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基于加強(qiáng)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理之我見(jiàn)論文
在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計(jì)劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項(xiàng)目成本控制造成極大浪費(fèi)。有一個(gè)可行性的計(jì)劃顯得非常重要。本文主要對(duì)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理進(jìn)行探討。
前言
現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃管理貫穿了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程，項(xiàng)目計(jì)劃管控同樣也是成本管控，項(xiàng)目計(jì)劃控制得好，就能保證整個(gè)項(xiàng)目的資金計(jì)劃、銷售計(jì)劃按照預(yù)期實(shí)施。進(jìn)度管控不到位，出現(xiàn)設(shè)計(jì)拖延，招標(biāo)拖沓，施工滯后等現(xiàn)象，無(wú)疑會(huì)在很大程度上加大了項(xiàng)目的隱性成本。正因?yàn)榇耍F(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)計(jì)劃管理。
1.現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃管理的重要性
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制直接關(guān)系到產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開發(fā)過(guò)程中已經(jīng)支付定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的需求�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
在項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素，對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件，項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排，將項(xiàng)目的全過(guò)程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道，使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用，以期實(shí)施過(guò)程中及時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào)，達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。
2.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)計(jì)劃的編制內(nèi)容及要求
2.1發(fā)展控制計(jì)劃
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的發(fā)展控制計(jì)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的總綱性計(jì)劃，在這個(gè)計(jì)劃中，我們必須明確項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵工作的時(shí)間控制點(diǎn)。發(fā)展控制計(jì)劃是公司各部門工作的內(nèi)控計(jì)劃，編制發(fā)展計(jì)劃時(shí)，讓有經(jīng)驗(yàn)的各類專業(yè)員工參與，盡快可能預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的困難，時(shí)間安排要合理，以保證計(jì)劃具有可操作性，避免在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不斷地調(diào)整計(jì)劃，一定要確保發(fā)展控制計(jì)劃作為總綱性計(jì)劃的嚴(yán)肅性。
2.2工程實(shí)施控制計(jì)劃
工程實(shí)施控制計(jì)劃是工程實(shí)體施工進(jìn)度安排的控制計(jì)劃，主要是指導(dǎo)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)施工的控制計(jì)劃。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制內(nèi)容主要是：總包單位工程實(shí)施的階段性時(shí)間控制點(diǎn)，工程實(shí)施控制計(jì)劃，既要考慮工程關(guān)鍵性控制點(diǎn)時(shí)間，又要考慮各分包工程穿插及搭接的合理性，具有全面、系統(tǒng)控制工程實(shí)施的功能，具有可操作性。工程實(shí)施控制計(jì)劃的編制，要求房地產(chǎn)企業(yè)的工程師具有較高的專業(yè)素養(yǎng)和較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力，熟悉各個(gè)分部工程的實(shí)施流程，這是建筑市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，也必將是建筑市場(chǎng)專業(yè)化程度不斷提升的結(jié)果。
2.3施工圖出圖計(jì)劃
施工圖出圖計(jì)劃就是工程項(xiàng)目所用施工圖的安排計(jì)劃。對(duì)于一般的工程，需要的施工圖主要是：基坑支護(hù)施工圖、常規(guī)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備專業(yè)施工圖、售樓準(zhǔn)備工程施工圖、外墻裝飾施工圖、各種內(nèi)裝施工圖、室外管線施工圖、園建綠化施工圖、各種專項(xiàng)工程施工圖等。
2.4承建商分包計(jì)劃
承建商分包計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)擬分包的工程選用承建單位的計(jì)劃。編制承建商分包計(jì)劃之前，房地產(chǎn)企業(yè)須明確擬分包的工程，分析分包這些工程的可行性、合理性和經(jīng)濟(jì)性，估計(jì)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理帶來(lái)的影響;在承包商分包計(jì)劃中需要充分考慮承建單位進(jìn)場(chǎng)的準(zhǔn)備時(shí)間。
2.5甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃。
在甲供材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃中需要清楚分析擬甲供材料的可行性、經(jīng)濟(jì)性，充分考慮對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的影響，明確擬甲供的材料種類。
2.6工程成本控制計(jì)劃。
工程成本控制計(jì)劃是房地產(chǎn)企業(yè)在工程實(shí)施之前制定的工程成本預(yù)控計(jì)劃，以保證項(xiàng)目的工程成本高度受控。其中預(yù)計(jì)費(fèi)用的分項(xiàng)應(yīng)與擬分包工程項(xiàng)目一致，以便工程實(shí)施過(guò)程中對(duì)工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)控;明確項(xiàng)目的檔次定位，確定工程質(zhì)量、檔次標(biāo)準(zhǔn)，制定各分項(xiàng)費(fèi)用的套用標(biāo)準(zhǔn)。工程成本計(jì)劃的編制，不僅是合約預(yù)算部門的事情，更需要設(shè)計(jì)、工程技術(shù)人員提供詳細(xì)的設(shè)計(jì)意圖和工程技術(shù)要求。
2.7費(fèi)用支付計(jì)劃
費(fèi)用支付計(jì)劃是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中支付工程勘察費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程進(jìn)度款、營(yíng)銷費(fèi)用等項(xiàng)目費(fèi)用的計(jì)劃，由財(cái)務(wù)部門根據(jù)合約預(yù)算部門的工程費(fèi)用階段需求量、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的設(shè)計(jì)費(fèi)用需求和營(yíng)銷部門的營(yíng)銷費(fèi)用需求量編制而成。費(fèi)用支付計(jì)劃是整個(gè)項(xiàng)目管理的經(jīng)濟(jì)保證，支付計(jì)劃不能較好地執(zhí)行，項(xiàng)目管理其它計(jì)劃的執(zhí)行將無(wú)從談起，所以支付計(jì)劃至關(guān)重要。
3.有效地執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃措施
計(jì)劃的再好，不如執(zhí)行的好，重在執(zhí)行。執(zhí)行是對(duì)計(jì)劃的實(shí)施，沒(méi)有一只有效執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，再好的計(jì)劃也是一個(gè)表面文章;但是，反過(guò)來(lái)講，只有一個(gè)有執(zhí)行力的團(tuán)隊(duì)，才能共同編制出一個(gè)有效可行的計(jì)劃;兩者是相補(bǔ)相成、互為辯證的關(guān)系。管理是計(jì)劃、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制，計(jì)劃是管理工作的第一步，是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行可以分為二條線進(jìn)行。一條是宏觀的，由制定發(fā)展計(jì)劃的總經(jīng)理辦公室，定期檢查發(fā)展計(jì)劃的關(guān)鍵性控制點(diǎn)是否得到了落實(shí)，如果沒(méi)有，則要召集相關(guān)部門檢查出現(xiàn)問(wèn)題的原因，協(xié)調(diào)責(zé)任部門制定補(bǔ)救措施，如果時(shí)間實(shí)在無(wú)法挽回，則要確定后續(xù)關(guān)鍵性控制點(diǎn)的應(yīng)對(duì)措施。另一條是操作層面上的。為了保證各項(xiàng)計(jì)劃能夠有條不紊地執(zhí)行，現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況及時(shí)反饋到各部門，有先后關(guān)系的事情能夠有人及時(shí)跟蹤過(guò)問(wèn)，保證項(xiàng)目的實(shí)施操作連貫、流暢，應(yīng)該有一個(gè)部門全面來(lái)跟蹤協(xié)調(diào)各項(xiàng)計(jì)劃執(zhí)行落實(shí)情況�，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部作為全面負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)操作的部門，公司各部門的工作都要在現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部匯集，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是公司各部門的延伸，現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部應(yīng)該作為各項(xiàng)計(jì)劃落實(shí)的牽頭部門。項(xiàng)目部根據(jù)工程實(shí)施控制計(jì)劃控制現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度，并將現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際進(jìn)展以及資源的需求及時(shí)反饋到公司各部門，比如：哪些分包工程何時(shí)具備施工條件，需要分包單位進(jìn)場(chǎng)的信息告之合約預(yù)算部、哪些甲供材料需要進(jìn)場(chǎng)了告之物資部門、承建單位工程進(jìn)度款的應(yīng)急支付需求告之財(cái)務(wù)部門等等。為了完成這些工作，一般項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理全面負(fù)責(zé)計(jì)劃管理的協(xié)調(diào)，平時(shí)不能解決的問(wèn)題，項(xiàng)目部經(jīng)理提到公司工程會(huì)議上解決。
同時(shí)，項(xiàng)目部牽頭落實(shí)各項(xiàng)計(jì)劃的好壞，依賴于公司各部門的協(xié)調(diào)配合。公司各部門要樹立為現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的意識(shí)，急現(xiàn)場(chǎng)之所急，作為現(xiàn)場(chǎng)的資源配置工作，各項(xiàng)計(jì)劃的落實(shí)在于不斷的實(shí)施、檢討、配置資源、再實(shí)施、再檢討如此反復(fù)，檢討的工作應(yīng)該制度化，保證將影響進(jìn)度的因素及時(shí)反映出來(lái)，及時(shí)解決。
項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
4.小結(jié)
從計(jì)劃的編制與組織、實(shí)施、檢查、糾偏等各個(gè)環(huán)節(jié)，都離不開計(jì)劃思維。一個(gè)團(tuán)隊(duì)實(shí)施一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)，也離不開有效計(jì)劃方案的支持。項(xiàng)目計(jì)劃管理是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程中一項(xiàng)重要的管理內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目的銷售、成本、預(yù)期收益等都會(huì)造成直接的影響。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目的計(jì)劃管理。
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