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對一宗宅基地侵權(quán)糾紛案件的評析
案情簡介原告魏仕杏與被告馮金花分別于1994年間，向發(fā)展商謝世強購買宅基地各一塊，該宅基地位于澄邁縣老城鎮(zhèn)江南路，兩塊宅基地相鄰，寬8米、長16米，面積均為128平米，購地價均為人民幣15萬元。1996年2月12日，原告魏仕杏和被告馮金花分別取得澄邁縣土地管理局頒發(fā)的集體土地建設(shè)用地使用證，1996年5月6日，原告魏仕杏與被告馮金花雙方簽訂一份《宅基調(diào)換位置協(xié)議書》，該協(xié)議書內(nèi)容為：“為了方便開展業(yè)務(wù)，雙方本著互讓、互助的原則，甲、乙雙方經(jīng)過友好的協(xié)商，現(xiàn)雙方?jīng)Q定對換調(diào)整宅基位置（甲方由東邊換到西邊，乙方由西邊換到東邊），雙方所持的國土使用證中的尺寸不變�！钡牵撜{(diào)換協(xié)議簽訂后，魏仕杏與馮金花均未去澄邁縣土地管理局辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。2001年9月18日，被告馮金花在與原告魏仕杏調(diào)換位置的宅基地上建起一幢兩格四層半高、建筑面積為576平米的樓房。2002年4月27日，原告魏仕杏向澄邁縣人民法院提起宅基地侵權(quán)糾紛訴訟，請求人民法院判令被告馮金花排除妨礙，退出被侵占的128平米的土地，恢復(fù)原狀；在庭審中，原告魏仕杏改變訴訟請求，要求被告馮金花賠償購地款15萬元及利息。澄邁縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方用于交換的宅基地，雙方都取得了集體建設(shè)用地使用證，雙方都合法擁有宅基地的使用權(quán)。原、被告雙方經(jīng)過協(xié)商同意將各自合法擁有的宅基地互換，是原、被告雙方自行處分其民事權(quán)利。但原、被告雙方應(yīng)按《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，向土地管理部門辦理土地權(quán)屬變更手續(xù)。被告在沒有合法取得原告所有的宅基地使用權(quán)的情況下，便在原告合法擁有的宅基地上建樓房，其行為損害了原告的宅基地使用權(quán)，原告請求被告賠償購地款15萬元的請求合理，應(yīng)予支持。據(jù)此，澄邁縣人民法院依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)判決：被告馮金花在本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)賠償購地款人民幣15萬元及利息8248.5元給原告魏仕杏。
評析意見
這是一宗比較典型的宅基地侵權(quán)糾紛案件。也就是說，在這個案件當(dāng)中，被告馮金花非法占用原告魏仕杏合法使用的集體建設(shè)用地，未經(jīng)履行、辦理一系列審批、報建手續(xù)，就擅自在他人合法擁有、使用的宅基地上修造建筑物，其行為是對他人正當(dāng)權(quán)益的不法侵害，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任；所以，澄邁縣人民法院在查明事實，分清責(zé)任的基礎(chǔ)上，適用《中華人民共和國土地管理法》第十二條、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條和《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條的規(guī)定，作出上述判決是正確的。
盡管這是一宗不十分復(fù)雜的傳統(tǒng)的民事案件，處理的難度也不大，但是，它涉及的法律層面卻較為復(fù)雜，對當(dāng)事人訴權(quán)的行使，法官自由裁量權(quán)的取舍，都值得研究。
首先，澄邁縣人民法院之所以判令被告馮金花承擔(dān)侵權(quán)行為的民事責(zé)任，就是因為本案被告馮金花在民事活動中，不適當(dāng)?shù)男惺棺约旱拿袷聶?quán)利，違反了一系列國家行政法律、法規(guī)和民事法律規(guī)范，存在諸多過錯。（一）本案雙方當(dāng)事人在澄邁縣老城鎮(zhèn)的宅基地，都是雙方當(dāng)事人向發(fā)展商謝世強有償買受的，并且都辦理了合法的集體土地建設(shè)用地使用證，依法受國家法律保護(hù)；但是，不管是國有土地還是集體土地，國家或者集體，都是根據(jù)用地者的需要與土地資源狀況，實行有償出讓或者無償劃撥給用地者，用地者都是特定的法人、其他組織、公民個人，土地不得私下轉(zhuǎn)讓、侵占、買賣�！吨腥A人民共和國土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)�！备鶕�(jù)上述規(guī)定，盡管原、被告雙方當(dāng)事人簽訂了《宅基調(diào)換位置協(xié)議書》，但這是雙方當(dāng)事人的私下行為，在澄邁縣土地管理局同意批準(zhǔn)魏仕杏與馮金花互換宅基地位置，核發(fā)新的集體土地建設(shè)用地使用證給雙方當(dāng)事人之前，任何一方都無權(quán)使用對方合法擁有的宅基地，所以，馮金花擅自在魏仕杏的宅基地上修建樓房，既違反了國家強制性的土地管理法規(guī)，又侵害了魏仕杏合法宅基
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