- 相關(guān)推薦
連鎖加盟店選址評估的技巧
一、店面結(jié)構(gòu)
店面結(jié)構(gòu)需要從兩方面評估:地理位置和競爭角度。
從地理位置評估一個店址,應(yīng)該看它從地理位置出發(fā),屬于商業(yè)中心型、準(zhǔn)商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類中的哪一類。再根據(jù)連鎖店本身的性質(zhì)來評估店址的優(yōu)劣
、偕虡I(yè)中心型店址,位于全市性的繁華商業(yè)區(qū),這里各類商業(yè)、娛樂、服務(wù)設(shè)施林立,人流、車流度最大,店址的輻射力強,商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設(shè)。
、跍(zhǔn)商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心,有重要的交通干線相聯(lián)結(jié),顧客流量較全市性商業(yè)中心少,尤其是流動顧客數(shù)量很少,此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營。
、劢纪庑偷曛贰J请S著城市人口的外遷而設(shè)立的店址,其顧客少但固定,經(jīng)營成本最低。
④居民小區(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi),為小區(qū)生活配套設(shè)施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營。
另一方面,需要從競爭的角度出發(fā),看店址屬于競爭型店址和孤立型店址兩類中的哪一類。
①競爭型店址。指同一商圈內(nèi)有競爭對手存在。競爭對手有兩類:一是同類連鎖商店,來自這類對手的競爭壓力可謂最大;二是與本店有經(jīng)營交叉的商店,如百貨店、食品店、蔬菜店等。
、诠铝⑿偷曛贰U门c競爭型店址相對,商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對手存在。上述各類型店址各有利弊,如租金低的地段客流少,而客流多的地段房產(chǎn)價格又極其昂貴;競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力,而商業(yè)吸收力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者,且覓得合適的店址非常困難。
二、交通狀況
僅僅作出了店址的區(qū)域位置等店面結(jié)構(gòu)選擇還不夠,因為在同一個區(qū)域內(nèi),一個連鎖店鋪可能會有好幾個開設(shè)地點可供選擇,但有些地點對某個連鎖店來說,是百分之百好的開設(shè)地點,而對另一種連鎖店來說,就不一定是最滿意的開設(shè)地點。因此,一個新設(shè)連鎖店在做好區(qū)域位置選擇以后,還要切實考慮多種影響和制約因素,作出具體設(shè)計地點的選擇。
交通條件是影響連鎖店鋪選擇開設(shè)地點的一個重要因素,它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購買行為的順利實現(xiàn)。
從企業(yè)經(jīng)營的角度來看,對交通條件的評估主要有以下兩個方面在開設(shè)地點或附近,是否有足夠的停車場所可以利用。絕大多數(shù)購物中心設(shè)計的停車場所與售貨場所的一般比率為4:1。規(guī)模較大的連鎖店必須有專用汽車停車場,面積較小的連鎖店可以不設(shè)專用停車場,但必須有自行車、三輪車停車場地。連鎖店鋪根據(jù)需要作出選擇。
商品運至連鎖店是否容易。這就要考慮可供連鎖店利用的運輸動脈能適應(yīng)貨運量的要求并便于裝卸,否則當(dāng)運貨費用明顯上升的情況下,會直接影響到經(jīng)濟效益的發(fā)揮。
為方便顧客購買,促進購買行為的順利實現(xiàn),對交通條件要作如下具體分析設(shè)在邊沿區(qū)商業(yè)中心的連鎖店,要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般距離越近,客流越多,購買越方便。開設(shè)地點還要考慮客流來去方向而定,如選在面向車站、碼頭的位置,以下車、船的客流為主;選在鄰近市內(nèi)公共車站的位置,則以上車的客流為主。
設(shè)在市內(nèi)公共汽車站附近的連鎖店,要分析公共車站的性質(zhì),是中途站還是始終站,是主要停車站還是一般停車站。一般來說,主要停車站客流量大,連鎖店可以吸引的潛在顧客較多。中途站與始終站的客流量無統(tǒng)一規(guī)律,有的中途站多于始終站,有的始終站多于中途站。
要分析市場交通管理狀況所引起的有利與不利條件。如單行線街道,禁止車輛通行街道,與人行橫道距離較遠,都會造成客流量在一定程度上的減少。
三、競爭環(huán)境
商店周圍的競爭情況對零售經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響,因此對商店開設(shè)地點的選擇時必須要分析競爭對手。一般來說,在開設(shè)地點附近如果競爭對手眾多,商店經(jīng)營獨具特色,將會吸引大量的客流,促進銷售增長,增強店譽,否則與競爭對手相鄰而設(shè),將難似獲得發(fā)展。
當(dāng)然,作為零售店鋪的地點還是盡量選擇在商店相對集中且有發(fā)展前景的地方,這對經(jīng)營選購性性商品的商店尤其如此。
另外,當(dāng)?shù)曛分車纳痰觐愋蛥f(xié)調(diào)并存,形成相關(guān)商店群,往往對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響,如經(jīng)營相互補充類商品的商店相鄰而設(shè),在方便顧客的基礎(chǔ)上,擴大了各自的銷售。
四、店面成本
店面成本包括很多方面,具體來講,主要需要考慮以下幾個方面:建筑物的新舊程序與裝修成本,房地產(chǎn)價格與利用方式、利用期限,搬遷補償費,水電增容費,有無城建規(guī)劃限制等。
房地產(chǎn)價格與利用方式、利用期限。這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種:一是租房;二是買房;三是買房地產(chǎn);四是買地蓋房;此外,還可能通過聯(lián)營、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進行。因此,是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán),一次性投入大,但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制,不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽造成的停業(yè)或遷址,而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益,提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價格對銷售價格、投資回收期影響直接,而付款方式也會對實際價格產(chǎn)生影響,這些因素均應(yīng)作具體的定量測算。
搬遷補償費。包括原有職工安置費。
有無城建規(guī)劃限制指有無良好的水電、下水道、暖氣等條件;是否位于規(guī)劃紅線之外;有無綠地限制;能否加蓋臨時建筑等。
五、發(fā)展趨勢
對店址發(fā)展趨勢的評估其實就是要分析城市規(guī)劃。商店的開設(shè)地點選擇要分析城市建設(shè)的規(guī)劃,既包括短期規(guī)劃,又包括長期規(guī)劃。有的地點從當(dāng)前分析是**位置,但隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店;反之,有些地點從當(dāng)前來看不是理想的開設(shè)地點,但從規(guī)劃前景看會成為有發(fā)展前途的新的商業(yè)中心區(qū)。
【連鎖加盟店選址評估的技巧】相關(guān)文章:
個人自我評估03-11
評估報告怎么寫的03-11
評估報告怎么寫03-09
期末自我評估(精選5篇)03-11
房地產(chǎn)評估報告03-10
個人自我評估(精選16篇)04-13
個人自我評估11篇【集合】03-11
荷花素描技巧12-19
與金牛女交往的技巧12-02