權與傳統(tǒng)民法上的私人所有權基礎上的租賃權是不同的，主要在租賃主體、租金標準、租賃期限和租賃關系的發(fā)生方面有區(qū)別。因此，它不是一般意義上的租賃權。其次，長期以來，學界有把公房使用權稱作“公房居住權”的，但居住權在大陸法系傳統(tǒng)民法上有其特定的含義，一般指“對他人的房屋以居住為目的而加以使用的權利”，是建立在私人所有權基礎上的為特定個人設定的一種用益權，且不得將使用的房屋出租、轉讓或進行其他處分，因此也不能把公房使用權同居住權相提并論。至于目前的“公房使用權”的提法，本身就是一個性質待定權能不確定的概念。從前面分析和給出的定義來看，公房使用權應該是獨立物權，也是一種新型物權。具體物權類型的設定將在后面有詳細論述。
性質不清必然導致權能范圍的變化不定，主要表現(xiàn)在公房使用權的可處分性及處分權能的范圍上。實際上，公房使用權的處分權在地方立法中往往有著不同的規(guī)定。
二、公有住房使用權交易的現(xiàn)實問題和法律障礙
1.公有住房使用權交易規(guī)制的必要性、過渡性和長期性
對公房使用權交易的規(guī)制具有現(xiàn)實必要性。首先，“公房使用權”具有客觀存在的交易價值，體現(xiàn)在三個方面：一是通過市場租金與公房租金間的差額收益；二是通過房改受益，這實際上是一種房改政策利益；三是通過拆遷補償和安置收益。這些收益都是由公房使用權帶來的。其次，存在大量的公有住房使用權利益又沒有相應的交易法律規(guī)定，必然誘發(fā)非法市場交易的泛濫。如社會上流行的“買賣公房鑰匙”的現(xiàn)象，一套“公房使用權”可以被賣到2至3萬元，造成大量的國有資產(chǎn)流失。另外，一些公房承租使用人由于沒有能力購買新房，又不能公開轉讓現(xiàn)有公房，公房承租人的利益得不到合法補償，也導致私下轉讓有很大的市場。因此，與其去堵，不如
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