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北京房產(chǎn)投資者已超50萬 七成保持收支平衡
據(jù)中大恒基的最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然在北京市場上投資二手房的人群已超過50萬人，但是隨著國家一系列宏觀政策的影響，目前投資型人群的增加速度已有所減緩。在11月份購買二手房人群中，投資與自住的比例從10月份的3∶7，下降為2∶8左右，降低了近10%。
據(jù)悉，眼下在京城樓市中，房屋投資者主要有四種人：第一種為真正的投資客，占到40%左右，這部分人多為事業(yè)有成，手中有一定的閑置資金，購買的多套房產(chǎn)進行裝修后通過市場出租，并隨著房產(chǎn)增值在適當?shù)臅r候出售套現(xiàn)；第二種類型是在上世紀八九十年代，在國家實行福利分房制度時，有一部分人以各種理由多分了住房，他們除了自己住外，剩余的出租，這部分人群約合房屋投資者的25%；第三種類型是拆遷人群的投資，他們原有的房產(chǎn)面積大，能得到較高的拆遷補償金，除購買一套自住外，還能通過銀行按揭購買第2套，裝修后出租；第四種類型是部分從外地舉家遷入北京的人，他們將老家的房產(chǎn)賣了，拿著錢在北京買兩套房子，自己住一套，出租一套。
目前，北京市場上每年有租房需求的人數(shù)在350萬人左右，其中每年有8%左右的人群會加入購房人群中。在需求升級、新房上市、二手房成交活躍等綜合因素的調(diào)和下，房價受投資房產(chǎn)的影響比較小。中大恒基市場研究人員分析，雖然現(xiàn)在投資房產(chǎn)者在數(shù)量上沒有太大變化，但在相關(guān)政策的影響下，投資房產(chǎn)的比例在今后一段時間內(nèi)會有所下降，這是市場宏觀調(diào)控，平衡市場供求關(guān)系的必然結(jié)果。有關(guān)人士認為，對于利用貸款購買多套房產(chǎn)的投資客，風險因素已日趨明顯。風險主要體現(xiàn)在政策風險、邊際風險兩個方面。政策風險是無法預(yù)測或控制的，如10月29日央行加息，無疑將使依靠貸款的投資客每年要多支出不少資金。而在實際租金價格沒有太大變化和提高的情況下，就會直接影響到投資收益。另外是邊際風險：租金與房屋位置、裝修程度、物業(yè)配套是有直接關(guān)系的。所有租金貴的房子，月供相對較高。據(jù)中大恒基最新市場研究數(shù)據(jù)表明：目前70%投資者的房屋租金基本與月供持平，有部分投資者的租金還入不敷出。
對此，市場專家建議，投資房產(chǎn)包括二手房，一是要量力而投，仔細分析市場中長期變化及不可抗因素；二是要對所選房屋進行認真、理性分析，綜合考慮投資成本、回報率、回報周期等因素；三是要對房屋的升值潛力和空間進行全面深入地評估。
北京日報 ·李霄峰
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