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透析房地產(chǎn)成本管理論文
一、房地產(chǎn)成本管理主要問題分析
1.取得土地使用權(quán)階段。取得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)，任何房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和開發(fā)都離不開土地，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)與土地密不可分。取得土地使用權(quán)耗費(fèi)的成本將直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟(jì)效益及其后續(xù)效益的取得。將成本管理工作擴(kuò)展到房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)的過程中，將其納入到項(xiàng)目可行性研究和分析的進(jìn)程中是很有必要的。成本管理的程序和原理便于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)前期成本進(jìn)行調(diào)研和分析，幫助企業(yè)預(yù)測(cè)未來的經(jīng)濟(jì)效益，并將取得土地使用權(quán)的過程納入到項(xiàng)目可信性研究中，綜合進(jìn)行投資的評(píng)審，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又?jǐn)?shù)據(jù)可以參考。企業(yè)成本管理人員應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注土地狀況，做好預(yù)算工作，對(duì)成本信息進(jìn)行及時(shí)更新，如果前期的調(diào)研和考察不足，那么勢(shì)必會(huì)影響到后續(xù)項(xiàng)目的建設(shè)和開展。目前土地成本的調(diào)研大多是建立在原有資料的基礎(chǔ)上的，難以發(fā)現(xiàn)隱含在土地成本中的內(nèi)在信息，這樣就對(duì)房地產(chǎn)投資的效益產(chǎn)生直接的影響。
2.設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段。取得土地使用權(quán)階段是房地產(chǎn)企業(yè)確定項(xiàng)目可行性的基礎(chǔ)，而設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段則是對(duì)這一階段的順延。企業(yè)需要全面制定施工計(jì)劃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后的目標(biāo)客戶群進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向進(jìn)行深入的研究。在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段應(yīng)該對(duì)取得土地使用權(quán)過程中確定的方案進(jìn)行再一次的判斷和分析，在信息更新的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。在方案的再思考和再優(yōu)化的過程中，后續(xù)工作的開展范圍應(yīng)該進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)以往房地產(chǎn)企業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)來看，取得土地使用權(quán)的成本對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)方案的影響是最大的，再設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段過程中為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)效益，要不斷對(duì)初步的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，降低產(chǎn)品成本和工程造價(jià)#將房地產(chǎn)開發(fā)管理轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性管理，嚴(yán)格控制投資過程，強(qiáng)化成本控制。成本管理和控制在設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段能夠有效降低變動(dòng)性帶來的影響，保證成本管理作用穩(wěn)定發(fā)揮作用，設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段在成本管理中作用顯著。
3.成本超支現(xiàn)象嚴(yán)重。房地產(chǎn)成本管理面臨的最嚴(yán)峻的問題就是普遍的成本超支現(xiàn)象。成本超支出現(xiàn)的原因是多樣的，情況較為復(fù)雜，不能一概而論。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管理和控制的時(shí)候經(jīng)常采取目標(biāo)成本管理的方法進(jìn)行管理，并以其作為控制投資建設(shè)的重要方法。當(dāng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案發(fā)生變化時(shí)就有可能出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象。筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的時(shí)候成本超支可以接近20％，輕微情況下成本超支也會(huì)達(dá)到5％。很多房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更設(shè)計(jì)和計(jì)劃的方案，并沒有考慮由此帶來的成本超支風(fēng)險(xiǎn)，缺乏明確的認(rèn)識(shí)。設(shè)計(jì)變更將導(dǎo)致施工設(shè)計(jì)的整體修改#對(duì)工程項(xiàng)目的開展具有整體性影響，造成了多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制停留在賬面階段，成本超支現(xiàn)象極其嚴(yán)重。
4.缺乏成本動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行全面的成本管理就需要及時(shí)了解工程項(xiàng)目的執(zhí)行狀況，并且確定在項(xiàng)目執(zhí)行的每一個(gè)階段是否存在著成本超支的現(xiàn)象。成本超支將導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候就要采取相應(yīng)的成本管理措施進(jìn)行完善和調(diào)整。但是房地產(chǎn)企業(yè)大多沒有完善的動(dòng)態(tài)成本管理系統(tǒng)，這樣就不能及時(shí)定義發(fā)生問題的本質(zhì)和根源，信息變更時(shí)也難以及時(shí)回應(yīng)和反饋，導(dǎo)致了企業(yè)簽訂的工程項(xiàng)目很可能不能及時(shí)竣工，造成了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理具有嚴(yán)重的滯后性特點(diǎn)。
二、完善房地產(chǎn)成本管理對(duì)策
1.強(qiáng)化調(diào)研工作。成本調(diào)研工作需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個(gè)部門和全體員工共同完成，在成本管理部門的主導(dǎo)下開展。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和工程施工部門人員應(yīng)該參與到成本管理方案的制定之中來，成本調(diào)研工作受到市場(chǎng)變化的直接影響，所以調(diào)研過程中應(yīng)該關(guān)注產(chǎn)品的定位、目標(biāo)客戶、銷售渠道等因素的影響。在成本調(diào)研過程中應(yīng)該深入細(xì)致的調(diào)查市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益和相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將收集到的信息及時(shí)匯總，并由市場(chǎng)部門和成本管理部門及時(shí)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，完成對(duì)各部門之間成本信息的總體測(cè)算，使之成為房地產(chǎn)企業(yè)投資建設(shè)的重要數(shù)據(jù)參考。
2.制定多元方案。房地產(chǎn)企業(yè)開展工作的重要途徑是進(jìn)行方案的設(shè)計(jì)，方案的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮其建設(shè)可行性和經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)兩方面因素。多元成本管理能夠有效推進(jìn)設(shè)計(jì)方案的制定，多元設(shè)計(jì)方案需要交由專家進(jìn)行綜合對(duì)比和評(píng)價(jià)，保證設(shè)計(jì)方案具有實(shí)用性和可行性。以限額設(shè)計(jì)為例，住宅樓層在33層的話，那么每平米的建設(shè)成本都要控制在一定的標(biāo)準(zhǔn)值之內(nèi)。設(shè)計(jì)方案人員應(yīng)該按照這個(gè)原則和底線進(jìn)行設(shè)計(jì)，不能突破這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值。設(shè)計(jì)方案如果經(jīng)濟(jì)合理，那么久可以在一定程度上降低成本，在比較不同方案的基礎(chǔ)上選擇創(chuàng)新性較強(qiáng)、品種較好的方案。只有在設(shè)計(jì)方案實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)成本的情況下，房地產(chǎn)成本管理水平才能進(jìn)一步提升。
3.控制成本差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和實(shí)施過程中通常會(huì)發(fā)生設(shè)計(jì)變更的情況，這會(huì)增加成本管理的難度。面對(duì)這種情況，企業(yè)需要采取不同的措施進(jìn)行完善。房地產(chǎn)企業(yè)變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案時(shí)比較常見的，所以我們應(yīng)該對(duì)在設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的說明和補(bǔ)充，并根據(jù)市場(chǎng)情況來確定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)來實(shí)現(xiàn)。成本增加還主要受到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的影響和組織結(jié)構(gòu)的影響。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理過程中應(yīng)該確認(rèn)各個(gè)方面，針對(duì)不同的情況采取不同的完善措施。
4.進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管理。為了實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該注重信息化系統(tǒng)的建設(shè)。信息化系統(tǒng)首先應(yīng)該和企業(yè)的成本管理流程一致，和成本管理流程和權(quán)責(zé)分配機(jī)制相契合。信息化系統(tǒng)應(yīng)該是時(shí)效性和前瞻性的統(tǒng)一，是對(duì)現(xiàn)有成本管理系統(tǒng)的升華，也就是說是不能脫離現(xiàn)有成本管理制度的。成本管理信息化系統(tǒng)的原理和操作界面應(yīng)該簡(jiǎn)潔、易學(xué)。房地產(chǎn)成本管理設(shè)計(jì)到財(cái)務(wù)部門、市場(chǎng)部門、成本管理部門、合約管理不猛、設(shè)計(jì)部門等等，所以使用它的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理人員，而是企業(yè)所有員工，所以必須做到通俗易懂、脈絡(luò)清晰。成本管理信息化系統(tǒng)要嚴(yán)格執(zhí)行，成為成本管理的必要工具當(dāng)成本管理管理軟件建設(shè)完成后，必須站在公司戰(zhàn)略層面進(jìn)行推廣運(yùn)用，杜絕流程以外的成本管理事項(xiàng)發(fā)生，并保證所有的成本信息和合同變更等成本事項(xiàng)及時(shí)準(zhǔn)確的登記到成本管理信息系統(tǒng)當(dāng)中。
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