公司房屋土地租賃管理辦法

　　第一章總則

　　第一條為進一步加強房屋土地租賃業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房屋土地租賃行為，充分發(fā)揮資源使用效益，有效盤活房屋土地資源，實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，特制定本辦法。

　　第二條本辦法所指的房屋土地租賃包括租入和出租房屋、土地、場地、建筑物及附屬物，以及租入再轉(zhuǎn)租；包括集團成員企業(yè)之間的內(nèi)部租賃，集團有限公司各成員企業(yè)與外部單位及個人之間的外部租賃。

　　第三條房屋土地租賃應(yīng)按照“分級管理、統(tǒng)籌規(guī)劃、程序規(guī)范、決策透明”原則規(guī)范運作。

　　第四條本辦法適用于集團公司、股份公司及其所屬單位，服務(wù)有限公司、號百控股股份有限公司、其他控股公司及境外公司可參照執(zhí)行。

　　第二章職責分工

　　第五條房屋土地實物牽頭管理部門（以下簡稱“牽頭管理部門”）負責房屋土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃，組織制定資源盤活利用計劃和方案，牽頭房屋土地租賃業(yè)務(wù)管理，制定租賃業(yè)務(wù)管理實施細則，負責各類租賃業(yè)務(wù)的規(guī)范操作和日常運營管理。

　　第六條財務(wù)部門負責房屋土地資產(chǎn)的價值管理。配合牽頭管理部門制訂盤活利用計劃和方案；參與租賃需求評估和合同審核，對定價合理性提出審核意見；配備專、兼職人員進行租賃合同解析；開展房屋土地租賃效益評價，建立評價結(jié)果應(yīng)用機制。

　　第七條房屋土地租賃需求歸口管理部門（以下簡稱“歸口管理部門”）會同牽頭管理部門做好房屋土地資源的統(tǒng)籌規(guī)劃。前端歸口管理部門負責渠道門店等營業(yè)類用房的租賃需求和使用管理，負責規(guī)范資源置換的引商入店合作模式，負責效益前評估和效能后評價。后端歸口管理部門負責基站機房等生產(chǎn)類用房的租賃需求和使用管理。綜合部門負責辦公后勤類用房的租賃需求和使用管理。

　　第八條法律部門負責房屋土地租賃過程中的法律事務(wù)支撐，根據(jù)承辦部門的需求參與談判，對相關(guān)資質(zhì)及租賃合同進行審核，出具專業(yè)意見。

　　第三章租賃業(yè)務(wù)基本程序

　　第九條租入房屋土地的基本程序。

　　（一）提出租入需求。租賃需求部門提出具體租賃申請，履行采購需求審批程序。租賃需求應(yīng)說明申請事由、用途、面積、地點（地段或區(qū)域）、租賃時間、首租或續(xù)租等。

　�。ǘ�）需求審批。歸口管理部門組織相關(guān)部門對具體租賃需求必要性和合理性進行評審，批復(fù)租賃需求。如自有房屋土地可滿足使用需求，不得從外部租入。

　�。ㄈ�）采購實施及簽訂合同。租賃需求審批通過后進入采購實施，租賃采購小組出具采購結(jié)果報告，租賃需求部門履行采購結(jié)果審批程序，簽訂租賃合同。

　�。ㄋ模├m(xù)租及終止。需續(xù)租時，租賃需求部門應(yīng)按合同約定提前與出租方溝通續(xù)租事宜，比照新租入履行內(nèi)部審批程序；確需提前終止合同的，租賃需求部門會同歸口管理部門等相關(guān)部門與出租方協(xié)商終止租賃合同，履行合同審批程序。

　　第十條出租自有房屋土地的基本程序。

　�。ㄒ唬┛尚行栽u估。房屋土地實物管理部門對具體出租房屋土地進行可行性評估，制定出租方案�？尚行栽u估包括需求評估、風險評估、價值評估、成本及凈收益測算等。

　�。ǘ�）招租。出租方案經(jīng)審批通過后，租賃實施小組開展招租工作。招租可采用公開拍租、公開競價、比選、詢價、定向談判、競爭性談判以及國家法律規(guī)定的其他形式，尋找和確定租賃對象。

　�。ㄈ�）續(xù)租及終止。出租合同到期前，房屋土地實物管理部門應(yīng)至少提前3個月開始實質(zhì)性招租，避免產(chǎn)生空租期。續(xù)租流程原則上比照新出租。同等條件下，可優(yōu)先考慮業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定、合同履行良好、溝通順暢的承租方續(xù)租。確需提前終止合同時，房屋土地實物管理部門會同相關(guān)部門與承租方協(xié)商終止租賃合同，履行合同審批程序。

　　第十一條房屋土地租賃合同實行省、地市兩級管理，合同審批權(quán)限按集團公司、股份公司收入類、成本類合同審批權(quán)限列表執(zhí)行。

　　第十二條轉(zhuǎn)租行為參照出租自有房屋土地的基本程序執(zhí)行。

　　第四章租賃定價管理

　　第十三條外部租賃價格應(yīng)按照市場化原則，采取公開、公平、公正的方式確定，保證租金價格公允。

　　第十四條外部租賃價格應(yīng)在價值評估的基礎(chǔ)上確定。價值評估包括自行詢價和委托評估兩種方式。

　�。ㄒ唬┯谢钴S市場交易價格時，可采用自行詢價方式進行價值評估。自行詢價可參考當?shù)卣�府部門的市場指導(dǎo)價，沒有市場指導(dǎo)價時應(yīng)由詢價小組實地查勘、市場調(diào)查，采集同一地段或可比商圈、用途類似、一定數(shù)量的可比物業(yè)近期租金價格，綜合考慮擬租賃物業(yè)的區(qū)域因素（交通、基礎(chǔ)設(shè)施、商圈環(huán)境等）和個別因素（房屋成新率、裝修、樓層等）進行估價，出具詢價報告，報本單位分管領(lǐng)導(dǎo)審批。自行詢價的租賃物業(yè)采購結(jié)果或招租結(jié)果須在公司內(nèi)部OA公示，公示時間不少于3個工作日。

　　詢價小組由歸口管理部門等相關(guān)部門人員組成，人數(shù)至少3人單數(shù)。

　　（二）沒有活躍市場交易價格時，可聘請具有相應(yīng)資質(zhì)的社會中介機構(gòu)評估，并按照評估管理規(guī)定履行評估報告?zhèn)浒赋绦颉?/p>

　　第十五條以評估價為租入房屋土地的談判參考價，實際談判結(jié)果高于評估價的10%，需重新履行內(nèi)部決策程序。

　　第十六條評估價作為出租房屋土地的招租參考價，出租價格原則上不低于評估價；招租到期后，只有一家報名的，可以招租價成交；無人報名時，最多降低10%重新招租；降低10%后仍無人摘牌的可以定向談判，實際談判結(jié)果需重新履行內(nèi)部決策程序。

　　第十七條租入物業(yè)為單一來源的，在采購前應(yīng)按采購管理要求進行單一來源采購公示。租賃談判小組記錄協(xié)商談判過程，提交談判報告，做為租金定價、采購決策依據(jù)。

　　第十八條將自有或租入的渠道用房出租給代理商用于業(yè)務(wù)合作時，應(yīng)分別簽訂出租合同與業(yè)務(wù)合作合同，出租、轉(zhuǎn)租租金不得低于市場評估價或租入價，按照引商入店的資源置換處理原則進行處理。

　　第十九條內(nèi)部租賃價格的確定。

　�。ㄒ唬┘瘓F內(nèi)部上市與非上市單位之間租賃房屋土地，集團內(nèi)非全資子公司租用集團內(nèi)單位房屋土地，應(yīng)遵循關(guān)聯(lián)交易公平合理的定價原則，參照市場交易價格確定租金。

　　（二）股份公司內(nèi)部獨立法人（全資子公司）之間租賃房屋土地，集團公司非上市獨立法人（全資子公司）之間租賃房屋土地，租賃雙方應(yīng)采用成本加合理利潤的方式確定租金。

　　（三）股份公司內(nèi)部分公司（含分支機構(gòu)）之間使用房屋土地，集團公司非上市公司（含分支機構(gòu)）之間使用房屋土地，暫不進行結(jié)算。

　　第二十條共建共享出租機房資源的定價按照集團公司與聯(lián)通合作相關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。

　　第五章日常管理

　　第二十一條各單位應(yīng)利用集團集中MSS管理系統(tǒng)、協(xié)議級收入項目管理系統(tǒng)做好租賃業(yè)務(wù)日常管理，通過土地房屋實物與合同的關(guān)聯(lián)，建立自有、租入、無償使用房屋土地實物管理臺賬，做好合同解析，嚴格執(zhí)行履約計劃，實現(xiàn)租賃信息全過程動態(tài)管理。

　　第二十二條牽頭管理部門應(yīng)組織開展房屋土地資產(chǎn)盤點自查，原則上至少一年一次，檢查核對實物臺賬信息的完整性、準確性；核實租賃物業(yè)使用情況，會同財務(wù)部門核實履約計劃執(zhí)行情況、資金收付情況；了解擬盤活物業(yè)狀況、權(quán)屬，收集租賃市場信息。

　　第二十三條牽頭管理部門應(yīng)加強對出租物業(yè)的日常監(jiān)督管理，對承租方拖欠租金、違約使用資產(chǎn)帶來安全隱患、未經(jīng)允許轉(zhuǎn)租或變相轉(zhuǎn)租等，應(yīng)及時采取防范措施，依據(jù)合同維護公司的合法權(quán)益。

　　第二十四條省公司應(yīng)加強租賃效益分析，建立效益評價模型，對房屋租金成本效益、資產(chǎn)使用效益等進行綜合分析和對標，指導(dǎo)租賃盤活方案的制定和細化，提升資產(chǎn)價值和效益。

　　第六章風險管理

　　第二十五條為確保資金安全，租入合同原則上不得約定一次性預(yù)付一年以上的租金，突破規(guī)定的，應(yīng)按本單位規(guī)定履行內(nèi)部決策程序。

　　第二十六條外部租賃的履約保證金應(yīng)結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r、年租金和付款周期協(xié)商確定，其中租入合同履約保證金原則上不超過3個月租金。各單位應(yīng)建立租賃合同履約保證金管理臺賬，合同到期后及時清算、回收。

　　第二十七條租賃期限及租金遞增機制。租賃期限最長不得超過二十年。

　　各單位應(yīng)建立租金遞增機制，按照收益最大化、風險可控的原則，合理設(shè)定租入合同租金遞增上限比例、出租合同租金遞增下限比例，突破規(guī)定時應(yīng)履行內(nèi)部決策程序。

　　第二十八條協(xié)議置換使用房屋土地的應(yīng)進行價值評估并簽訂置換使用合同。

　　第二十九條開展租賃業(yè)務(wù)必須依法管理、規(guī)范運作、集體決策，不得以權(quán)謀私，損害公司利益。遵循“操作與決策相分離”的原則，參與操作的人不決策，參與決策的人不操作。建立利益關(guān)系者回避制度，涉及直系親屬、主要社會關(guān)系的利益相關(guān)人不得參與操作、決策事項。

　　第三十條嚴禁將公司自有房屋土地無償提供給其他單位和個人使用，郵電分營等原因形成無償提供給郵政、移動、聯(lián)通使用的，以及內(nèi)部租賃中可暫不結(jié)算的情形除外；嚴禁未經(jīng)審批私自出租房屋土地；嚴禁未按收支兩條線管理要求上繳租金收入的坐支行為；嚴禁虛列租入成本，隱匿出租收入、押金，設(shè)立“小金庫”等違法違規(guī)行為。

　　第三十一條集團公司、省公司應(yīng)定期組織實施監(jiān)督檢查，從租賃程序規(guī)范性、租金定價合理性、審批責任履行等方面進行檢查和風險評估，查錯糾弊，完善制度。對于嚴重違反公司規(guī)定并發(fā)生導(dǎo)致公司利益損失的行為，應(yīng)按公司規(guī)定追究當事人責任。

　　第七章附則

　　第三十二條本辦法自下發(fā)之日起執(zhí)行。

　　第三十三條本辦法由集團公司財務(wù)部負責解釋。

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