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基于房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的探討論文
開發(fā)成本管理是開發(fā)單位的基本組成部分,對合理使用資金有著決定性作用。但是,由于房地產(chǎn)項目管理本身復(fù)雜和綜合,結(jié)合工程活動風(fēng)險的不可預(yù)測性,這帶來了實際項目開發(fā)成本管理上的困難,如何保證工程質(zhì)量的前提下,以最低的成本管理開發(fā)成本是核心內(nèi)容。鑒于我國房地產(chǎn)項目管理制度尚不完善,成本管理并沒有形成統(tǒng)一的管理,房地產(chǎn)項目管理的施工單位還需要從多方面來改善。筆暑認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理決定基本施工單位的發(fā)展方向,對其進行全面的分析具有重要的現(xiàn)實意義。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容
全面分析可能增加開發(fā)成本的各類因素是房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的核心任務(wù),并提出了控制措施。只要能保證工程質(zhì)量的前提下,可能知話,減少浪費,提高地產(chǎn)項目的利用率,從而有效地提供開發(fā)成本預(yù)算和成本。對于基本的建設(shè)單位,房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的基本內(nèi)容,包括以下內(nèi)容:
。1)對可能會增加開發(fā)成本的各種因素進行綜合分析。
。2)當(dāng)建設(shè)單位、客戶和工程監(jiān)理單位有該項目的共同意見時,確定一個具有法律約束力的合同,為后期工程爭議提供依據(jù)。
。3)如果房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中需要修改設(shè)計方案過大時,就要通過控制成本的變化來調(diào)整成本,確保項目投資的使用率最高。
。4)開發(fā)成本需要進行定期核査,確保動態(tài)超額現(xiàn)象在成本支出中不出現(xiàn)。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本管理面臨的主要問題
(1)預(yù)算編制。房地產(chǎn)項目管理過分強調(diào)在施工過程中成本控制的基本施工單位,而忽略了預(yù)算編制工作的重要性,從兩個方面導(dǎo)致在預(yù)算編制方面問題:一是在預(yù)算方面的工程計算預(yù)算是不準(zhǔn)確的。施工圖設(shè)計的準(zhǔn)確性是工程建設(shè)的基礎(chǔ)上,由于不準(zhǔn)確的預(yù)算計算,通常會造成工程建筑材料購買的錯誤,增加了開發(fā)成本管理損失和負(fù)面影響的成本。二是綜合單價表錯誤。由于我國建筑市場管理混亂,在原材料價格,等級,稅金和利潤的標(biāo)準(zhǔn)方面是不統(tǒng)一的,但在預(yù)算編制過程中依靠綜合單價套用,造成設(shè)備價格編譯錯誤。
(2)變更造價控制。對于房地產(chǎn)項目建設(shè),由于施工條件的限制,預(yù)計規(guī)劃的疏忽,導(dǎo)致施工條件和設(shè)計方案的結(jié)構(gòu),材料,設(shè)備和人員編制等內(nèi)容脫離計劃方案,必須進行工程變更,因此開發(fā)成本管理是必要的調(diào)整,變更的成本控制就是為了解決這樣的問題。在控制成本的變化現(xiàn)階段施工單位反應(yīng)遲鈍,不按照房地產(chǎn)項目計劃變更及時控制成本的變化,甚至還在使用原始資金投資項目變更項目,這將不可避免地導(dǎo)致的資金損失。
(3)簽證控制。首先,簽證較弱。根據(jù)個人的想法,許多業(yè)主干預(yù)建設(shè)工程中,臨時對施工做出變化,而且沒有要求變化的手續(xù),也沒有簽證,它為后期解決糾紛埋下隱患,甚至有的單位甚至不知道哪些是處理與簽證必須要收費。其次,缺乏規(guī)范的簽證要求,F(xiàn)場簽證的處理必須得到業(yè)主和工程項目業(yè)主,監(jiān)理部門聯(lián)合簽署,才有合法權(quán)益。但是在簽證辦理的實際過程,不是按照相關(guān)程序執(zhí)行。最后,過分強調(diào)了簽證的作用,而沒有根據(jù)實際情況靈活變化。各施工單位嚴(yán)格卡簽證辦理程序,導(dǎo)致在注冊末期嚴(yán)格遵守的原則,對建設(shè)項目的優(yōu)先級不區(qū)分,必須等待簽證的處理,在漫長的等待的過程中必然浪費錢。
(4)結(jié)算控制。后期結(jié)算控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的重要組成部分,但是,在實際的工程中,因為大部分施工單位認(rèn)為項目已完成,那么結(jié)算控制可有可無,誤以為后期費用結(jié)算相當(dāng)于所有的工程造價的合成,這將會導(dǎo)致失去了應(yīng)用的開發(fā)成本管理的有效性。此外,工程結(jié)算控制方面由于建設(shè)單位的監(jiān)管力度不夠,使其后期結(jié)算費用的問題缺乏明確的反饋渠道,容易造成巨大的損失,對成本管理的發(fā)展直接造成的不利影響。
3.加強房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的措施
3.1制定合理的預(yù)算編制
建設(shè)單位要加強日常管理,確保所有員工能工作踏實,不會受外部因素影響預(yù)算計劃。在充分熟悉了解配額的內(nèi)涵,項目進度,輔助工程內(nèi)容,工程量計算的基礎(chǔ)上,還要做深人的市場調(diào)查,以掌握最準(zhǔn)確的材料,設(shè)備,積極的探索施工現(xiàn)場條件,控制施工圖預(yù)算調(diào)整建設(shè)內(nèi)容,以確保數(shù)據(jù)來源于實踐的基礎(chǔ)上,以避免所有預(yù)算來自理論計算值。由于工程建設(shè)都在動態(tài)變化過程中的時間,因此,預(yù)算必須從實際出發(fā)遵守,確保預(yù)算以后充分發(fā)揮成本管理的價值。
3.2強化變更造價控制
(1)設(shè)計變更。首先,由于那些設(shè)計部門的錯誤或缺陷引起的變更費,以及采取的補救措施,如維修,加固,拆遷成本,由監(jiān)理單位業(yè)主和設(shè)計部門協(xié)商是否賠償;其次,設(shè)計變更應(yīng)當(dāng)被視為原施工圖的一部分,所有的費用應(yīng)該是一致的,并根據(jù)國家有關(guān)政策的承包費調(diào)整條款;最后,造成設(shè)計變更的延誤,由監(jiān)理工程師按照有關(guān)規(guī)定辦理。
。2)材料變更。首先,按設(shè)計變更無論是否已全面實施,以確定是否發(fā)生重大變化,如果原設(shè)計巳經(jīng)落實,才要改變,應(yīng)該明確標(biāo)注,而且對材料成本做出相應(yīng)調(diào)整;其次,在拆遷,拆除的材料,設(shè)備的情況下,或已完成,半成品加工是好的,但沒有安裝,監(jiān)督人員負(fù)責(zé)組織建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)回收利用;最后,材料和采購范圍,供應(yīng)應(yīng)該完全符合原合同的內(nèi)容。
3.3健全簽證控制
簽證控制,不僅可以保證成本控制是合理的,還可以為以后的糾紛成本的參考,它是開發(fā)成本管理的重要組成部分。因此,提高了簽證控制具有現(xiàn)實意義。為了保證簽證管制體現(xiàn)了實用性和合理性,必須實現(xiàn)以下幾點:
。1)簽證必須實現(xiàn)書寫,所有的程序通過正常渠道獲得。
(2)簽證內(nèi)容必須明確,項目必須明確,用量要準(zhǔn)確,價格應(yīng)該是合理。
(3)簽證要領(lǐng)先現(xiàn)場施工,保證簽證的時效性,避免等待簽證而延誤項目進度。
。4)簽證直接負(fù)責(zé)人要給予足夠的重視,遇到簽證問題要進行協(xié)商處理,可以保證簽怔內(nèi)容一一落實。
3.4建立評標(biāo)機制
建立有效準(zhǔn)確的評價機制是評標(biāo)方式中很重要的一個組成部分,且對業(yè)主選擇合適的承包方有著很大的作用,招標(biāo)方制定合理的評價方法,會對自己有較好的優(yōu)勢。目前中國常用的招標(biāo)方法有:綜合評價方法和評審的最低投標(biāo)價。
3.5確立合同形式
合同的形式及其內(nèi)容的嚴(yán)密確立是控制造價的一個重要因素,建設(shè)工程施工合同的功能之一是明確雙方的利益分配和風(fēng)險分擔(dān)建設(shè),雙方必須明確合同的類型及合同結(jié)算方法,合同價格的調(diào)整方法,計量和支付條款,以及責(zé)任的規(guī)定等方面的風(fēng)險。應(yīng)該指出的是,合同應(yīng)以價格,單價和成本的不同分為三種合同,通過綜合項目圖紙設(shè)計的深度、復(fù)雜程度、規(guī)模項目等特點,選擇合同的適當(dāng)形式,對確保順利實現(xiàn)項目成本管理的目標(biāo)有著重要的影響。
4.結(jié)語
總之,招標(biāo)造價管理對整個項目的造價控制與管理具有重要的作用。通過對造價的控制,它能夠更合理的降低項目成本,提高項目管理水平,提高建設(shè)工程質(zhì)量,確保施工安全,為企業(yè)實現(xiàn)預(yù)期收益提供了有力保障。加強建設(shè)項目成本控制不僅是企業(yè)積極適應(yīng)競爭日益激烈的市場環(huán)境的要求,同時對提高企業(yè)的內(nèi)在管理有很大幫助。企業(yè)想在激烈的競爭中取得優(yōu)勢,只有不斷的加強自我完善,提升企業(yè)的內(nèi)外競爭力,才能使企業(yè)真正實現(xiàn)穩(wěn)定、健康和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
5.結(jié)束語
綜上所述,本文對建筑工程項目索賠管理的相關(guān)問題進行詳細(xì)的分析,解說,通過論述相關(guān)問題的預(yù)防與處理方法,表明我國建筑工程項目的索賠管理問題已經(jīng)逐漸趨于成熟,希望各位同仁能夠通過本文得到啟示,做好建筑工程項目索賠管理工作。
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