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房地產(chǎn)園林景觀設計管理論文
摘要：
在房地產(chǎn)市場的劇烈競爭中，園林景觀已成為營銷的關鍵因素之一。優(yōu)秀的園林景觀可提高房地產(chǎn)的價值，成為項目的品牌形象，這主要依靠優(yōu)質(zhì)的景觀設計管理及施工管理。房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理在整個項目過程中起著舉足輕重的作用，項目的成功與否，是否能達到銷售目標，地產(chǎn)中的設計部是重要關鍵部門。本文將探討房地產(chǎn)設計部中園林景觀的設計管理。
關鍵詞：園林景觀；設計管理；房地產(chǎn)園林
1房地產(chǎn)設計管理
房地產(chǎn)設計管理是根據(jù)開發(fā)項目的營銷需求，有組織有計劃的對項目進行設計研究及出設計成果過程中的管理活動。把市場與消費者的需求轉(zhuǎn)換在設計的產(chǎn)品中，并為企業(yè)獲得最大限度的利潤而進行的一系列設計活動進行的管理。房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程，設計管理的工作都在其中，從公司對意向地塊的考察分析，到地塊確認后開始的設計，從方案到施工圖，到現(xiàn)場配合及后期物業(yè)的維修整改的技術支持等。始終貫徹整個開發(fā)過程。
2房地產(chǎn)園林設計管理
設計部的各個專業(yè)中，園林設計管理作為其中之一，其管理的目標基本是一致的，即品質(zhì)保證、進度控制、成本控制。
2.1啟動階段
在總平報建前，規(guī)劃的過程中景觀設計師要參與總平的評審，把總平中對園林景觀設計中產(chǎn)生的影響提出自己的專業(yè)意見，避免總平報建通過后，一些建筑規(guī)劃上的問題使景觀設計無法更好的做出效果，達到營銷目的的景觀要求。避免景觀設計為遷就建筑規(guī)劃中一些節(jié)點，使景觀效果大打折扣。應該使景觀與建筑融合在一起，達到和諧統(tǒng)一。與營銷部、開發(fā)部、成本部、工程部等召開園林景觀設計啟動會，收集各部門的意見，討論項目的定位，營銷方案中景觀的定位，及當?shù)貥潜P園林景觀的賣點等。最后確定本項目的景觀設計的方向，風格特點，及成本的投入。制作景觀設計任務書，列出與設計有關的項目具體情況，及本次設計的范圍。詳細列出設計各個階段的成果要求，把項目的重點要求，及難點特別闡述。對景觀投入的成本，及設計的進度要求等在設計任務書中一一體現(xiàn)。對設計單位進行招標。了解設計單位的過往項目，及作品圖紙的水準。根據(jù)項目的定位及設計成本來確定設計公司。不同的設計公司收費不一樣，成本允許可選擇國際知名的設計公司進行合作。如項目定位不高，成本不高，可選擇當?shù)卦O計公司合作。檔次不同的公司設計水平自然不一樣，但也不全是知名公司就一定能出好作品，還得靠地產(chǎn)公司的設計師進行把控與審核，通過交流協(xié)調(diào)才能出適合自己項目的好作品。確定好設計公司后，還要對負責設計本項目的設計團隊進行了解和考核。很多公司都招有一些剛畢業(yè)不久的新員工，或者工作經(jīng)驗不是很豐富的員工。在設計團隊里的主設計師一定要確保經(jīng)驗豐富。有必要可以查看一些設計師的過往作品，是否達到本公司設計的水準要求。一般公司的設計合同都會有模板，但對于不同的項目，不同的設計公司，要仔細審核加入一些有利項目設計條款，使雙方能夠更好的配合。
2.2概念與方案設計階段
概念階段主要是把項目及營銷的定位，及景觀風格等體現(xiàn)出來，在總的規(guī)劃上不偏離。設計團隊根據(jù)自己的經(jīng)驗，結(jié)合項目的情況，充分發(fā)揮自己的創(chuàng)造力，設計出適合項目的作品。在概念階段，主要審核總的景觀框架，功能的分區(qū)，交通流線，及豎向的處理。在景觀的節(jié)點上，是否有景觀亮點，或者整個概念方案是否能契合營銷要求的景觀賣點。比如在總的景觀框架概念上含有一定的故事性主題，或許藝術理念性主題，成為項目的特色，提高消費者的購買欲望，成為營銷方案上的重要因素。景觀概念方案通過后，方案階段進一步深化概念，首先要滿足技術經(jīng)濟指標，在此情況下優(yōu)化空間的布局，滿足消防車道的同時，結(jié)合建筑的布局進行合理的功能分區(qū)。對各個區(qū)的景觀節(jié)點進行優(yōu)化，使每個景點充分發(fā)揮自己的特色又具有一定的連續(xù)性。審核各個節(jié)點是否與認可的意向圖片符合，是否適合項目的定位及具有一定的創(chuàng)新特性，而不是一味的參照其它項目。園林建筑風格，鋪裝的形式，小品的樣式等是否符合項目要求，和項目風格達到和諧統(tǒng)一。軟景和硬景的比例要合理控制，綠化要結(jié)合功能的分區(qū)，道路的劃分及園建的布局，進行有節(jié)奏有疏密的合理配置。綜合以上的設計做一個初步的成本分析，合理控制在景觀成本的范圍內(nèi)。在方案的階段就要和建筑、水電、結(jié)構(gòu)等專業(yè)進行溝通協(xié)調(diào)。比如建筑的風井、綜合管線的走向，管井的位置，結(jié)構(gòu)的承重等，都要一一復核是否與景觀方案設計產(chǎn)生沖突。
2.3擴初設計階段
景觀擴初設計是方案的深化和補充。需完善總平、鋪裝、豎向及尺寸，還有一些關鍵節(jié)點的方案深化圖，以及水電、綠化的初步完善。審核總平，將建筑總平與景觀總平進行疊圖。復核技術經(jīng)濟指標，比如綠化率、消防車道、消防登高面、停車位指標等。復核豎向設計，完成面的標高是否一致，與建筑的入口的交接是順暢，及無障礙坡道的設置等。復核與結(jié)構(gòu)是否有沖突，比如覆土厚度，園林建筑，大型喬木是否在荷載范圍內(nèi)。與綜合管網(wǎng)疊圖復核是否有沖突等。審核園建、鋪裝、小品等是否與方案設計吻合。雕塑小品初步設計如明確通過，則交由雕塑公司進行二次設計。綠化設計方面，明確植物的搭配風格，及配置圖初步完成。審核苗木的搭配層次，苗木品種的選擇，大型喬木的選擇。審核給排水圖及照明布置圖是否合理。將園林景觀擴初圖發(fā)給各個專業(yè)，與各專業(yè)溝通，收集各專業(yè)意見，進一步優(yōu)化園林圖紙。組織營銷、成本、物業(yè)等各部門召開圖紙評審會，會上闡述園林景觀設計初步定圖的效果，明確各部門意見，有利于進行施工圖的設計，避免到施工圖階段出現(xiàn)大改的情況。
2.4施工圖階段
施工圖是設計的最后階段，因此最需要重點把控，細致審圖，理解施工圖是否能達到項目要求的最終效果。合理完整的施工圖可以減少現(xiàn)場施工的設計變更，可以合理的控制成本。施工圖需要逐步細致的審核與把控：首先全面的過一遍完整的施工圖，檢查總體上是否偏離通過的方案及擴初，能否達到所制定的方案目標，及項目要求的最終效果。再細致審核總圖，包括鋪裝總圖，豎向與尺寸總圖。鋪裝的材料、形式是否達到要求，材料的運用是否在造價的控制范圍內(nèi)。豎向設計是否合理，地形設計是否與綠化融合達到效果，排水系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等是否合理。仔細審核硬景、水景等細部大樣設計，注意是否存在安全隱患。比如景觀建筑是否符合建筑結(jié)構(gòu)承重，消防車道是否達到要求，人行出入口是否按規(guī)范進行無障礙設計等。與綜合管網(wǎng)圖疊圖，復核各種管井所在的位置是否影響景觀效果。綠化配植很關鍵，在景觀效果里占的比重最大。核對苗木的選擇及種植的層次，以及景觀節(jié)點的搭配效果。看圖的時候，要有一個成形的概念，才可知效果。施工圖階段的管理，還有一個重點就是圖紙的進度把控，不要在設計單位完成整套圖的時候才接收�？呻A段性成果叫設計發(fā)圖過來審核，避免后期大改浪費過多工作量。進度的控制要結(jié)合整個工程的進度，及公司布置的設計節(jié)點進度，初步的核算設計的工作量所需時間，盡量提前完成。
2.5施工階段配合
施工圖下發(fā)工程部的同時，電子版也抄送各個專業(yè)。同各專業(yè)、工程部、施工單位進行圖紙會審，把會審中提出的問題進行復核，交由設計院進行修改，把問題在施工前解決。對材料樣板定樣，材料進場時協(xié)助現(xiàn)場工程師對材料抽樣檢查。大面鋪裝施工前，對鋪裝樣塊審核是否達到設計要求。苗木進場前，對施工單位將采購的苗木進行審核，沒有達到設計要求的，令施工單位另行找苗。施工過程中，定期下工地巡檢，處理施工過程中遇到的問題，或需要變更的問題。及檢查施工單位的是否按圖施工，施工工藝是否達到要求。
3結(jié)束語
景觀設計管理的關鍵在于管理與協(xié)調(diào)，而不是設計。管理是貫穿整個項目全過程的。每個階段的管理是連續(xù)性的，涉及協(xié)調(diào)的不單是景觀設計單位，還有公司各個部門各個專業(yè)。在房地產(chǎn)項目中，進度與質(zhì)量是最關鍵的，所以在管理的過程中要把握重點，協(xié)調(diào)梳理過程中的取舍，順利按時完成設計管理工作，同時做出好的園林景觀作品。
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