裝修保證金

現(xiàn)在全國各地的物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主收房的時候，大都要求業(yè)主交納裝修保證金（押金）。有的是固定收取三千五千，有的是按物業(yè)面積以每平米一定數(shù)額的標準收��；一般少則數(shù)千元，多則上萬元，成為物業(yè)服務市場的“行規(guī)”。

和其他省份一樣，貴州省普遍存在物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主收取裝修保證金的現(xiàn)象，而且在交納數(shù)額不等的保證金之后，很難再從物業(yè)服務企業(yè)全額退還，物業(yè)服務企業(yè)總是以各種理由對收取的費用進行克扣，很多業(yè)主感慨：錢交出去就不是自己的了！多數(shù)業(yè)主也不質疑保證金收取的合法性與合理性，但由于業(yè)主自身力量的薄弱和法律意識的淡薄，加之房開企業(yè)將物業(yè)服務的工作交由其指定的物業(yè)公司執(zhí)行，業(yè)主若不交納裝修保證金，基本上就拿不到自家房門的鑰匙，如此一來，業(yè)主也就只能無可奈何地向物業(yè)服務企業(yè)交納了其單方規(guī)定的裝修保證金。

裝修保證金到底應不應該交納？物業(yè)服務企業(yè)是否有權收取？為什么業(yè)主交錢容易退錢難？物業(yè)服務企業(yè)如此慣常地以業(yè)主“違規(guī)”為由拒絕退還裝修保證金，業(yè)主對此該如何維權？

就上述問題，我們從法律的角度來進行客觀的分析，以期揭開“裝修保證金”的神秘面紗：

一、裝修保證金的法律性質

一般而言，保證金指合同當事人一方或雙方為保證合同的履行，而留存于對方或提存于第三人的金錢。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中流行的保證金主要有兩種形式：一種是合同當事人為保證其債權的實現(xiàn)而要求另一方提供的保證金。如建筑施工合同中，建設方在工程結算時依工程保修條款的約定將應付的部分工程款留作保修金，用來保證施工方保修義務的履行；如出現(xiàn)工程質量問題而施工方不予修理，建設方可使用保修金自行修理或請第三人修理。另一種形式的保證金，是雙方在合同成立時候，為保證各自義務的履行而向共同認可的第三人（通常為公證機關）提存的保證金。而任何一方在其合同義務全部履行前均不得取走保證金。如一方違約，另一方可從保證金中獲得違約金或賠償金�？梢�，保證金也具有類似定金一樣的擔保合同實現(xiàn)的作用。

裝修保證金的意義是什么呢？它就是相當于一種保證金，當業(yè)主聘請的裝修公司或裝修隊裝修中出現(xiàn)問題時，物業(yè)服務企業(yè)可以扣掉保證金。在法律上，這是執(zhí)行處罰權的處罰行為。

二、物業(yè)企業(yè)收取“裝修保證金”的真實謊言

從表面上來看，物業(yè)企業(yè)收取所謂裝修保證金的理由是為了規(guī)范業(yè)主裝修行為，保障公共設施及樓體外立面、結構等方面的安全，或者是在業(yè)主裝修過程中出現(xiàn)損害其他業(yè)主利益的時候，物業(yè)企業(yè)直接扣除該業(yè)主事先交納的保證金。

從本質上來看，物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金的真實動機在于獲取高額的利益，我們對此來算一筆帳：一個中等規(guī)模的住宅區(qū)有2000套房子，一套房子收取3000元的裝修保證金，那么物業(yè)企業(yè)應該收取的保證金就是600萬，業(yè)主的正常裝修期為40天，一般物業(yè)企業(yè)都要求在裝修完畢后3個月左右才退錢，也就是說，物業(yè)企業(yè)正常使用上述600萬的時間就是將近半年，姑且不說物業(yè)企業(yè)拿這筆錢去投資可以產(chǎn)生收益，就算是銀行利息的話，這600萬產(chǎn)生的收益也相當可觀！就算是正常退費，物業(yè)企業(yè)退的也是裝修保證金的本金，而不包含占用保證金產(chǎn)生的收益。如果去銀行貸款600萬會產(chǎn)生多少利息？這可是無息使用啊，更何況很多物業(yè)企業(yè)并不是按時足額退還，大都會以預付物管費的借口少退保證金，以謀取更大利潤。這就是物業(yè)企業(yè)樂于收取保證金的真正目的！

現(xiàn)實當中，裝修保證金主要存在于業(yè)主收房的階段，物業(yè)企業(yè)由開發(fā)商自己確定，基本上就是房開公司的下屬企業(yè)，通常是以物業(yè)企業(yè)的名義來收取保證金，真正在用錢的，毫無疑問是房開公司。

三、物業(yè)服務企業(yè)無權對業(yè)主的違規(guī)行為進行處罰

第一、從企業(yè)的經(jīng)營范圍來看，物業(yè)服務企業(yè)主要從事物業(yè)服務，它的經(jīng)營范圍并不是建設施工和裝修服務。很顯然，物業(yè)服務企業(yè)作為一個裝修外行，根本就沒資格認定一個裝修企業(yè)的裝修行為是否符合法律法規(guī)。

第二，物業(yè)服務企業(yè)從性質上來說也只是一家企業(yè)，而不是行政機關，沒有法律規(guī)定的執(zhí)法權，也沒有行政機關依法授予的處罰權。即使物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主在裝修過程存在違反規(guī)定的行為，也無權進行處罰。我國有關住宅裝修的最高法令是國家建設部頒發(fā)的第110號令：《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，該辦法規(guī)定：

理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有本辦法第五條行為的，或者未經(jīng)有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的，或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規(guī)定行為的，應當立即制止；已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

第三、物業(yè)企業(yè)無權決定對裝修中的違規(guī)行為究竟要扣多少錢，這個

第四、就算業(yè)主存在違規(guī)裝修的行為或者對其他業(yè)主的權益造成損害，物業(yè)企業(yè)在業(yè)不能作為維權的主體，要求違規(guī)業(yè)主承擔責任，而應當是受到侵害的業(yè)主依據(jù)法律的規(guī)定，向侵權的業(yè)主進行索賠。

四、明令禁止收取“裝修保證金”的地方性規(guī)定

上海物價局（1997年第165號文件）在1997年7月1日起就明文禁止物業(yè)管理企業(yè)收取裝修保證金。

就我省而言，省十一屆人大常委會第十一次會議正在審議的《貴州省物業(yè)管理條例(草案)》，《條例(草案)》提出，物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人不得違反物業(yè)服務合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，不得向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取裝修保證金。

五、刺破物業(yè)企業(yè)收取“裝修保證金”的謊言：業(yè)主可以拒絕交納

目前，我國對是否允許收取裝修保證金尚無明確的法律規(guī)定。很多業(yè)主認為，強收裝修保證金是霸王條款，物業(yè)無權收取。我們認為，物業(yè)企業(yè)收取裝修保證金沒有任何法律依據(jù)，用戶完全可以拒絕交納。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋

裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。很明顯，業(yè)主對于裝修事宜只需履行告知物業(yè)管理企業(yè)的義務，不需交納任何費用。

同時，收取裝修保證金既未經(jīng)物價行政管理部門的批準，也沒有合同依據(jù)，顯然是亂收費，業(yè)主完全有權拒絕。此外，購房者基于與開發(fā)商之間屬于買賣合同法律關系，有權要求開發(fā)商按照合同約定的期限交付房產(chǎn)，而物業(yè)管理部門作為開發(fā)商的代理人，應當按照房產(chǎn)買賣合同的約定無條件交付房產(chǎn)；對拒絕交付房產(chǎn)的，購房者可以按照房產(chǎn)買賣合同，要求開發(fā)商交付房產(chǎn)并追究開發(fā)商的違約責任。

另外，對于已經(jīng)收取的“裝修保證金”，業(yè)主可以要求物業(yè)企業(yè)立即退還，并按同期銀行貸款利息支付合理的資金占用費。

即便從業(yè)主共同利益出發(fā)需要適當限制個別業(yè)主的裝飾裝修行為，也應當取得業(yè)主大會或業(yè)主委員會的授權。當下，有關業(yè)主大會或業(yè)主委員會的自治管理機制尚不健全，未得到授權就單方（無論是開發(fā)商還是物業(yè)企業(yè)）強行收取裝修保證金都是違法的，應當取締。

我們期待《貴州省物業(yè)管理條例》能夠盡快通過專家審查，以地方性規(guī)章的形式，明令禁止收取“裝修保證金”，切實有效地保護業(yè)主的合法權益，維護物業(yè)服務市場的健康發(fā)展。

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