- 相關(guān)推薦
簡(jiǎn)述房地產(chǎn)成本管理中成本前置的核心及特點(diǎn)的成本管理論文
房地產(chǎn)在中國(guó)的發(fā)展已慢慢趨于成熟和密集，在房地產(chǎn)企業(yè)的管理活動(dòng)中，成本管理將越來(lái)越受重視，同時(shí)對(duì)成本管理者也提出了更高要求，傳統(tǒng)的過程管理及事后算賬型成本管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于房地產(chǎn)的發(fā)展速度，需要在激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出并保持長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，成本前置和全員成本將成為房地產(chǎn)成本管理的核心和最高境界。此文，就核心之一的“成本前置”的核心及特點(diǎn)做簡(jiǎn)單分析。
引言:房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已發(fā)展多年，經(jīng)過樓市的洗禮，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，利潤(rùn)越來(lái)越回歸合理及透明，各大企業(yè)都開始重視自己企業(yè)成本管理工作的進(jìn)展，因此如何有效的改善成本管理工作中的前期問題，對(duì)于房地產(chǎn)各企業(yè)都具有重大的影響意義。
1.關(guān)于成本管理
成本管理指的是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。它的主要目的在于充分動(dòng)員和組織企業(yè)全體人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下,對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。傳統(tǒng)的成本管理主要注重于過程及事后的成本核算，屬于“核算型”的成本管理,缺少宏觀把控及計(jì)劃性,緊緊是事后算賬。在房地產(chǎn)的發(fā)展過程中，慢慢的轉(zhuǎn)變了成本管理的中心，開始了注重“事中控制”的“管控型”成本管理“管控型”成本管理注重目標(biāo)成本的落地及簽證變更的及時(shí)核算,保證動(dòng)態(tài)成本的及時(shí)體現(xiàn)，此種成本管理更多的參與了項(xiàng)目過程的管理，參與性足夠但引導(dǎo)性不足。在新型的成本管理中，更注重事前管控及引導(dǎo)，強(qiáng)化成本管理的話語(yǔ)權(quán)，教業(yè)務(wù)部門怎么花錢“引導(dǎo)型”成本管理將是房地產(chǎn)成本管理核心，因此“成本前置”呼之欲出。
2.成本前置的三大核心
2.1先算后干
顧名思義，先算后干就是事前經(jīng)過成本測(cè)算，符合目標(biāo)成本要求及成本最優(yōu)化后再進(jìn)行下一步設(shè)計(jì)和施工。但這不僅僅是指在設(shè)計(jì)階段的測(cè)算，包括施工過程中變更簽證的成本估算等。在房地產(chǎn)高速發(fā)展及產(chǎn)品快速轉(zhuǎn)化要求下，銷售節(jié)點(diǎn)及工程進(jìn)度要高于一切。而多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目啟動(dòng)到預(yù)售時(shí)間間隔比較短，方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)等各個(gè)設(shè)計(jì)階段的調(diào)整、修改一般經(jīng)過多輪審核修改才能落地，使得設(shè)計(jì)出圖時(shí)間往往落后于節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。這樣在工程施工過程中項(xiàng)目部工期壓力較大，往往對(duì)工期的關(guān)注放在第一位。因此，成本控制在過程中往往只有讓步于一切。過程變更估價(jià)等往往只表現(xiàn)了動(dòng)作而沒起到控制作用，即只有估價(jià)而難有多方案比對(duì)論證取舍優(yōu)化，只體現(xiàn)了動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)性而忘記了“先算后干”的初衷一一保證目標(biāo)成本的落地及項(xiàng)目成本的最優(yōu)化。因此，成本管理中先算后干首先要體現(xiàn)及時(shí)性，每一項(xiàng)任務(wù)出來(lái)必須及時(shí)完成先算，第一時(shí)間給出結(jié)果供各部門參考論證，在對(duì)工期影響的最小化下完成估算。其次，需要體現(xiàn)估算的真實(shí)性及可靠性，當(dāng)然，這種估算不是精確的給出成本結(jié)算成果，可以為經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)參考、指標(biāo)參考等等，成本工程師根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況及經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算，保證能迅速反映又貼合實(shí)際成本估算值，這樣，有效率的指導(dǎo)工作才符合房地產(chǎn)發(fā)展過程的工作要求。
2.2利潤(rùn)倒逼
利潤(rùn)倒逼主要指通過公司預(yù)期凈利潤(rùn)倒算成本。主要適用在拿地測(cè)算階段及目標(biāo)成本編制階段。通過利潤(rùn)倒逼,確定地價(jià)競(jìng)拍可控值及目標(biāo)成本限額。利潤(rùn)倒逼需要各個(gè)相關(guān)部門的合作。例如戰(zhàn)投及開發(fā)部需要給出用地性質(zhì)及各個(gè)相關(guān)用地指標(biāo)、用地現(xiàn)狀、開發(fā)模式等，營(yíng)銷部需要結(jié)合當(dāng)?shù)劁N售售價(jià)水平估算預(yù)期售價(jià)，給出預(yù)期最低售價(jià)及挑戰(zhàn)售價(jià)，以確定預(yù)期銷售收入，財(cái)務(wù)部需要給出資金占用費(fèi)估算值等；成本部結(jié)合當(dāng)?shù)亟ò渤杀窘ㄔO(shè)水平及用地現(xiàn)狀匡算預(yù)期建安成本。通過各部門的通力合作在最低銷售收人的前提下倒推估算成本值，給管理層提供可靠的成本估算數(shù)據(jù)。同時(shí)，在目標(biāo)成本匡算階段，利潤(rùn)倒逼還有兩層含義，一是通過預(yù)期售價(jià)倒算最低目標(biāo)成本，二是通過倒算目標(biāo)成本指導(dǎo)方案設(shè)計(jì)。當(dāng)然，并不是在最低銷售收入下倒逼成本空間較大時(shí)就可以隨意進(jìn)行目標(biāo)的制定，每個(gè)企業(yè)都需要選擇利益最大化，實(shí)現(xiàn)效益最大化。通過倒逼形成合理的目標(biāo)成本進(jìn)行成本控制。
2.3限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)，就是要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)。它是提高設(shè)計(jì)階段的成本意識(shí)，提供在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本管理的基本手段。限額設(shè)計(jì)不是僅為了省錢達(dá)到目標(biāo)可控，還必須以客戶價(jià)值為核心，在設(shè)計(jì)階段應(yīng)選擇客戶認(rèn)可價(jià)值與支付代價(jià)最大差值的方案與部品，不宜單純追求效果，也不宜片面追求低成本。成本管理部門在各設(shè)計(jì)階段的決策過程中，都應(yīng)全面測(cè)算項(xiàng)目成本，及時(shí)計(jì)算出單位可售面積成本等指標(biāo)，并聯(lián)合財(cái)務(wù)部門測(cè)算項(xiàng)目效益水平，提供給設(shè)計(jì)部門和公司決策層調(diào)整設(shè)計(jì)，使之滿足公司的經(jīng)營(yíng)要求作為最后設(shè)計(jì)決策的必備資料。在與設(shè)計(jì)單位溝通合作中，著力取得設(shè)計(jì)單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計(jì)合同中，將需要設(shè)計(jì)單位給予的工作配合事項(xiàng)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求，清晰、明確地表述在設(shè)計(jì)合同中，設(shè)計(jì)任務(wù)書明確下達(dá)限額設(shè)計(jì)成本要求。同時(shí)，可以對(duì)限額設(shè)計(jì)成果在設(shè)計(jì)合同中做獎(jiǎng)、懲措施,激勵(lì)設(shè)計(jì)單位重視成本要求。實(shí)踐證明，限額設(shè)計(jì)是促進(jìn)設(shè)計(jì)單位改善管理、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提高設(shè)計(jì)水平，真正做到用最少的投人取得最大產(chǎn)出的有效途徑；它不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,更確切的說是一個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題,它能有效的控制整個(gè)項(xiàng)目的工程投資。
3.成本前置的工作特點(diǎn)
3.1領(lǐng)導(dǎo)重視
房地產(chǎn)企業(yè)從集團(tuán)到分公司，核心管理層必須高度重視成本管理工作，特別是分管領(lǐng)導(dǎo)能親自跨各職能部門介入成本管理的協(xié)調(diào)，身先士卒傳導(dǎo)成本控制是公司立足之本的理念，強(qiáng)調(diào)成本控制一定要消除無(wú)效成本、嚴(yán)控低效成本的投入,務(wù)必將有效的成本控制進(jìn)行到底，從高度上重視成本管理，為公司營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本和采購(gòu)在成本控制前置管理工作中實(shí)現(xiàn)大融合、大互動(dòng)，奠定了良好“政治”基礎(chǔ)，為成本前置各項(xiàng)工作順利開展提供了“尚方寶劍”
3.2專業(yè)協(xié)同
營(yíng)銷、成本、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程人員本著相互坦誠(chéng)、理解、包容與尊重的態(tài)度，主動(dòng)尋求跨專業(yè)的協(xié)同，相互協(xié)調(diào)與妥協(xié),找到并達(dá)成客戶價(jià)值、產(chǎn)品品質(zhì)與造價(jià)水平的整體效益最優(yōu)組合的目標(biāo)。在客戶重要敏感關(guān)注點(diǎn)上,如人戶大堂、架空層、贈(zèng)送率、優(yōu)展區(qū)等，營(yíng)銷能充分聽取成本人員的專業(yè)意見，根據(jù)“投入-產(chǎn)出”分析做出取舍；設(shè)計(jì)不再埋頭做作品、成本不再低頭苦算賬，通過設(shè)計(jì)、成本語(yǔ)言的互通，在價(jià)值鏈前端發(fā)力，使得項(xiàng)目往利潤(rùn)倒逼的預(yù)期成本靠攏并達(dá)成。
3.3設(shè)計(jì)創(chuàng)新
成本前置就是為了在合理的成本支出上尋求更大的利潤(rùn)空間。成本前置在設(shè)計(jì)階段是重頭戲，因此，突破以往設(shè)計(jì)思路，鼓勵(lì)創(chuàng)新并實(shí)踐落地，在不降低產(chǎn)品質(zhì)量的前提下降低成本，設(shè)計(jì)就必須創(chuàng)新。例如,做好與政府規(guī)劃部門的溝通，大幅度降低地下停車率;合理選型,保證各主體設(shè)計(jì)指標(biāo)能最優(yōu)；重新解讀地質(zhì)資料，優(yōu)化基礎(chǔ)選型;保證外立面風(fēng)格與效果，合理選用材等等。通過設(shè)計(jì)在源頭上努力，成本前置效果將更加顯著。
4結(jié)語(yǔ)
在成本前置過程中，只有把握其核心及特點(diǎn)，并主動(dòng)貫徹成本前置控制動(dòng)作,積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化主動(dòng)調(diào)整產(chǎn)品策略，才有可能實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷提價(jià)、成本降低、設(shè)計(jì)品質(zhì)提升的“多贏”局面，保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。
【簡(jiǎn)述房地產(chǎn)成本管理中成本前置的核心及特點(diǎn)的成本管理論文】相關(guān)文章：
關(guān)于成本企劃中成本管理體系管理的成本管理論文04-27
關(guān)于目標(biāo)成本管理在施工成本管理中的運(yùn)用的論文04-27
簡(jiǎn)述工程項(xiàng)目施工成本管理的論文04-27
在成本預(yù)算管理中難得模糊的論文04-27
傳統(tǒng)成本管理與戰(zhàn)略成本管理論文范文04-27
基于作業(yè)成本核算的目標(biāo)成本管理的論文04-27
成本管理論文11-13
強(qiáng)化成本管理的論文04-27