怎樣簽訂商鋪租賃合同
簽訂商鋪租賃合同注意事項
一、調(diào)查商鋪的檔案
承租之前,應(yīng)當(dāng)赴所在地房地產(chǎn)交易中心進行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,確認(rèn)以下幾個重大的信息:
1、 房屋的用途和土地用途
必須確保房屋的類型為商業(yè)房性質(zhì),土地是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪性質(zhì),否則,將面臨無法辦營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險,
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。2、 房屋權(quán)利人
以確保與房屋權(quán)利人或其他由權(quán)利人簽署租賃合同。
3、 房屋是否存有租賃登記信息
若已經(jīng)存有租賃登記信息的,導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù),從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對抗第三人,也會影響新承租人順利辦出營業(yè)執(zhí)照。
二、免租裝修期
商鋪租賃合同中,免租裝修期經(jīng)常會在合同中出現(xiàn),只要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修,實際不能辦公、營業(yè),此種情況之下,出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。但在“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,因此,在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租期起止時間,免支付的具體費用,一般情形下,只能免租金,實際使用房屋產(chǎn)生的水費、電費等還需要按合同約定承擔(dān)。
三、租賃合同保證金
俗稱“押金”,注意用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費用,因為商鋪相應(yīng)的電費、電話費、物業(yè)管理費等費用比較高,因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,以免不夠抵以上的費用,另外,還需要特別注意的是,承租人在承租過程中,不斷地拖付相應(yīng)的費用,押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以約定補足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費用后,承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補足支付“押金”,如果出租人通知后一定時間內(nèi)補齊的話,則出租人可以單方解約,并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,則可以有效整治承租人“老賴”行為。
四、稅費承擔(dān)
按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及其他規(guī)范性文件規(guī)定,出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費:
1、 出租
營業(yè)稅及附加 租金*5.55%
房產(chǎn)稅 租金*12%
個人所得稅 所得部分*20%
印花稅 租金*01%
土地使用稅 按房屋地段每平方米征收,具體以代征機關(guān)實際征收為準(zhǔn)
2、 轉(zhuǎn)租
營業(yè)稅及附加 轉(zhuǎn)租收入*5.55%
印花稅 轉(zhuǎn)租金*0.1%
在實際中,商鋪租賃稅費的繳納比較多樣的,上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn),不同區(qū)域或許有不同的征收方法,具體可在簽訂合同簽咨詢代征網(wǎng)點工作人員。
上述描述是繳納主體是承租人或轉(zhuǎn)租人,但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人。
五、營業(yè)執(zhí)照
承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)商活動,而商業(yè)經(jīng)營活動首要條件是必須取得營業(yè)執(zhí)照,因此,在簽訂商鋪租賃合同時,許多條款都要圍繞著營業(yè)執(zhí)照辦理來設(shè)置,只要涉及以下幾個方面:
1、 原有租賃登記信息沒有注銷,從而導(dǎo)致新的租賃合同無法辦理租賃登記,從而導(dǎo)致無法及時辦理營業(yè)執(zhí)照,
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《怎樣簽訂商鋪租賃合同》(http://m.stanzs.com)。2、 商鋪上原本已經(jīng)注冊了營業(yè)執(zhí)照,二該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,從而導(dǎo)致同一個商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照。
3、 房屋類型不是商業(yè)用房,從而無法進行商業(yè)經(jīng)營活動,而導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
4、 涉及特種經(jīng)驗行業(yè)(娛樂、餐飲)的,還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格,取得治安許可證,衛(wèi)生許可證等證件后,方可取得營業(yè)執(zhí)照。
5、 因出租人材料缺失導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照。
以上1.2.3.4.5情形,可以再和他中設(shè)定為出租人義務(wù),兵給與出租人合理寬限期,超過一定期限還無法解除妨礙的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任;以上第4條,可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,以保障承租方萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時可以無責(zé)任解除合同。
六、處置裝修
商鋪租賃中,往往需要花費大額資金用于鋪面裝修,為了確保裝修能夠順利進行,以及保障裝修的利益,在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個問題;
1、 明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修,以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,若有特別約定的'改建,搭建的,應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,對于廣告,店招位置也可約定清楚。
2、 解除合同的違約責(zé)任,不僅僅考慮違約金部分,因為違約金常常會等同押金,數(shù)額不高,往往不及承租人承租人的裝修損失,因此,應(yīng)當(dāng)約定此情形下,出租人除承擔(dān)違約金外,還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費用。
3、 明確租賃期滿時,裝修,添附的處置方式。
七、水、電、電話線等
因商鋪經(jīng)營的特殊性,對于水、電、電話線均可能特殊需要,這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響,建議承租商鋪前,應(yīng)當(dāng)先行考慮是否滿足使用需求,若不滿足的,確定如何辦理擴容或增量,以及辦理擴容或增量所需費用,并在合同明確約定相關(guān)內(nèi)容,以及無法滿足正常進行需求的情形下,承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。
租賃合同登記備案,屬于合同備案登記性質(zhì),此登記效力主要包括以下內(nèi)容:
1、 登記與否不合同本身的生效,即使沒有辦理備案登記,合同依然在生效條件滿足時就生效;
2、 經(jīng)登記的案件,具有對抗第三人的法律效力,比如,若出租人將房屋出租給兩個人承租的,其中一個辦理了租賃登記,另一個沒有辦理租賃登記,則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人,出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
八、轉(zhuǎn)租問題
商鋪市場中經(jīng)常會遇到許多“二房東”“三房東”情形,這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題,俗稱的“轉(zhuǎn)租”其中涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,依法律規(guī)定,“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系部解除,本手在此建立租賃關(guān)系,二“是指上手租賃關(guān)系,新承租人直接代替原承租人與出租人建立租賃關(guān)系,在這兩形式下,需要注意以下問題:
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