物業(yè)的管理制度
隨著社會一步步向前發(fā)展，制度使用的頻率越來越高，制度是要求大家共同遵守的辦事規(guī)程或行動準則。到底應如何擬定制度呢？以下是小編精心整理的物業(yè)的管理制度，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)的管理制度1
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結構安全和裝修格調統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內的裝修管理。
3.0職責
3.1物業(yè)公司(管理處)負責人負責業(yè)戶裝修項目的審批。
3.2客戶服務部辦證員負責受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理,并負責審核相關的裝修內容以及各種證照。
3.3客戶服務部收費員負責裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護部負責土建、配電、給排水及消防等相關圖紙的審核,現場管理并參與驗收。
3.5保安部負責裝修現場的查證、裝修人員的進出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負責對裝修現場進行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。
4.0工作內容
4.1裝修申請
4.1.1客戶服務部前臺人員負責接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶服務部前臺人員核實業(yè)戶提供的'資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉交工程維護部審核圖紙,工程維護部負責填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2客戶服務部收費員核算相關費用后,報本單位負責人審批。
4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內予以答復;
4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關法規(guī)在裝修現場配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務部收費員向業(yè)戶收取相關費用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關費用后::,由各單位客戶服務部前臺人員負責向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監(jiān)督
4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。
4.4.2物業(yè)助理應告知巡邏隊,巡邏隊應配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進行監(jiān)督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業(yè)助理根據業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關人員對物業(yè)裝修項目進行驗收。
4.5.2驗收合格后相關人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關證件,三個月后收費員負責辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶服務部資料管理員負責對裝修資料分類建檔并保存。
5.0相關文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無
物業(yè)的管理制度2
一、凡是校區(qū)范圍內所有人員,均須遵守本規(guī)定。
二、搞好校區(qū)綠化是全體居住人員及過往行人應盡的'責任和義務,要樹立'愛護綠化、講究文明'的社會風尚。
三、設立專業(yè)綠化養(yǎng)護班組,對校區(qū)范圍內的綠化,苗木進行管理、培植,負有美化校區(qū)的責任。
四、嚴禁毀壞花木,踏草坪。嚴禁在綠化地內堆收物品,踢足球,打羽毛球,不得任意開挖綠化地,停放自行車、人力車、助動車、摩托車。嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥。裝修要文明施工,不準在綠化地帶丟放建筑垃圾。
五、嚴禁在樹木、綠化地帶內設置各種廣告標語牌,未經同意,不準在綠化帶空地上設管線,遷移和損壞樹木,花草。
六、提倡增設校區(qū)景觀。陽臺盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為,對教育無效者除責令清掃干凈外,并上報有關部門處理。
七、嚴禁偷、摘花草,轎車、出租車禁止駛入草坪。
物業(yè)的管理制度3
某物業(yè)裝修管理程序
1、業(yè)主裝修時應提前5 ―7天(涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù))向物業(yè)公司提出室內裝修申請并詳細、如實地填寫相關表格。
2、相關表格和資料:
裝修申請表
裝修改造工程消防審核申報表[由施工方提供](建筑面積在200m2以上)
裝修期間臨時電力供應申請表
裝修設計圖紙
3、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室內裝修管理條例、裝修管理辦法、房屋注意事項、裝修管理細則等方面的培訓。
4、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司提交以下資料:
裝修單位營業(yè)執(zhí)照副本
裝修單位資質等級證
各專業(yè)裝修圖
施工人員相片
專業(yè)操作證
5、工程技術人員審核裝修設計圖紙
衛(wèi)生間改變、單位載荷、用電功率、消防功能、承重結構、外墻、空調位置等方面。
6、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以下資料(工程部、主任審核后) :
《裝修承諾書》
《二次裝修審核表》
《房屋裝飾裝修管理服務協議》
《裝修安全消防協議書》
《電氣安裝審批表》
《裝修施工人員登記表》
7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后,向財務部門交付有關費用:
裝修押金
裝修管理費
工人出入證押金
工人出入證工本費
臨時供電安裝費(如需要)
租用/購置滅火器費用(裝修公司可自行購置)
垃圾清運費
8、管理處發(fā)放
裝修許可證(開工證)
要求:管理處存根進入業(yè)主裝修資料袋,發(fā)放給業(yè)主副聯張貼在戶內明顯部位。
施工人員出入證
要求:每人一證、憑證出入
9、裝修現場的監(jiān)管
貨物進出的管理
裝修人員的管理
電梯使用的`管理
車輛的管理
10、裝修完工
前提條件:已向消防、質監(jiān)部門報竣工驗收并取得批復。
業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請驗收。
工程部進行現場驗收(填寫驗收表雙方簽字確認)。
施工單位提交竣工圖紙。
業(yè)主提交工程合同及裝修工程質量保證書復印件。
注意事項(資料)。
11、驗收合格后
憑相關收據退還工人出入證押金(待施工單位交回許可證及出入證)。
相關表格支持《二次裝修竣工驗收單》
12、裝修完畢及管理公司驗收合格之日起計三個月后
如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為;
沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的;
沒有在公共區(qū)域遺留裝修雜物;
裝修工程符合有關條例及管理處事前所認可的審批圖紙
退還裝修押金
相關表格支持《二次裝修工程結算確認單》
物業(yè)的管理制度4
1.范圍
本標準規(guī)定了廠區(qū)物業(yè)管理的內容、范圍、要求及考核辦法。
本標準適用于龍巖卷煙廠廠區(qū)物業(yè)管理、綠化管理、車輛停放管理、零星工程管理、辦公用品管理。
2.職責:
2.1企管辦負責制定廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件,并按文件進行檢查考核。
2.2物業(yè)公司按合同及廠區(qū)物業(yè)管理規(guī)定文件規(guī)定向煙廠提供各種服務。
3.內容及要求:
3.1物業(yè)管理主要內容(除辦公大樓):
3.1.1廠區(qū)所有公共通道、樓梯、走廊、電梯口、頂樓衛(wèi)生(含小車庫頂棚)。
3.1.2廠區(qū)所有廁所衛(wèi)生,廁所設施檢查,化糞池清掏。
3.1.3廠區(qū)所有水溝下水道衛(wèi)生及公共通道、下水管道設施的檢查。
3.1.4廠區(qū)所有外墻、外窗戶、外墻管道、外風扇等清洗。
3.1.5廠區(qū)垃圾、木制廢品清理。
3.2物業(yè)管理具體補充范圍及要求
3.2.1廠門口宣傳欄保持清潔。
3.2.2公共通道包括:制絲車間一區(qū)東面通道;制絲一、二區(qū)門口大廳;成型車間大樓與制絲之間的走廊東至成型廁所,西至卷包一區(qū)南門天橋斜坡頂、北至卷包一區(qū)南門含卷包一區(qū)南門天橋;聯合工房各層倉庫外公共區(qū)域。
3.2.3所有公共通道、走廊應保持地面整潔,墻壁、天花板、照明燈、門、窗戶無蜘蛛網、無積塵。
3.2.4所有樓梯包括墻壁、天花板、窗戶、樓梯扶手、照明燈等,應保持清潔、無蜘蛛網、無積塵。
3.2.5車間樓梯、扶手及工藝質管科大樓的大廳、樓梯、扶手及制絲一、二區(qū)的大廳、大廳玻璃、廣告牌應每天擦洗。
3.2.6廠區(qū)路面保證全天整潔、無落葉、無積塵、無雜物。
3.2.7廁所包括墻壁、天花板、照明燈、地板、門、窗、水池等,保持無臭味、無堵塞、空氣清新、干凈整潔。
3.2.8下水道及水溝暢通、無堵塞、無垃圾、無積垢。
3.3綠化管理主要內容及要求:
3.3.1負責做好廠區(qū)的環(huán)境綠化,負責現有綠化的改造。
3.3.2做好廠區(qū)、車間的花卉、盆景擺放。
3.3.3按企管辦確定的位置和數量擺放花卉,不定期更換花卉,做到品種新鮮化、多樣化、高檔化,擺放整齊美觀,如有枯死花卉應及時更換,檔次與現有水平相當。
3.3.4花卉應定時澆水、施肥、除蟲,澆水后應及時將地面水跡擦干凈,不得留下積水,造成地面污跡,更換花卉應及時清掃地面。
3.3.5節(jié)日(元旦、春節(jié)、國慶節(jié))慶�；顒踊蛏霞夘I導參觀檢查應做到花色鮮艷、體現節(jié)日氣氛。
3.3.6草地、苗木應定時澆水、施肥、除蟲、修剪、拔雜草,確保草地、苗木造型整齊美觀、花池白凈、完整無缺,如有枯死應及時重新種植。
3.3.7及時清揀枯枝落葉,保證綠地整潔、美觀。
3.3.8如因管理不善造成的花卉苗木等枯死,所發(fā)生的費用由物業(yè)公司負責。
3.3.9如因自然條件或車間生產造成的死亡花卉苗木的重新種植,或因意外事件造成的花臺破損修復,經企管辦確認后費用由煙廠負責。
3.4車輛停放管理內容及要求:
3.4.1負責廠區(qū)摩托車、自行車的停放管理。
3.4.2設立廠區(qū)摩托車、自行車停車線,確保車輛停放整齊。
3.4.3專人指揮管理,維持良好的交通秩序,確保摩托車、自行車�？恳�(guī)范、排列有序、走道暢通不堵塞。。
3.4.4負責停車場地環(huán)境清潔衛(wèi)生,定期清掃車庫地板、蜘蛛網,確保車庫環(huán)境整潔。
3.4.5確保車庫照明(除辦公大樓地下單車庫)。
3.4.6確保車輛安全,如發(fā)現車輛及相關車輛配件丟失,按責任大小,物業(yè)公司承擔相應的賠償。
3.5零星工程管理主要內容及范圍:
3.5.1負責廠區(qū)、復烤廠的水電、土建、裝修零星工程。
3.5.2負責新增綠化工程。
3.5.3所有工程應保質保量按時完成,施工過程應確保施工現場整潔、安全,施工結束后將現場清理整潔。
3.5.4工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司每月底將經部門確認的工程進行登記,交企管辦備案,并附詳細的費用清單。
3.6辦公用品及計生管理內容及范圍:
3.6.1負責辦公用品的'代購、發(fā)放工作。
3.6.2負責戶口管理工作、計生工作,確保計生工作四個百分百。
3.6.3負責固定資產的管理工作,廠區(qū)房屋的安全檢查及維修申報工作,確保房屋安全和正常使用。
3.6.4各部門應由固定人員領用辦公用品。
4.零星工程維修及辦公用品申購程序:
4.1在500元以內原有項目的廠區(qū)零星工程維修如房屋小范圍漏雨、窗戶玻璃更換、廁所、下水管道維修等,由部門或車間通知物業(yè)公司維修,物業(yè)公司維修后經部門或車間對工程效果及費用進行確認,物業(yè)公司填寫物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2,公共部分設施的維修由企管辦確認。
4.2廠區(qū)所有500元以上的零星維修工程,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表rj/qg0402-1,經分管廠長審批后交企管辦登記。工程完成后由使用部門對工程效果及費用進行確認。
4.3大額的零星工程,由物業(yè)公司進行費用預算,費用超過5萬元的工程應由物業(yè)分管領導審批同意后交廠長審批,并按有關審計程序執(zhí)行。
4.4辦公用品在500元以內原有用品的更換,如更換臺玻、臺布等,由部門或車間通知物業(yè)公司,物業(yè)公司重新購置或更換后經部門或車間確認(物業(yè)服務登記表rj/qg0402-2)。
4.5所有500元以上辦公用品的購置,申請部門填寫零星工程/辦公用品申請及確認表(rj/qg0402-1),經分管廠長審批后交企管辦登記。辦公用品交付使用部門后由使用部門確認。
4.6每月底由物業(yè)公司對所有項目進行匯總,交企管辦備案。
5.考核辦法:
5.1上級檢查如有不符合要求每項扣1000元。
5.2廠部組織檢查如有不符合每項扣100元。
5.3企管辦現場管理員檢查如有不符合每次扣50元,當月內重復發(fā)現第二次扣100元,第三次扣150元,依此類推,當月累加。
5.4如有部門對物業(yè)公司提供的服務不滿意可以向企管辦書面反映,經核實每次酌情扣50-200元。
物業(yè)的管理制度5
（一）客服中心管理運作
工作內容：核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務
頻度：一天內辦完二遍/天，消滅違章于未然每周三次100%
標準：準確符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上對小區(qū)幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序： 8：30—17：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8：30—17：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
（二）綠化管理
工作項目：澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗
工作要求；澆水：冬春季晴天每二天澆一次水，時間近中午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜；
施肥：春秋季一遍，根據長勢局部加施、灌木和粗生喬木春秋季多遍；
修剪整形、除雜草：冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園；
病蟲防治：每月一遍，嚴重者半月一遍；
補苗：春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補
標準：均勻，保持綠色長勢良好均勻，無漏、喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30—50mm長勢優(yōu)良不污染環(huán)境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上
程序：7：00—9：30澆水、施肥；
9：30—11：30除雜草、整形、保潔；
13：30—15：30除殺蟲、補缺、保潔；
15：30—17：00澆水、施肥
�。ㄈ┓课菁肮迷O施維修、養(yǎng)護運作：
工作內容：裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內維修室外維修及養(yǎng)護；
道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈
頻度：8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，
污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音；
檢查：二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修責任范圍內即壞即修，責任區(qū)外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修
標準：符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上道路平整無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上；
程序： 8：30—8：30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9：00—17：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案
�。ㄋ模┌踩o衛(wèi)、停車管理
工作內容、定崗檢查流動檢查學習與訓練、消防設施家居安全違法行為裝修監(jiān)督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發(fā)事件學習法規(guī)教育訓練
頻度：每周三遍，5分鐘內到達現場；
標準：人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發(fā)生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛(wèi)紀律健身、隊列等常規(guī)訓練
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工作項目：地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂
頻度：地面清潔、二遍/天，保潔、12h/天，樓梯道，掃二遍/周、洗一遍/周，垃圾清運，二遍/天，垃圾外運、一遍/天消殺滅鼠、蟑螂、二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年；
標準：地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下
程序：5：00~7：00地面清掃；7：00~8：00清運垃圾；8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：30~15：00清運垃圾；15：00~16：00地面清掃保潔。
物業(yè)的管理制度6
第一章 董事會職權
一、議定本公司的長遠規(guī)劃和經營方針。
二、依據公司的長遠規(guī)劃與經營范圍，討論和決定本公司的機構設置、人員編制和職責范圍。
三、討論和通過公司的年度工作計劃和財務預算。
四、審定和通過公司的年度工作報告與財務決算。
五、討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊伍的組織建設、思想建設等重大問題。
六、根據工作需要作出授權的決議和討論其他重大問題。
第二章 經理崗位職責
經理是對公司負有全面服務的管理者，處于中心地位，起領導核心作用，負責公司的全盤工作。
一、認真學習和貫徹執(zhí)行黨和國家對物業(yè)管理部門制定的方針、政策，法令和上級領導的指示決定及工作安排。
二、充分發(fā)揮和調動手下管理人員和各職能部門的作用，建立健全強有力的管理機構和行之有效的規(guī)章制度，不斷進行和提高公司管理水平。
三、負責編制和審定本公司的經營決策，年度計劃、員工培訓計劃和員工工資調整方案，及時提出各個時期的中心工作，確保各項計劃和工作任務的順利完成，使公司得到不斷的'發(fā)展。
四、貫徹執(zhí)行安全經營管理和勞動保護條例，保證員工生命安全和身心健康。
五、加強財務管理和經濟核算，不斷提高經濟效益。
六、抓好員工隊伍建設、懂技術、會管理的領導隊伍和技術骨干。
七、認真做好工作考核，鼓勵先進、樹立典型，發(fā)揚成績、糾正錯誤，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。
八、以公司經營宗旨為使命，以業(yè)主滿意為目的，搞好實質工作。
第三章 辦公室職責
一、認真學習貫徹相關法律、法規(guī)，制定各項管理制度和工作計劃，并檢查落實。
二、負責住戶的入住、裝修手續(xù)辦理及檔案管理，嚴格執(zhí)行文件管理程序和文檔資料的分類存檔以及報刊雜志的征訂和發(fā)放。
三、負責員工考勤工作，建立考勤制度，搞好績效考核。
四、做好所有實物與設備的等級與庫存管理以及所需物品的購買計劃和發(fā)放，做到“帳帳相符、帳物相投”，物品存放及保管安全妥善。
五、組織召開例會、會議，撰擬相關材料，做好會議記錄。
六、擬訂員工培訓計劃，并定期或不定期的對員工工作進行總結，如強對員工的培訓學習和業(yè)務考核。
七、負責小區(qū)的環(huán)境綠化和衛(wèi)生保潔工作。
八、負責對內對外及對上對下的正常業(yè)務，保持公司形象搞好值班工作，監(jiān)督其他部門工作。
九、負責籌辦各種慶典及接待活動的準備工作，搞好小區(qū)文化活動。
十、負責完成公司交辦其它各項工作任務。
第四章 管理部職責
一、在物業(yè)公司經理的領導下，認真貫徹相關法律、法規(guī)和公司的規(guī)章制度，主管客服和小區(qū)治安工作。
二、負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作。
三、負責協調處理業(yè)主的各種投訴事件，并對其進行認證解釋，做好投訴記錄。
四、負責檢查住戶的裝修、入住。保證和維護業(yè)主水、電、暖的正常使用，發(fā)生故障應及時進行維修。
五、負責公共設施、設備的管理和維修保養(yǎng)，保證其正常運行。
六、負責催交業(yè)主的物業(yè)管理費；水，電、暖費。
七、負責業(yè)主鑰匙的管理。
八、完成公司交給的其它工作任務。
第五章保安員崗位職責
一、門衛(wèi)崗位職責
1、著裝整齊、佩戴齊全，按時上崗交接班。
2、值班時不準擅自離崗、嬉笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準收聽錄音機等敢與工作無關的事。
3、值勤中要講文明、講禮貌，不刁難業(yè)主和客戶，處理問題要講原則、講方法，態(tài)度和藹不急不燥。
4、認真填寫各種登記，要求字跡清楚，內容詳細準確。
5、對外來人員一律進行出入登記，來訪的客人得到業(yè)主或公司領導同意后方可進入。
6、嚴謹各類修補、買賣、收舊及搞傳銷的人員進入小區(qū)。
7、裝修材料及專業(yè)安裝隊進入時應檢查相關手續(xù)，未辦理裝修和安裝手續(xù)的不允許進入。
8、業(yè)主進入小區(qū)時應檢查《臨時業(yè)主卡》，裝修人員進入小區(qū)須檢查《臨時出入證》。
9、對運出小區(qū)的物品必須有物業(yè)公司簽字后方可放行。
10、進入小區(qū)的車輛要詳細檢查，如發(fā)現有問題時應請車主（司機）在檢查表上簽字確認。
二、巡邏崗崗位職責
1、巡邏員要著裝整潔、語言文明、禮貌待人，不喝酒、不吸煙、不閑談。
2、負責對進入小區(qū)的可疑和閑雜人員進行盤查，并及時請其離開小區(qū)，制止小區(qū)內的打假斗毆事件。
3、嚴禁搞傳銷及做廣告的人員在小區(qū)內各種公共場所、設施上散發(fā)和張貼傳單。
4、熟悉小區(qū)內的樓宇結構、單元戶數、人口數量、樓座排列以及小區(qū)內區(qū)間道路走向，車輛和人員流動規(guī)律，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)的整體情況。
5、勸說院內的過往行人不要亂丟紙屑、煙頭，維護好公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。
6、指揮小區(qū)內的車輛順序停放整齊，優(yōu)先保證業(yè)主的車位。
7、裝修方式時要不定時巡查試施工現場，垃圾必須及時清運，傾倒到指定位置，嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯過道、天臺等公共場所拋灑和堆放。
8、要與隊友團結協作、密切配合、互相照應、共同完成巡邏任務。
第六章 保潔員崗位職責
一、室外崗位職責
1、準時到崗，每天清掃分區(qū)道路、綠化帶、樓宇間硬化部分及坐臺兩次。
2、垃圾隨時清理，倒置垃圾中轉站。
3、熟悉各自分工及所負責范圍內的清潔衛(wèi)生情況，對其負全部責任，發(fā)現問題及時解決。
4、熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習慣、不怕臟、不怕累。
5、積極參加業(yè)務培訓，提高業(yè)務水平，自覺學習有關清潔衛(wèi)生知識，提高個人素質。
6、維護小區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不文明的現象要及時勸阻和制止。
7、完成公司交辦的其它臨時性工作。
二、室內崗位職責
�、倜咳諏堑狼鍜摺⒈�、單元門、樓梯扶手清擦、保潔。
�、诿恐軐翘輧葮酥九�、信箱、消防栓、可視對講機、防盜門、
物業(yè)的管理制度7
物業(yè)裝修管理的基本概念
1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。
2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據國家相關法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。
物業(yè)裝修管理的目的
規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結構遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設備設施的正常運行和使用，最終實現物業(yè)的保質和增質，延長物業(yè)使用壽命。
物業(yè)裝修管理的意義
維護和保持房屋建筑原創(chuàng)設計的元素和風貌，維護環(huán)境品質，避免房屋建筑結構、外觀、環(huán)境、設施設備遭受破壞和污染。
維護小區(qū)正常的生活、學習、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團結、和諧氛圍，維護物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務工作的正常開展。
術語解釋
1、建筑主體：
是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。
2、承重結構：
是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3、砌體結構：
即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構件作為主要承重的結構，稱為磚～物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結構，簡稱磚混結構。此結構抗震性差，防滲水性能差。這是當前建造數量大、采用最普遍的結構類型。
4、鋼筋混凝土結構：
即主要承重構件全部采用鋼筋混凝土，并現場整體澆注而成的結構。此結構抗震性能和防滲水性能良好。這種結構類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。
5、剪力墻：
剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。
6、異形柱：
異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。
7、承重墻
是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。
8、非承重墻
不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導到相鄰的承重構件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設計上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。
9、房屋外觀：
是指相對于室內的外立面，準確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結構及裝飾物等。
10、防水工程：
是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內的浸害。
11、隱蔽工程
是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當事人雙方的損失，保證工程的質量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應當通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進行隱蔽施工。
12、房屋配套設施設備：
是指房屋除門窗、護欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調排水管）、強電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網絡線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應急求助按鈕、天然氣表、管等。
13、房屋平面布置圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設計圖，它包括房屋平面結構布置（家俱、陳設擺放）設計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設計，其中包括某些部位使用的材質和安裝方式、要求等設計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。
14、水電施工圖：
是指用于指導建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進行繪制的，圖形是以線條和符號連接構成的，圖形一般沒有準確的數值標注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標注及說明為主。
物業(yè)裝修管理的基本內容
(一)房屋外觀的管理
(二)主體結構的管理
(三)房屋防水施工的管理
(四)房屋配套設施的管理
(五)施工行為的管理
(六)告知和督導義務
(七)商業(yè)門面裝修管理
(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
�。ㄒ唬┓课萃庥^的管理
1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；
2.嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；
3.嚴禁搭建建筑物、構筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網、晾衣桿等；
4.嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機，空調外機應安裝在房屋的預留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；
5.未經許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識；
6.嚴禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；
7.嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設施、設備及場地。
�。ǘ┲黧w結構的管理
1.嚴禁擅自改變物業(yè)使用性質；
2.嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備；
3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎，嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術人員的指導下進行施工；
4.嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；
5.嚴禁改變房屋的使用功能，嚴禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；
6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；
7.房屋裝修如需變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業(yè)承擔。
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1.防水層應涂抹在結實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應作閉水試驗，試驗時間應不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現象后，方可后續(xù)施工；
2.室內裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應作重點和加強處理，確保無滲漏；
3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患；
4.回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應≥60㎜；
5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。
�。ㄋ模┓课菖涮自O施的管理
1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內，應采用天、墻布管敷設方式，即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設；
2.給水管道安裝完畢后，應作壓力試驗，水壓不應小于9kg、穩(wěn)壓不應少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應作沖水試驗，每個管口沖水量不應少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經壓力試驗和沖水試驗無滲漏現象后，方可進行下一道工序；
3.施工臨時用電，只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后，各回路應作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行；
4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態(tài)，安裝后的管道接口應作漏氣檢測；
5.燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂的下方，盡可能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；
6.燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內，應按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；
7.嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛(wèi)生間內，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；
8.嚴禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃氣灶，應在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；
9.陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；
10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應由原安裝單位施工人員處理；
11.嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應規(guī)范的接入排煙道預留孔；
12.空調外機，應安裝在預留位置上，氟里昂管敷設，應按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內，嚴禁冷凝水散流。（注：本樓房原設計未考慮家用中央空調安裝，故嚴禁安裝家用中央空調）；
13.嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應牢固、可靠；
14.入戶給水管應加設總閥，便于日常維修和檢查；
15.嚴禁損壞物業(yè)共有設施、設備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備。
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1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內裝修的活動中，不得損壞公共設施設備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的'正常生活秩序；
2.嚴禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現象和行為；
3.嚴禁施工現場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；
4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應符合規(guī)范，嚴禁亂接亂搭；
5.嚴禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業(yè)；
6.施工用水區(qū)域，應保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；
7.嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；
8.嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現象和行為；
9.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的淘汰產品和材料；
10.嚴禁采用國家或政府相關部門明令禁止的工藝技術和施工設備、設施；
11.房屋裝修，如須變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質的施工企業(yè)承擔；
12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質量；
13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產的安全。
�。┥虡I(yè)門面裝修管理
1.門面室內裝修，應嚴格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設施，嚴禁封閉和占用消防通道；
2.門面室內裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應留出檢修空間及通道；
3.燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規(guī)定，不得埋于墻內和地下，不得接近有明火和易產生靜電火花的電器，應保持正常的空氣流通；
4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標準、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風（換氣、新風）、排水、排煙、消防水等；
5.商業(yè)門面室內裝修，未經計可，不得擅自更改排污管道預留接口位置。不得封包檢查口（疏�？冢�
6.室內外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏�？冢�、消防水閥、強弱電路分線盒時，應在對應位置處預留維修檢查口，洞口尺寸應小于500×500（㎜）；
7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應保持陰涼和空氣流通，存放處應設置防爆墻或安全防護裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴禁入內”等標識;
8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應設置電源配電箱，除設置總開關（空氣開關）外，各回路應單獨設置空氣開關，確保電力的使用安全；
9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負荷分配應均衡和合理。
�。�1）餐飲門面室內裝修：
1．廚房污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；
2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應增置管道疏浚檢查口;
3．廚房油煙在進入主煙道（管）前，應安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內，嚴禁向小區(qū)內或門面四周直接排放油煙；
4．嚴禁將直排式和強排式熱水器的排氣管接入煙道內；
5．廚房抽油煙機，應采用低噪聲高速風機或專用風機，噪聲不應大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。
�。�2）美容美發(fā)門面室內裝修：
1．洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設不銹鋼絲過濾網，模數不應≥2㎜；
2．污水進入主排水管道前，必須設置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進入主排污管道內，嚴禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。
（3）門面戶外裝修：
1．門面裝飾裝修除嚴格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應嚴格按物管統(tǒng)一要求進行設計及施工。戶外裝修方案，未經申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；
2．門面戶外裝修，嚴禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；
3．門面戶外裝飾裝修，未經計可，不得擅自改變原始結構和開狀，不得擅自增加附屬構筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；
4．門面空調安裝，應遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應將安裝方案報物管審核，并在物管有關人員的現場指導下進行。
（七）告知和督導義務
1.裝修管理人員，應將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。
2.裝修管理人員，有權利和義務，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。
3.裝修管理人員，應將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。
4.裝修管理人員，應將裝修的禁止行為和相關的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。
5.裝修管理人員，有權利和義務，維護裝飾裝修管理規(guī)定，維護業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導業(yè)主或裝修施工人員進行整改。
6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現的質量問題和隱患，應及時的跟進和處理，并及時的督導和予以解決。
7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應予以當面的解釋和指導，對難以陳述問題，應親臨施工現場予以幫助和督導。
（八）物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責任
1．認真履行告知義務：
物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。
2．依理依法的管理：
物業(yè)裝修管理，必須依據政府有關部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進行裝修管理。
3．堅守管理職責：
物業(yè)裝修管理，必須認真履行自己的管理職責，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。
4．不得混淆管理范圍：
物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質量驗收。
5．不可參與裝修業(yè)務的推薦和介紹：
物業(yè)裝修管理，不得強制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。
6．不得無原則的干預業(yè)主裝修事務：
物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業(yè)裝修管理無關的事。
對裝飾裝修違規(guī)現象的處理
1.對違反《裝修施工管理服管理協議》、《裝修施工現場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應當面給予批評教育，情節(jié)嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴重的責令其停止施工，造成嚴重后果的責令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權采取法律訴訟方式予以解決；
4.對違反了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責令其限期恢復和整改，情節(jié)嚴重并造成重大后果的上報相關行政部門進行處理；
5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據建設部令第110號《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和國務院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權力，履行其應盡的職責和義務；
6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權力和義務，擁有對一般違規(guī)行為的處理權，如：責令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權力和義務；
7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關規(guī)定的施工行為，除強行的予以制止外，應及時的將情況上報行政主管部門處理。
裝修管理員的素質要求
�。ㄒ唬┦煜の飿I(yè)基本概念及裝修管理基本概念；
�。ǘ┦煜の飿I(yè)管理相關的法律、法規(guī)和政策；
�。ㄈ┦煜は嚓P的建筑裝飾裝修施工技術規(guī)范、工藝流程和施工驗收標準；
�。ㄋ模┦煜ぽ爡^(qū)環(huán)境以及配套的設備設施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結構；
（五）熟悉燃氣安全使用管理規(guī)定、消防管理條例及相關安全生產條例；
�。┦煜け緧徫粯I(yè)務內容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎知識，具有一定的制圖和識圖能力；
�。ㄆ撸┚哂幸欢ǖ臅鴮懩芰涂陬^表達能力，能規(guī)范的書寫與之相關的技術作業(yè)文件和說明；
（八）具有規(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協調能力；
�。ň牛┠軠蚀_的掌握和執(zhí)行相關的法律、法規(guī)和政策。
裝修管理員的職責
�。ㄒ唬┚哂懈叨鹊呢熑涡暮蜔崆榈姆⻊找庾R，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；
（二）嚴格遵守和執(zhí)行國家相關的法律、法規(guī)和政策，準確的執(zhí)行和運用相關的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標準；
�。ㄈ﹪栏駥徍搜b修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；
（四）在裝修巡查中，對未按裝修審核內容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經濟損失和留下質量安全事故隱患；
�。ㄎ澹┰谘b修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；
（六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應立即予以口頭警告或書面警告；
�。ㄆ撸﹫允貚徫�、堅持原則、履行職責，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導和檢查；
�。ò耍┘皶r協調和處理好裝修施工中出現矛盾和問題；
（九）負責解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導、耐心解釋、熱情服務，并及時處理業(yè)主的報事和求助。
裝修管理控制程序
1.0目的：
規(guī)范裝修管理工作，維護樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協調，確保公共環(huán)境、設施的運行正常和使用。
2.0適用范圍：
適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。
3.0職責：
3.1管理處主任負責小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。
3.2樓棟管理員負責業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。
3.3裝修管理員負責裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產公司工程部負責技術上的審批。
3.4裝修管理員負責裝修竣工驗收。
3.5裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員負責裝修巡視，裝修跟進、裝修現場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進行控制。
3.6秩序護維護員負責裝修消防、安全的巡視和檢查。
3.7客戶服務中心收費員負責裝修相關費用的收取。
4.0程序：
4.1裝修申請
4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應提供裝修施工設計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調安裝圖、照明（開關、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關技術資料，業(yè)主應按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內容。
4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質證書復印件各一份。
4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關證明。
4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。
4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應提供消防部門的審批文件。
4.1.6裝修管理員確認業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。
4.2 裝修審批
4.2.1裝修管理員應認真審查如下事項：
4.2.1.1裝修設計是否對房屋結構、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞。
4.2.1.2裝修是否存在有嚴重的消防隱患。
4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。
4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產公司工程部作技術審批，審批工作在三個工作日內完成。
4.2.3裝修管理員負責將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設計的，應告之業(yè)主修改。
4.2.4 裝修申請獲得批準后，裝修管理員應通知業(yè)主到客服中心辦理有關手續(xù)，交納相關費用，參照《裝修收費一覽表》：
4.2.4.1業(yè)主應交納一定數額的裝修保證金和垃圾清運費。
4.2.4.2裝修施工單位交納一定數額的裝修保證金和施工人員證件工本費。
4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。
4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。
4.2.4.5裝修相關費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進場裝修施工。
4.3施工期間的管理
4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員應每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護維護員嚴格按照小區(qū)有關管理規(guī)定，對施工人員進行秩序維護管理。
4.3.2發(fā)現下列情況，裝修管理員、秩序護維護員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。
4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；
4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；
4.3.2.3超出申報范圍內的裝修項目或擅自更改裝修審批內容的；
4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關規(guī)定的；
4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協助或幫助時，裝修管理員應予積極的支持和配合，在詳細了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。
4.4裝修竣工驗收
4.4.1裝修施工結束后，業(yè)主或施工單位應向管理處提出裝修驗收申請。
4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現場負責人對裝修工程進行現場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現違章情況，按本程序4.5項辦理。
4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。
4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還�？头行膽ㄖT崗該戶裝修人員已清場。
4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應申請裝修復驗，裝修管理員應到現場復驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復驗合格”后，經公司經理審批，由財務退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。
4.5違章裝修的處理
4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進行處理：
4.5.1.1批評教育，責令立即整改。
4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。
4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。
4.5.1.4情形嚴重的報公司經理批準，實施停電停水，強行制止違規(guī)及侵害行為。
4.5.1.5要求損失賠償的，報公司經理批準。
4.5.1.6情形特別嚴重的，除強行停止施工外，報相關行政部門處理。
4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經理同意后，列清扣款數額，由財務按以下方法進行扣款，扣款順序為：
4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。
4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補償扣款的，由業(yè)主支付現金方式給予賠償。
4.5.2.3對嚴重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。
4.6 裝修檔案管理
4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。
4.6.2裝修檔案管理按公司有關文件管理規(guī)定執(zhí)行。
5.0相關支持及參考文件
5.1 《物權法》
5.2 《物業(yè)管理條例》
5.3 《住宅室內裝飾裝修管理辦法》
5.4 《管理規(guī)約》
5.5 《物業(yè)管理服務合同》
5.6 《裝修施工管理服管理協議》
5.7 《業(yè)主手冊》
5.8 《裝修施工現場管理規(guī)定》
5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》
6.0相關記錄表格備案文件
6.0.1《裝修委托書》
6.0.2《裝修申報表》
6.0.3《裝修承諾書》
6.0.4《裝修許可證》
6.0.5《裝修收費一覽表》
6.0.6《裝修申報情況記錄表》
6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》
6.0.8《施工人員登記表》
6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》
6.1.0《裝修整改通知書》
6.1.1《裝修竣工驗收表》
6.1.2《入住許可證》
物業(yè)的管理制度8
一、物業(yè)接管驗收管理制度
1、驗收前的準備工作
本驗收管理制度是指由xx網絡能源有限公司新廠房項目招標組向深圳市xx物業(yè)管理有限公司進行的物業(yè)驗收和移交工作。
xx物業(yè)組織項目專業(yè)人員組成驗收小組參加驗收工作。
驗收小組根據提供的圖紙,按照項目設計要點、竣工圖、設施清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。
2、驗收的實施
驗收小組在驗收過程中,可先按專業(yè)分工及標準、計劃、設備清單進行單項驗收,然后再進行綜合驗收;實物的驗收,主要應核查設備和主要部件的規(guī)格、型號、制造廠,并清點數量、安裝位置等。
3、驗收后的處理工作
驗收小組專業(yè)人員根據分工寫出單項的驗收報告,驗收小組負責人根據驗收報告,寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書,呈交項目招標組。對存在問題的設備、設施寫出書面報告,上報項目招標組。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交,并辦理有關手續(xù)。驗收小組要會同項目招標組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。
4、驗收后不合格的處理工作
對在驗收發(fā)現存在問題的設施、設備,管理處制訂整改落實措施,并報項目招標組和xx物業(yè)審核。
5、設備驗收
驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數量符合;主要設備、設施安裝位置與安裝質量符合;設備或系統(tǒng)的技術性能應與設計要求符合,檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。對移交的竣工圖,在《驗收交接記錄》中記錄。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收,驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。
二、公共設施維護管理制度
1、管理處負責廠區(qū)內公用設施、設備的日常管理、檢查維護,確保設施、設備處于良好運行狀態(tài)。
2、公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。
3、廠區(qū)內疏散指示器、安全出口不得損壞。
4、廠區(qū)內的設備、設施損壞,須及時修理和更換。
5、市政公用設施、設備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關部門維修或更換。
6、任何部位和個人不得損壞或挪用公用 設施、設備。
三、臨時用電、用水管理規(guī)定
1、臨時用電計劃申請
1)施工前,由施工單位或根據施工項目和用電量大小,向管理處遞交臨時用電計劃申請表。
2)臨時用電計劃申請表中,應列明所使用電動設備的名稱、功率和數量。
3)管理處派技術人員對其機械電氣設備進行檢查核實。
4)申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準申請。
2、臨時用電管理規(guī)定
1)凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材,必須符合國家有關產品質量規(guī)定和安全要求。
2)在管理處技術人員指定的地點接線,并安裝漏電保護開關、用電計量表、施工配電盤(箱)。
3)電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。
3、臨時用電施工限制
1)不影響廠區(qū)內機電設備的正常運作。
2)不超出供電負荷量允許范圍。
3)噪音很大的電動工具,嚴格按規(guī)定時間進行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。
4、禁止以下行為:
1)亂拉亂接電線。
2)超出設計負荷的臨時用電,未經申請用電計劃的用電。
3)直接將電線插入插座的用電行為。
5、管理處管理權限
1)有權勸阻或制止違章操作。
2)有權對業(yè)主單位進行巡視檢查。
3)有權對所使用的電動設備工具隨時進行檢查。
4)對不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。
6、臨時用水管理
1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據施工項目和用水量,向管理處預先申請臨時用水。
2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。
3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。
四、投訴處理和分析制度
1、凡業(yè)主對管理處管理、服務方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進行接待、記錄,同時應做好相應記錄。
2、管理處接到投訴后,在預約時間內向業(yè)主答復采取何種補救處理措施,答復時間最長不超過一天。
3、管理處按照業(yè)主投訴的內容,安排相應人員解決問題,并將結果反饋給客戶服務中心。
4、對重大問題的投訴,相應人員不能處理的或需統(tǒng)一協調的問題,直接報管理處主任。由管理處主任作出處理決定。
5、客戶服務中心應通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結果,未解決的,責成有關部門/管理處迅速處理。
6、對業(yè)主的投訴,應即時作出分析總結,對反復出現的問題,應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法,防止重復發(fā)生類似問題。
五、意見調查和回訪制度
1、公司品質管理部每半年進行一次業(yè)主意見調查。業(yè)主意見調查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度:
1)安全管理
2)綠化管理
3)清潔服務
4)四害消殺服務
5)投訴或意見處理
6)停車場管理
7)設備設施管理
8)電梯管理
9)維修服務
10)服務態(tài)度
2、品質管理部對回收的意見表進行統(tǒng)計分析,并將結果按調查表的回收份數、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見、建議(共性、個性的意見)等書面交給管理處。
3、對存在的問題,管理處主任提出整改意見,責成有關人員限期解決。
4、對業(yè)主的誤解,應進行必要的耐心解釋。
5、業(yè)主意見調查結果及整改方案應向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。
6、相關職能部門應定期對業(yè)主進行回訪。
7、回訪時,虛心聽取意見,誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪記錄。
8、回訪中,對業(yè)主單位的詢問、意見,不能當即答復的,應告知預約時間答復。
9、業(yè)主意見評價統(tǒng)計計算方法
1)統(tǒng)計計算應根據已發(fā)放和回收的調查表進行。
2)統(tǒng)計計算符號
n- 發(fā)放的調查表總數
h- 回收的調查表總數
x- 調查表的調查項目數
y- 每份調查表評價滿意的項數
o- 評價滿意的項目總數
a- 回收率: %;
k- 滿意率: %;
3)統(tǒng)計計算公式
a=h÷n×100%
o=σy=y1+y2+y3+……+yn
k=o÷x×n×100%
六、維修管理制度
1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內安排相關維修技術人員到現場實施維修。
2、維修工到現場后,要做到:
1)自覺維護管理處及業(yè)主的權益,不做損害管理處名譽的事情。
2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實、詳細地向工程技術人員匯報并請求支援解決。
3、維修工進入現場維修時,應主動征求業(yè)主意見,盡量恢復維修前的原貌原樣,如有改動,應征求業(yè)主的同意后方可進行。
4、維修工進入現場維修時,應進行仔細檢測,判斷出發(fā)生故障的原因。嚴禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。
5、維修工進行維修時,要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴禁在室內高聲喧嘩、嘲笑取鬧。
6、維修工作完成后,維修工應及時清掃工作場地:小的工作垃圾裝入塑料袋內,大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復各物品的`原貌(位置)。
7、全部工作完成后,維修工要試驗維修后的效果給業(yè)主看,試驗次數不少于3次,同時要給業(yè)主講解應注意的事項,如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應及時進行整改直至業(yè)主滿意為止。
8、確認一切正常后,維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修單》上簽名確認。維修工離開業(yè)主單位現場時,應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。
9、維修工回到管理處及時做好維修記錄。
10、在維修完成后,由管理員不定期進行抽查回訪。
七、垃圾收集與處理管理制度
1、垃圾的分類處理
1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅硬的工程垃圾應用斗車或其它裝運工具運送到指定地點倒放,禁止倒在垃圾中轉站內。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。
2)生活垃圾:清潔工清潔時的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內,量大的垃圾應直接運送到小區(qū)內的垃圾中轉站內。清潔工應在規(guī)定時間內收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。
2、垃圾中轉站的垃圾應日產日清,如垃圾較多影響垃圾存放時,可增加清運次數。
3、清潔人員應負責垃圾中轉站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。
1)負責每天一次沖冼垃圾中轉站地面。
2)每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。
4、垃圾中轉站的衛(wèi)生標準:
1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;
2)墻面無粘附物,無明顯污跡;
3)垃圾做到日產日清;
4)所有垃圾集中堆放在堆放點,做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;
5)可作廢品回收的垃圾應另行堆放;
6)垃圾站應保持清潔無異味,每天應定時噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;
7)按要求做好垃圾袋裝化。
5、垃圾車撒落在小區(qū)內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。
6、綜合管理員應按相關標準檢查清潔工的工作情況,并記錄。
八、衛(wèi)生消殺管理制度
1、綜合管理員應根據季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。
2、消殺工作計劃應包括以下內容;
1)消殺對象;
2)消殺區(qū)域;
3)消殺方式藥物計劃;
4)消殺費用預算。
3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區(qū)域。
4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。
5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行,必要時掛上明顯的標識。
6、消殺作業(yè)完畢,應將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。
7、消殺工作標準
1)檢查倉庫或廠區(qū)生產車間,目視無明顯蚊蟲在飛。
2)檢查和樓層及轉角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。
3)檢查樓內和污水井、無害蟲出現。
4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個。
8、消殺工作的管理與檢查
1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。
2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。
3)綜合管理員現場跟蹤檢查,確保操作正確。
九、受傷/急癥等緊急救援措施
1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應根據原因緊急采取相應措施或打電話給管理處救援。
2、管理處人員應使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細心呵護。
3、管理處在救援傷者時,同時撥打120尋求援助,說明具體方位。
4、管理處應派護管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務人員的到來。
十、火警應急措施
1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話119。
2、緊急關閉電源、管理處人員應緊急疏散廠區(qū)內的人員。
3、擊破安裝在樓道里的報警按鈕。
4、遇到濃煙,應用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。
5、用滅火設備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險中。
6、迅速脫離火災現場,請牢記不要搭乘電梯。
十一、停水/停電的應急措施
1、當接到相關部門停水/停電通知時,應以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應的準備。并在大堂入口處顯著位置貼溫馨提示等通知。
2、當遇到突然停水時,管理處應打電話給政府相關部門咨詢,同時并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補辦。
3、當遇到突然停電時,應起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機30秒之內自動啟動,保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運行。
4、突然停電時,被困在電梯有人員應通知管理處專人進行解困。解困后,將電梯降至首層。
5、突然停電時,應以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。
6、突然停電時,應急時派專人檢查廠房內的所有設備。
物業(yè)的管理制度9
1、目的
通過對業(yè)主裝修控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2、范圍
適用于業(yè)主入住后進行裝修的全部過程。
3、職責
(1)物業(yè)公司工程維修中心負責制定《房屋裝修管理規(guī)定》,并進行定期的裝修檢查。
(2)管理處負責辦理具體的裝修手續(xù)并進行裝修過程的管理。
4、內容
(1)裝修申報
a、裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫房屋裝修審批表,將擬定裝修方案及相關資料報管理處審批。
a、無違反相關規(guī)定的一般裝修方案,管理處可進行審批。
b、結構、管線、外觀等有重大變動的裝修,管理處需將相關資料報開發(fā)商工程部審批。
b、裝修施工單位的審查。[[業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質證書、施工人員身份證明等資料報管理處,管理處對相關資料進行審查。
c、辦理施工許可證。裝修方案、裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協議書》,按照相關規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關手續(xù)
(2)裝修施工過程的管理
a、裝修過程中,管理處負責裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴格按《裝修管理規(guī)定》的內容與標準檢查,發(fā)現有違反規(guī)定的.,按相關規(guī)定要求業(yè)主整改,對于拒不執(zhí)行的,可根據政府相關規(guī)定強制執(zhí)行。
b、房屋裝修完畢,管理處按《房屋裝修管理規(guī)定》進行驗收,對于不符合要求的,督促業(yè)主及時改正后再進行驗收。
c、從驗收合格之日起十日內管理處對裝修情況復驗,合格后將押金退還業(yè)主
,施工單位的裝修押金在業(yè)主入住后三個月經業(yè)主確認后退還裝修押金。
d、裝修管理資料應放入業(yè)主檔案內,保存至業(yè)主搬遷后。
物業(yè)的管理制度10
1、園區(qū)內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區(qū)的.設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業(yè)戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區(qū)園林的整體設計風格,業(yè)戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養(yǎng)護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區(qū)水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業(yè)戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規(guī)定及物業(yè)服務中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
物業(yè)的管理制度11
大廈物業(yè)客服部員工接待管理制度:
1、制度
1.1規(guī)范上崗條例:
接待人員必須明確:項目管理物業(yè)管理的禮儀服務不同于社會上一般單位的禮儀服務,是創(chuàng)一流服務,要高起點、高水平、高品位。因此,在服務管理上要體現三嚴,即嚴格管理、嚴格要求、嚴格紀律,樹立禮儀接待人員良好服務的'形象,為項目管理物業(yè)管理增添光彩。
1.2接待服務宗旨:賓客至上,服務第一。工作核心:固定崗位,流動服務,主動補位,通力合作。工作標準:表里如一。
1.3接待服務實行逐級負責制,物業(yè)助理對物業(yè)戶任負責,業(yè)戶服務接待人員對客服主任負責,物業(yè)戶任、客服主任對客服部經理負責,客服部經理對總經理負責。工作中要互相合作,嚴于律己,正確處理當班所發(fā)生的各類事宜,并做好記錄與報告。
1.4接待人員應聽從客服部的統(tǒng)一安排,嚴格遵守崗位職責,站如松、坐如鐘,彬彬有禮,微笑服務,有問必答。
1.5儀表、儀容要求:
�、派蠉徢啊⒂貌秃髴m當化妝、補妝,修飾。按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊、整潔,精神飽滿,真誠微笑。站立時,兩腳合攏,雙手交叉在前。
�、瓢l(fā)型應統(tǒng)一、規(guī)范,修剪指甲,上班時必須摘除項鏈或戒指等飾物。
�、窃谝�(guī)定場合應站立服務,對賓客要主動熱情,和藹可親。
1.6接待服務人員應堅持文明用語,做到無投訴、無違紀、無責任事故。
1.7接待服務人員在工作中要一絲不茍,認真負責,既要堅持原則,又要掌握靈活運用,做到外松內緊,有理有禮。
1.8接待服務人員應自覺遵守項目管理各項規(guī)章制度,做到領導在與不在一個樣。
1.9員工間應提倡互相友愛,通力合作,坦誠相見,一切以工作為重。有利于物業(yè)客服部的話與事,多說多做。不利于物業(yè)客服部的話與事,不說不做。
2、用語
2.1當見到客人時說:您好!。
2.2對客人應問:先生(小姐),很榮幸能為您服務、請問有什么事情嗎、有什么事我可以幫您。等。
2.3接受客人吩咐,聽清客人要求時說:好!明白了、好!知道了、好!聽清楚了,若未聽清,要說:對不起,請您再說一遍。
2.4對待不能立即接待的客人,應說:對不起,請您稍候或說對不起,請您稍等一下。
2.5對等待的客人要說:對不起,讓您久等了。
2.6接待失誤或給客人添麻煩時說:對不起,剛才疏忽了,給您添麻煩了實在抱歉,今后一定注意,不再發(fā)生這類事。
1.2.7當客人離開時,應說:謝謝光臨,歡迎再來,再見!(或請走好)。
物業(yè)的管理制度12
一、形象責任目標
1、如果發(fā)生重大責任事故,部門負責人承擔連帶責任。
2、文明、和諧、優(yōu)質服務到位,零投訴。
二、經濟責任目標
1、全面完成公司下達的各項任務;年計劃利潤***萬元;月考核指標:*** 萬元;直管隊員年底達到****人;保潔人員***名。
2、負責人基本月資****元,浮動工資***元;年度結算時,按績效完成情況實行一次性獎罰。
3、公司臨時交辦任務列入績效考核之中統(tǒng)一獎罰。
三、措施保障目標
1、自主制定績效目標責任考核辦法并認真實施;
2、按時上報工作進度情況及各種報資料等。
(注:其他部門略)
物業(yè)的管理制度13
一、職責:
1、客服部負責房屋鑰匙(住宅、商業(yè)、寫字樓)、單元門鑰匙、信報箱等鑰匙的管理;
2、工程部負責各類管井、設備間、操作間、機房等鑰匙的管理;
3、護衛(wèi)部負責消防門、人防門、監(jiān)控中心、值班室等鑰匙的管理。
二、工作程序:
1、鑰匙的接管:
由客服部統(tǒng)一與開發(fā)商監(jiān)理部進行各類鑰匙的交接,填寫《鑰匙交接記錄表》;
2、鑰匙的交接:
1)由客服部與工程部進行各類管井、設備間、操作間、機房等鑰匙的交接,填寫《鑰匙交接記錄表》在服務中心備案;
2)由客服部與工程部進行消防門、人防門、監(jiān)控中心、值班室等鑰匙的交接,填寫《鑰匙交接記表》在服務中心備案;
3、鑰匙的領取:
由業(yè)戶憑購房合同、身份證等有效證件原件、物業(yè)費等相關票據到客服部領取相應的鑰匙,填寫《鑰匙領取記錄表》;
4、鑰匙的借用:
由使用人憑身份證等有效證明到客服部辦理相關手續(xù),填寫《鑰匙借用登記表》并經客服部負責人確認后方可借用,同時經辦人要在當天下班前及時跟催鑰匙的收回及做好相關記錄。
5、業(yè)戶寄存鑰匙管理
1)對業(yè)主為方便維修寄存的鑰匙,客服部應建立《業(yè)主寄存鑰匙登記表》,認真做好記錄。
2)施工單位借用鑰匙必須通過開發(fā)商監(jiān)理部書面證明經客服部經理同意在服務中心領取,施工單位借用人無權私自轉借鑰匙。
3)施工單位借用人必須確保在預計使用時限內歸還所借用的.鑰匙。
4)施工單位維修完畢后,必須負責關閉電源、水閥、門窗,由于施工單位人員的疏忽而造成的任何損失由該施工單位全權負責。
5)施工單位超過預計使用時間尚未歸還,經辦人必須確保最短時間內將鑰匙追回,同時該施工單位在下次借用鑰匙時必須交保證金;
6)業(yè)主領取鑰匙必須核對業(yè)主身份并在《業(yè)主寄存鑰匙登記表》上簽字以示領走。
6、空置房屋鑰匙管理
1)客服部總臺接待負責根據空置房鑰匙留存情況做好《空置房鑰匙登記表》。
2)各區(qū)域客戶主任應每月定期對空置房鑰匙進行盤查,并配合總臺接待做好空置房鑰匙的更新工作。
3)客服部經理每月25日對空置房鑰匙登記情況進行抽查,尤其是鑰匙的使用記錄。
支持文件:
1、《鑰匙交接記錄表》
2、《鑰匙領取記錄表》
3、《鑰匙借用登記表》
4、《業(yè)主寄存鑰匙登記表》
5、《空置房鑰匙登記表》
物業(yè)的管理制度14
一、辦理入住高效迅捷
（—）合理安排業(yè)主的入伙時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入伙辦理：
�。ǘ┰O立入伙服務流程臺，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨/ql，簡潔高效。（詳見__體系文件）；
�。ㄈ┞撓倒�、供電、供水、電信、銀行等相關社會專業(yè)機構現場同步辦公，方便業(yè)主入住。
二、入住期的便民服務措施
（—）延長入住辦理時間，提供裝修咨詢：
�。ǘ┰谌牖锲趦扔晒芾硖幈崋T組建一支入住服務義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應付各類突發(fā)事件。
�。ㄈ┙M織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質優(yōu)良、信譽良好的'家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內進行現場展銷服務，方便業(yè)主按需選m8。
（四）成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。
物業(yè)的管理制度15
1.秩序管理人員工作紀律
(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內部各項規(guī)章制度;
(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制;
(3)上崗堅決做到'五不準',即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;
(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;
(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞、轉借或隨意攜帶外出;
(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。
2.秩序管理人員的交接班制度
秩序管理保衛(wèi)交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕這些漏洞,必須強化交接班制度。
(1)接班秩序管理人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;
(2)交接班時,交班的秩序管理人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班秩序管理員交待、移交清楚;
(3)接班秩序管理人員驗收時發(fā)現問題,應由交班秩序管理人員承擔責任。驗收完畢,交班秩序管理人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班秩序管理人員承擔責任;
(4)所有事項交待清楚后,交班秩序管理人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;
(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的'問題,兩人共同負責;即使沒有發(fā)生問題,也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報批評。
3.秩序管理人員工作細則
(1)儀表著裝
�、侔垂九浒l(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規(guī)范。
�、陲L紀嚴整,不得敞開衣領,翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。
�、凵蠉徢�、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響正常上崗著裝。
�、苤刃蚬芾砣藛T儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。
(2)上崗姿態(tài)
�、僭趰彆r須精神飽滿,精力集中。
�、谡緧彆r保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健,雙臂前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
�、蹆扇搜矋彆r須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。
�、茉趰徠陂g不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。
(3)文明禮貌執(zhí)勤
�、賹Υ艋騺碣e須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。
�、诙Y貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮,把'先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作'等禮貌用語體現在實際工作中。
�、劢谷魏未炙籽哉�、污言穢語。
�、芑卮鹱艋騺碣e提問時應清楚扼要,并使用普通話。
(4)門衛(wèi)崗
�、賹Τ鋈胄^(qū)的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。
�、趧褡锜o關人員及未經批準的商販進入小區(qū)。
③根據小區(qū)機動車輛管理規(guī)定,管理小區(qū)交通秩序,無關車輛不得進入小區(qū)。
�、茇撠煹怯涬娨暠O(jiān)控情況。
�、葚撠熜^(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。
�、揲T衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關人員不得進入門衛(wèi)崗。
(5)巡邏崗
�、傺策増�(zhí)勤人員根據每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。
�、谘策墠張�(zhí)勤主要內容包括:小區(qū)內陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員,車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況,及時發(fā)現不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現象等。
③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。
�、苎策壡闆r及時記錄。
4.秩序管理工作人員的獎懲制度
為了鼓勵秩序管理人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權、利相結合為原則,制定秩序管理人員獎懲制度。
(1)獎勵細則
�、僖娏x勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;
②積極協助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;
�、鄯e極參加搶險救災,保衛(wèi)人民生命財產的安全,成績顯著者;
�、転楦愫米≌^(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;
⑤拾金不昧者;
�、弈杲K被評為'先進秩序管理班(組)'、'先進秩序管理員',被評為省、市政府'秩序管理模范標兵'者。
(2)懲罰細則
�、僦蛋鄷r收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關的事情。
②擅離職守,經常遲到、早退。
�、劬坪髨�(zhí)勤上崗,并造成一定后果。
�、芪窗磿r交接班,或不按有關規(guī)定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任者。
⑤未經部門領導批準,私自頂班者。
⑥未經部門領導同意,擅自帶人留宿者。
⑦執(zhí)勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內發(fā)生案件或事故,造成極壞影響者。
⑧對公司和秩序管理部領導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。
�、峥哿粑锲凡坏怯�,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。
⑩違反秩序管理器材使用規(guī)定,私自隨便轉借和使用。
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