2004資產(chǎn)評估講義

[2004]全部資產(chǎn)評估講義

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第 一 章　總　論

　　前言：

　　要以基本概念為主，最基本的概念性東西一定要把握住。從今年的考試來看，它的題型比前兩年有一些改變，比較多的增加了一些主觀題的內(nèi)容，而對客觀題的內(nèi)容來說可能有一些刪減，在分?jǐn)?shù)上做了一些變化，這更要求考生們要特別注意這門課的最基本的知識點，最基本的一些概念。

　　

　　第一節(jié)　資產(chǎn)評估及其特點

　　

　　一、資產(chǎn)評估定義

　　（一）資產(chǎn)

　　所謂資產(chǎn)，是指經(jīng)濟(jì)主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)資源。

　　1.資產(chǎn)具有以下基本特征：

　�。�1）資產(chǎn)必須是經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的。

　�。�2）資產(chǎn)必須能以貨幣計量。

　�。�3）資產(chǎn)是能夠給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源，即可望給經(jīng)濟(jì)主體帶來現(xiàn)金流入的資源。

　　2.作為資產(chǎn)評估客體的資產(chǎn)，存在形式是多種多樣的，為了科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評估，可對資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆诸悺?/p>

　�。�1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。

　�。�2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲得能力分類，可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

　�。�3）按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。

　�。�4）按資產(chǎn)與生產(chǎn)經(jīng)營過程的關(guān)系分類，可以分為經(jīng)營性資產(chǎn)和非經(jīng)營性資產(chǎn)。

　�。ǘ�）價格和價值

　�。ㄈ�）資產(chǎn)評估

　　資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的行為。

　�。�1）評估主體。

　�。�2）評估客體。

　　（3）評估依據(jù)。

　　（4）評估目的。

　�。�5）評估原則。

　　（6）評估程序。

　�。�7）評估價值類型。

　�。�8）評估方法。

　　

　　二、資產(chǎn)評估的種類和特點

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估的種類

　　目前國際上的資產(chǎn)評估主要分為三類，即評估、評估復(fù)核和評估咨詢。

　　資產(chǎn)評估又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估；

　　資產(chǎn)評估還可具體劃分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。

　�。ǘ�）資產(chǎn)評估的特點

　　1.市場性。

　　2.公正性。

　　3.專業(yè)性。

　　4.咨詢性。

　　

　　三、資產(chǎn)評估的功能和作用

　�。ㄒ唬┰u價及評估的功能

　�。ǘ�）管理的功能（作用）

　�。ㄈ�）鑒證的作用

　

　　第二節(jié)　價值類型和評估目的

　　

　　一、資產(chǎn)評估的價值類型

　　資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式。不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，在數(shù)量上往往也存在著較大的差異。

　　第一種，以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)形式表述的價值類型，具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。

　　第二種，從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度來表述資產(chǎn)評估的價值類型，具體包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值等三種。

　　第三種，從資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，即資產(chǎn)評估的特定目的來劃分資產(chǎn)評估的價值類型。

　　第四種，以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件，以及被評估資產(chǎn)的使用狀態(tài)來劃分資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型。

　�。ㄒ唬╆P(guān)于資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外的價值

　　在國際評估準(zhǔn)則中，市場價值定義如下："自愿買方與自愿賣方在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場營銷之后，所達(dá)成的公平交易中某項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值的估計數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強迫壓制。市場價值以外的價值不是一種具體的資產(chǎn)評估價值存在形式，它是一系列不符合資產(chǎn)市場價值定義條件價值形式的總稱或組合。

　�。ǘ�）明確資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用

　　

　　二、資產(chǎn)評估的目的

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估的一般目的

　　資產(chǎn)評估所要實現(xiàn)的一般目的只能是資產(chǎn)在評估時點的公允價值。

　　（二）資產(chǎn)評估的特定目的

　　1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

　　2.企業(yè)兼并。

　　3.企業(yè)出售�！�

　　4.企業(yè)聯(lián)營。

　　5.股份經(jīng)營。

　　6.中外合資、合作。

　　7.企業(yè)清算。

　　8.抵押。

　　9.擔(dān)保。

　　10.企業(yè)租賃。

　　11.債務(wù)重組。

　�。ㄈ�）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的地位和作用

　　

　　第三節(jié)　資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則

　　

　　假設(shè)也可以這么說，很多東西是建立在假設(shè)之上，沒有這種假設(shè)，很多活動事實上是無法進(jìn)行的。所以，在資產(chǎn)評估的活動，會計的活動當(dāng)中，對某些假設(shè)做出說明是非常必要的。

　　假設(shè)的意思就是說，由于認(rèn)識客體它的變化不可能被主體全部認(rèn)識，這樣的話，人們就不得不根據(jù)我已經(jīng)知道的某些特征和事實，來做出合乎邏輯的推斷，這種推斷事實上就是一種假設(shè)。

　　

　　一、資產(chǎn)評估假設(shè)

　�。ㄒ唬┙灰准僭O(shè)

　　交易假設(shè)是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個最基本的前提假設(shè)，交易假設(shè)是假定所有待評資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價。

　�。ǘ�）公開市場假設(shè)

　　公開市場假設(shè)是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

　　（三）持續(xù)使用假設(shè)

　　持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。

　�。ㄋ模┣逅慵僭O(shè)

　　

　　二、資產(chǎn)評估的原則

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估工作原則

　　1.獨立性原則。

　　2.客觀公正性原則。

　　3.科學(xué)性原則。

　　（二）資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則

　　1.預(yù)期收益原則。

　　2.供求原則。

　　3.貢獻(xiàn)原則。

　　4.替代原則。

　　5.估價日期原則。

　　

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估與會計和審計的關(guān)系

　　

　　一、資產(chǎn)評估與會計和審計的聯(lián)系

　　（一）資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系

　�。ǘ�）資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系

　　

　　二、資產(chǎn)評估與會計和審計的區(qū)別

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估與會計的區(qū)別

　�。ǘ�）資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別

　　

　　第五節(jié)　資產(chǎn)評估在中國的發(fā)展

　　一、中國資產(chǎn)評估行業(yè)及其發(fā)展

　　二、中國資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

　�。ㄒ唬┓�律形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

　�。ǘ�）行政法規(guī)和部門規(guī)章形式的資產(chǎn)評估師職業(yè)法律規(guī)范

第 二 章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　第二章在全書中的作用：

　　它是集中的提煉，專門講述資產(chǎn)評估的方法，把資產(chǎn)評估的三種方法具體進(jìn)行說明。考生在復(fù)習(xí)此章時，先不要考慮具體對象的影響，先把三種方法的概念、特點、適用范圍和計算方法等特別記住。做到以不變應(yīng)萬變。

　　

　　第一節(jié)　市場法

　　

　　一、市場法的基本涵義

　　市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。市場法是資產(chǎn)評估中最為直接，最具說服力的評估方法之一。

　　市場法依據(jù)的原則是替代原則。

　　

　　二、市場法的基本前提

　　通過市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：

　�。�1）要有一個活躍的公開市場；

　�。�2）公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。

　　

　　三、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)

　�。ㄒ唬┻x擇參照物

　�。ǘ�）在評估對象與參照物之間選擇比較因素

　　（三）指標(biāo)對比、量化差異

　�。ㄋ模┰诟鲄⒄瘴锍山粌r格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異

　�。ㄎ澹┚C合分析確定評估結(jié)果

　　1.資產(chǎn)的功能。

　　2.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。

　　3.市場條件。

　　4.交易條件。

　　

　　四、市場法中的具體評估方法

　�。ㄒ唬┲苯颖容^法

　　直接比較法是指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價值的一類方法。

　　其基本計算公式為：評估對象價值=參照物成交價格*評估對象A特征/參照物A特征

　　1.現(xiàn)行市價法。

　　2.市價折扣法。 資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1-價格折扣率）

　　3.功能價值類比法。

　�。�1）資產(chǎn)價值與其功能呈線性關(guān)系的情況，通常被稱作生產(chǎn)能力比例法：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）

　�。�2）資產(chǎn)價值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況，通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）X

　　4.價格指數(shù)法。

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1+物價變動指數(shù)）

　　5.成新率價格調(diào)整法。

　　資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）

　�。ǘ�）類比調(diào)整法

　　該法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似。

　　1.市場售價類比法。

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×?xí)r間差異修正系數(shù)

　　年限修正系數(shù)=[1－1÷（1＋8%）30]÷[1－1÷（1＋8%）35]

　　=（1－0.0994）÷（1－0.0676）

　　=0.9006÷0.9324

　　=0.9659

　　2.市價法。

　　資產(chǎn)評估價值=評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）

　　3.市盈率乘（倍）數(shù)法。

　　資產(chǎn)評估價值=評估對象（企業(yè)））收益額×參照物（企業(yè)）市盈率

　　

　　第二節(jié)　收益法

　　

　　一、收益法的基本涵義

　　收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

　　思路：通過估測被估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值判斷被估資產(chǎn)的價值的一切方法。

　　典型的收益法是以利索本，即知道收益率然后反求本金。

　　

　　二、收益法的基本前提

　　收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值的，它涉及三個基本要素：一是被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益；二是折現(xiàn)率或本金化率；三是被評估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時間。

　　1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　2.資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；

　　3.被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　

　　三、收益法的基本程序和基本參數(shù)

　�。ㄒ唬� 收益額

　　其一，收益額是資產(chǎn)未來預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；其二，用于資產(chǎn)評估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實際收益。

　�。ǘ�）折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率就其構(gòu)成而言，如不考慮通貨膨脹，它是由無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率組成的。其中無風(fēng)險報酬率可以利用國庫率或者銀行同期貸款利率近似代替。

　�。ㄈ�）收益期限

　　

　　四、收益法中的主要技術(shù)方法

　　公式中出現(xiàn)的符號的含義

　　三個最基本的公式

　　1.永續(xù)年金收益

　　評估值=收益/資本化率

　　2.有期限

　　

　　3.分段收益法公式：是前兩種公式的總和

　　

　�。ㄒ唬┘兪找娌蛔�

　　1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：

　　Ｐ＝Ａ／r

　　2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式

　　

　　3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：

　　P＝A×n

　�。ǘ�）純收益在若干年后保持不變

　　1.無限年期收益。其基本公式為：

　　

　　2.有限年期收益。其計算公式為：

　　

　�。ㄈ�）純收益按等差級數(shù)變化

　　1.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　

　　2.在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　

　　3.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　

　　4.在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　

　�。ㄋ模┘兪找姘吹缺燃墧�(shù)變化

　　1.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　

　　2.在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　

　　3.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：

　　

　　4.在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

　　

　　

　　第三節(jié)　成本法

　　

　　一、成本法的基本涵義

　　成本法也是資產(chǎn)評估的基本方法之一。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

　　

　　

　　二、成本法的基本前提

　　1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。

　　2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)上的，信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

　　3.形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。

　　

　　三、成本法中的基本要素

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)的重置成本

　　1.復(fù)原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

　　2.更新重置成本是指采用新型材料，現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)，新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用。

　�。ǘ�）資產(chǎn)的實體性貶值

　　

　�。ㄈ�）資產(chǎn)的功能性貶值

　�。ㄋ模┵Y產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值

　　

　　四、成本法中的具體評估方法

　�。ㄒ唬┲刂贸杀镜墓浪惴椒�

　　1.重置核算法。

　　2.價格指數(shù)法。

　　重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×價格指數(shù)

　　或：重置成本＝資產(chǎn)的賬面原值×（1＋價格變動指數(shù)）

　　式中，價格指數(shù)可以是定基價格指數(shù)或環(huán)比價格指數(shù)。

　　注意：重置核算法和價格指數(shù)法的區(qū)別

　　1.用價格指數(shù)法算出來的重置成本只能是復(fù)原重置成本，而重置核算法有可能是復(fù)原重置成本，也有可能是更新重置成本。

　　2.價格指數(shù)法是建立在不同時期某一種或某一類或全部資產(chǎn)的價格變動水平上，而重置成本核算是建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本核算的基礎(chǔ)上。

　　3.功能價值類比法。

　�。�1）生產(chǎn)能力比例法。

　　

　　

　�。�2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　　

　　

　　

　　（二）實體性貶值的測算方法

　　1.觀察法，也稱成新率法。

　　資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×(1－實體性成新率)

　　2.使用年限法。

　　

　　3.修復(fù)費用法。

　　

　�。ㄈ�）資產(chǎn)的功能性貶值測算方法

　　

　　

　　（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算

　　

　　

　　第四節(jié)　評估方法的選擇

　　

　　一、評估方法之間的關(guān)系

　　（一） 資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系

　　各種方法是相通的，只不過路徑不同。

　�。ǘ�）資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別

　　三種方法的邏輯出發(fā)點不同

　　

　　二、資產(chǎn)評估方法的選擇

　　1.方法的選擇要與評估目的、評估的市場條件、評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)以及由此決定的評估價值類型要相適應(yīng)。

　　2.方法的選擇要受到評估對象的類型、狀態(tài)等的影響。

　　3.方法的選擇還受到此方法的評估資料以及技術(shù)參數(shù)的約束

第 三 章　資產(chǎn)評估程序

　

第一節(jié)　資產(chǎn)評估程序概述

　　

　　一、資產(chǎn)評估程序的定義和分類

　　資產(chǎn)評估程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。狹義的角度上很多人認(rèn)為資產(chǎn)評估程序開始于資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員接受委托，終止于向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書。廣義的資產(chǎn)評估程序開始于承接資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評估基本事項環(huán)節(jié)，終止于資產(chǎn)評估報告書提交后的資產(chǎn)評估文件歸檔管理。

　　1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；

　　2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；

　　3.編制資產(chǎn)評估計劃；

　　4.資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；

　　5.收集資產(chǎn)評估資料；

　　6.評定估算；

　　7.編制和提交資產(chǎn)評估報告書；

　　8.資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。

　　

　　二、資產(chǎn)評估程序的重要性

　　

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評估具體程序

　　

　　一、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項

　　1.委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況。

　　2.資產(chǎn)評估目的。

　　3.評估對象基本狀況。

　　1.價值類型及定義。

　　2.資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。

　　3.資產(chǎn)評估限制條件和重要假設(shè)。

　　4.其他需要明確的重要事項。

　　

二、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

　　

　　三、編制資產(chǎn)評估計劃

　　

　　四、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

　　

　　五、收集資產(chǎn)評估資料

　　

　　六、評定估算

　　

　　七、編制和提交資產(chǎn)評估報告書

　　

　　八、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔

　　

　　第三節(jié)　執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的基本要求（了解）

　　

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估中信息收集與分析方法

　　

　　一、 執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中需要收集的信息

　　

　　二、執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)過程中信息的來源

　�。ㄒ唬� 收集資產(chǎn)所有者或占有者內(nèi)部的信息資料

　�。ǘ�）收集資產(chǎn)所有者或占有者外部的信息資料

　　1.市場信息。

　　2.政府部門。

　　3.證券交易機構(gòu)。

　　4.媒體。

　　5.行業(yè)協(xié)會或管理機構(gòu)及其出版物。

　　6.學(xué)術(shù)出版物。

　　

　　三、資產(chǎn)評估過程中信息的初步處理

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)信息資料的分析

　�。ǘ�）資產(chǎn)信息資料的篩選與調(diào)整

　　1.按可用性原則劃分

　　2.按信息來源劃分

　�。�1）一級信息。

　�。�2）二級信息。

　　

　　四、評估過:程中常用的邏輯分析方法

　�。ㄒ唬┍容^

　�。ǘ�）分析與綜合

　�。ㄈ�）推理

第 四 章　機器設(shè)備評估

　　第一節(jié)　機器設(shè)備評估概述

　　一、機器設(shè)備定義

　　二、機器設(shè)備的分類

　�。ㄒ唬┕潭ㄙY產(chǎn)管理中使用的國家分類標(biāo)準(zhǔn)

　　（二）會計核算中使用的分類標(biāo)準(zhǔn)

　　1.生產(chǎn)用機器設(shè)備；

　　2.非生產(chǎn)機器設(shè)備；

　　3.租出機器設(shè)備；

　　4.未使用機器設(shè)備；

　　5.不需用機器設(shè)備；

　　6.融資租入機器設(shè)備；

　　第二節(jié)　成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

　　重置成本法的計算公式為：

　　

　　一、重置成本的計算

　　機器設(shè)備的重置成本包括購置或購建設(shè)備所發(fā)生的必要的、合理的直接成本費用、間接成本費用和因資金占用所發(fā)生的獎金成本。

　　（一）設(shè)備凈價

　　1.直接法。

　�。�1）市場詢價。

　　（2）使用價格資料。

　　2.物價指數(shù)法。

　　（1）定基物價指數(shù)。

　�。�2）環(huán)比物價指數(shù)。

　　3.重置核算法。

　　機器設(shè)備的重置成本是由生產(chǎn)成本、銷售費用、利潤、稅金組成。

　　（１）生產(chǎn)成本。

　　①直接人工費（LD）。

　　直接人工費＝∑實際工時消耗量×工資定額

　�、谥苯硬牧腺M（MD）

　　MD=MR+MP

　　③車間經(jīng)費（EW）。

　　EW＝（LD）×rEW

　�、芷髽I(yè)管理費用（EM）。

　　EM＝（LD）×rEM

　�、萜渌麑ｍ椯M用（EO）

　　CM＝MD＋LD＋EW＋EM＋ED＋ET

　�。�2）銷售費用（ES）

　　銷售成本（CS）

　　CS＝CM＋ES

　　（3）利潤（P）。

　　P＝CS×rP

　�。�4）稅金（T）。

　　T＝RC×rT

　�。�5）設(shè)備重置成本（RC）。

　　RC＝Cs＋P＋T

　�。紺s＋Cs×rp+RC×rT

　　4.綜合估價法。

　　計算公式為：

　　RC＝（MRM÷Km+MPM）×(1+Kp)×(1+Kd/n)/(1-rT)

　　5.重量估價法。

　　計算公式為：

　　RC＝W×RW×K+P+T

　　6.類比估價法－―指數(shù)估價法。

　　RC/S2=(A1/A2)x

　　（二）運雜費

　　1.國產(chǎn)設(shè)備運雜費。

　　國產(chǎn)設(shè)備運雜費＝國產(chǎn)設(shè)備原價×國產(chǎn)運雜費率

　　2.進(jìn)口設(shè)備的國內(nèi)運雜費。

　　（三）設(shè)備安裝費

　　1.國產(chǎn)設(shè)備安裝費。

　　國產(chǎn)設(shè)備安裝費＝設(shè)備原價×設(shè)備安裝費率

　　2.進(jìn)口設(shè)備安裝費計算。

　　

　�。ㄋ模┗�礎(chǔ)費

　　

　�。ㄎ澹┻M(jìn)口設(shè)備從屬費用

　　二、實體性貶值

　　

　�。ㄒ唬┯^察法

　　（二）年限法

　　

　�。ㄈ�）修復(fù)費用法

　　1.修復(fù)費用的含義是對可修復(fù)費用而言；

　　2.對一個設(shè)備而言，既有可修復(fù)的費用，也有不可修復(fù)的費用，要綜合計算。

　　三、功能性貶值

　　設(shè)備的功能貶值主要體現(xiàn)在超額投資成本和超額運營成本兩方面。

　�。ㄒ唬┑冖穹N功能性貶值

　　第Ⅰ種功能性貶值反映在超額投資成本上

　　（二）第Ⅱ種功能性貶值--超額營運成本，指由于新技術(shù)、新工藝的運用，導(dǎo)致現(xiàn)在生產(chǎn)的新設(shè)備功能更強大，技術(shù)更先進(jìn)。

　　四、經(jīng)濟(jì)性貶值

　　經(jīng)濟(jì)貶值是由于企業(yè)外部因素所導(dǎo)致的被估資產(chǎn)價值的損失。

　　具體表現(xiàn)有以下幾點：

　　1.由于使用壽命縮短

　　2.由于運營費用的提高

　　3.市場競爭的加劇

　　第三節(jié)　市場法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

　　一、比較因素

　�。ㄒ唬﹤�別因素

　　（二）交易因素

　�。ㄈ�）時間因素

　　（四）地域因素

　　二、運用市場法評估機器設(shè)備的具體方法

　�。ㄒ唬┲苯悠ヅ浞�

　�。ǘ�）因素調(diào)整法

　�。ㄈ�）成本比率調(diào)整法

　　第四節(jié)　收益法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

　　

第 五 章　房地產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)評估概述

　　

　　一、土地與土地使用權(quán)

　�。ㄒ唬┩恋�

　�。ǘ�）土地的特性

　　1.土地的自然特性

　�。�1）位置的固定性。

　�。�2）質(zhì)量的差異性。

　　（3）不可再生性。

　　（4）效用永續(xù)性。

　　2.土地的經(jīng)濟(jì)特性

　�。�1）供給的稀缺性。

　�。�2）可壟斷性。

　�。�3）土地利用多方向性。

　�。�4）效益級差性。

　　(三)土地使用權(quán)

　　土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓，因此地價一般是土地使用權(quán)的價格。

　　

　　二、地租與地價理論

　�。ㄒ唬┑刈饫碚�

　　（二）地價理論

　�。ㄈ�）地價的特征

　　1.地價是地租的資本化。

　　2.地價是權(quán)益價格。

　　3.土地具有增值性。

　　4.地價與用途相關(guān)。

　　5.地價具有個別性。

　　6.地價具有可比性。

　　

　　三、房地產(chǎn)及其特性

　　

　　四、房地產(chǎn)評估的原則

　�。ㄒ唬┳钣行�使用原則

　�。ǘ�）合法原則

　　

　　五、房地產(chǎn)評估程序

　　

　　第二節(jié)　房地產(chǎn)價格及其影響因素

　　

　　一、房地產(chǎn)價格的種類

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)權(quán)益的不同，可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格。

　　（二）按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格

　�。ㄈ�）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格

　　（四）按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等

　　樓面地價，又稱單位建筑面積地價。樓面地價＝土地總價格/建筑總面積，因為建筑總面積/土地總面積＝容積率，所以，樓面地價＝土地單價/容積率。

　�。ㄎ澹┢渌麅r格類型

　　

　　二、房地產(chǎn)價格的影響因素

　�。ㄒ唬┮话阋蛩�

　　1.經(jīng)濟(jì)因素

　　2.社會因素

　　3.行政因素

　　（二）區(qū)域因素

　　1.商服繁華因素。

　　2.道路通達(dá)因素。

　　3.交通便捷因素。

　　4.城市設(shè)施狀況因素。

　　5.環(huán)境狀況因素。

　�。ㄈ�）個別因素

　　1.土地的個別因素。

　　2.建筑物的個別因素。

　　

　　第三節(jié)　收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　

　　一、基本思路

　　

　　二、適用范圍

　　

　　三、純收益

　�。ㄒ唬┘兪找娴暮�義

　　純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益

　　純收益由總收益扣除總費用求得。

　�。ǘ�）客觀總收益

　�。ㄈ�）客觀總費用

　　

　　四、資本化率

　　（一）資本化率的實質(zhì)

　�。ǘ�）求取資本化率的方法

　　1.純收益與售價比率法。

　　2.安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。

　　3.各種投資收益率排序插入法。

　�。ㄈ�）資本化率的種類

　　1.綜合資本化率。

　　2.建筑物資本化率。

　　3.土地資本化率。

　　

　　

　　五、計算公式

　�。ㄒ唬┰u估房地合在一起的房地產(chǎn)價值

　　房地產(chǎn)價值＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率

　　房地產(chǎn)純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用

　　

　　（二）單獨評估土地的價值

　　1.由土地收益評估土地價值。

　　土地價值＝土地純收益/土地資本化率

　　土地純收益＝土地總收益－土地總費用

　　土地總費用＝管理費＋維護(hù)費＋稅金

　　2.房地產(chǎn)收益評估土地價值。

　�。�1）土地價值＝房地產(chǎn)價值－建筑物現(xiàn)值

　　

　　（三）單獨評估建筑物的價值

　　1.建筑物價值＝房地產(chǎn)價值－土地價值

　　2.建筑物價值＝（房地產(chǎn)純收益－土地純收益）/建筑物資本化率

　　

　　第四節(jié)　市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計算公式

　　

　　四、操作步驟

　　（一）交易資料收集

　�。ǘ�）可比交易案例確定

　�。ㄈ�）因素修正

　　1.交易情況修正。

　　2.交易日期修正。

　　3.區(qū)域因素修正。

　　4.個別因素修正。

　　5.容積率修正。

　　6.土地使用年期修正。

　　

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)價值的確定

　　

　　第五節(jié)　成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、土地評估的成本法操作步驟

　　

　�。ㄒ唬� 計算土地取得費用

　　（二）計算土地開發(fā)費用

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

　　2.公共事業(yè)建設(shè)配套費用。

　　3.小區(qū)開發(fā)配套費。

　�。ㄈ�）計算投資利息

　　土地取得費在土地開發(fā)動工前全部付清，在開發(fā)完成銷售后能收回，因此，計息期應(yīng)為整個開發(fā)期和銷售期。土地開發(fā)費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后收回，若土地開發(fā)費是均勻投入，則計息期為開發(fā)期的一半。

　�。ㄋ模┯嬎阃顿Y利潤

　　（五）土地增值收益確定

　　四、新建房地產(chǎn)評估的成本法操作步驟

　　

　　五、舊建筑物評估的成本法操作步驟

　　

　　第六節(jié)　剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　一、基本思路

　　二、適用范圍

　　三、計算公式

　　

　　四、操作步驟

　　第七節(jié)　基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、基準(zhǔn)地價的含義：是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。

　　二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路

　　三、基準(zhǔn)地價的特點與作用

　　四、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路

　　基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的方法。

　　基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本原理是替代原理。

　　五、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的適用范圍

　　六、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法估價的程序

　　被估宗地地價=待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

　�。ㄒ唬┦占�、整理土地定級估價成果資料

　�。ǘ�）確定修正系數(shù)表

　　（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件

　�。ㄋ模┲贫ū还雷诘匾蛩匦拚�系數(shù)

　�。ㄎ澹┐_定被估宗地使用年期修正系數(shù)

　�。�六）確定期日修正系數(shù)

　�。ㄆ撸┐_定容積率修正系數(shù)

　�。ò耍┰u估宗地地價

　　第八節(jié)　路線價法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　一、路線價估價法的含義和理論依據(jù)

　　路線價估價法是根據(jù)土地價值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單人，并依此單人配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價的一種估價方法。

　　路線價是指對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價。

　　二、路線價估價法的計算公式

　　常用的表達(dá)方式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度

　　宗地條件特殊的計算公式：

　　宗地總價=路線價×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額

　　三、路線價估價法的適用范圍

　　四、路線價估價法的程序

　�。ㄒ唬┞肪�價區(qū)段劃分

　　（二）標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定

　�。ㄈ�）路線價的評估

　　（四）深度百分率表的制作

　�。ㄎ澹┯嬎阕诘貎r值

　　五、深度百分率表

　　深度百分率的表現(xiàn)形式有三種，分別為：單獨深度百分率、累計深度百分率和平均深度百分率。

　　平均深度百分率=累計深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　制作深度百分率表，要考慮以下幾個方面：

　�。�1）確定標(biāo)準(zhǔn)深度；

　�。�2）確定級距；

　　（3）確定單獨深度百分率；

　　（4）根據(jù)需要采用累計或平均深度百分率 。

　　六、幾個路線價法則介紹

　�。ㄒ唬┧娜�二一法則

　�。ǘ�）蘇慕斯法則

　�。ㄈ�）霍夫曼法則

　�。ㄋ模┕�柏法則

　　七、路線價法的應(yīng)用舉例

　　參照教材P226－227

　　第九節(jié)　在建工程評估

　　一、在建工程的含義與特點

　　在建工程指在評估時點尚未完工或雖然已經(jīng)完工，但尚未竣工驗收、交付使用的建設(shè)項目，以及為建設(shè)項目備用的材料、設(shè)備等資產(chǎn)。

　�。ㄒ唬┰诮üこ糖闆r復(fù)雜

　�。ǘ�）在建工程之間可比性較差

　�。ㄈ�）在建工程的投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度

　　（四）建設(shè)工期長短差別較大

　�。ㄎ澹﹥r格受后續(xù)工程的影響

　　二、在建工程評估的資料收集與分析

　　（一）收集與被估在建工程有關(guān)的政府批準(zhǔn)文件和工程其他詳細(xì)資料。

　�。ǘ�）評估人員到工程現(xiàn)場查勘工程進(jìn)度和工程形象進(jìn)度，明確工程竣工、達(dá)到交付使用的日期以及評估基準(zhǔn)日工程形象進(jìn)度是否與總工程進(jìn)度計劃相符。

　�。ㄈ�）了解開發(fā)商有關(guān)情況，檢查工程質(zhì)量。

　�。ㄋ模┧鸭�有關(guān)法定參數(shù)。

　　三、在建工程評估的主要方法

　�。ㄒ唬┬蜗筮M(jìn)度法

　　在建工程價格=建造完成后的房地產(chǎn)市場單價×工程形象進(jìn)度百分比×（1-折扣率）

　　工程形象進(jìn)度百分比=（實際完成建筑工程量+實際完成安裝工程量）/ 總工程量×100%

　　折扣率的確定應(yīng)考慮營銷支出、廣告費和風(fēng)險收益等因素

　　（二）成本法

　　在建工程價值=土地取得費用+專業(yè)費用+建造建筑物費用+正常利稅

　�。ㄈ�）假設(shè)開發(fā)法

　　在建工程價值=房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用+正常利稅）

　　四、在建工程評估方法的選擇

　　第一、整個建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評估

　　第二、對于實際完成工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估

　　第三、屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險系數(shù)調(diào)整。

第 六 章　資源資產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述

　　一、自然資源及其分類

　�。ㄒ唬└鶕�(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。

　　非耗竭性資源基本上是由環(huán)境要素構(gòu)成的，在合理開發(fā)利用的限度內(nèi)，人類可以永續(xù)利用。非耗竭性資源可分為三種：

　�。�1）恒定的非耗竭性資源。

　�。�2）可再生的非耗竭性資源。

　�。�3）不可再生的非耗竭性資源。

　�。ǘ�）按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。

　　二、資源資產(chǎn)的特性

　�。ㄒ唬┳匀粚傩�

　　1.天然性。

　　2.有限性和稀缺性。

　　3.生態(tài)性。

　　4.區(qū)域性。

　�。ǘ�）經(jīng)濟(jì)屬性

　　1.自然資源具有使用價值，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　2.資源資產(chǎn)能夠以貨幣計量。

　　3.資源資產(chǎn)具有獲益性。

　�。ㄈ�）法律屬性

　　1.資源資產(chǎn)必須能夠為特定的產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制。

　　2.資源資產(chǎn)的使用權(quán)可以依法交易。

　　三、資源資產(chǎn)評估及其特點

　　（一）資源資產(chǎn)價格是自然資源的使用權(quán)價格

　�。ǘ�）資源資產(chǎn)價格一般受資源的區(qū)位影響較大

　�。ㄈ�）資源資產(chǎn)評估須遵循自然資源形成和變化的客觀規(guī)律

　　第二節(jié)　森林資源資產(chǎn)評估

　　一、森林資源資產(chǎn)概述

　　1.林木資產(chǎn)：指林地內(nèi)所有的林木所形成的資產(chǎn)。

　　2.林地資產(chǎn)：是森林生長的承載體，林地資產(chǎn)是指依法確認(rèn)的用于林業(yè)用地中具有貨幣表現(xiàn)屬性的資產(chǎn)。

　　3.森林景觀資產(chǎn)

　　二、森林資源資產(chǎn)價格的主要構(gòu)成要素

　�。ㄒ唬�營林生產(chǎn)成本

　�。ǘ�）資金的時間價值

　�。ㄈ�）利潤

　�。ㄋ模┒惤�

　�。ㄎ澹┝帜旧�產(chǎn)中的損失

　�。�六）地租

　�。ㄆ撸┑貐^(qū)差價和樹種差價

　　三、森林資源資產(chǎn)評估資料收集與資產(chǎn)核查

　�。ㄒ唬┥�林資源資產(chǎn)評估資料收集

　�。ǘ�）森林資源資產(chǎn)核查

　　四、森林資源資產(chǎn)評估主要方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　　P=K×Kb×G×Q

　�。ǘ�）剩余法

　　P=W-C-F+S

　�。ㄈ�）收益法

　　

　�。ㄋ模┏杀痉�

　　

　　第三節(jié)　礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估

　　一、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估概述

　　二、影響礦產(chǎn)資源資產(chǎn)價值的因素

　�。ㄒ唬┵Y源本身的稀缺程度和可替代程度

　�。ǘ�）礦產(chǎn)品的供求狀況

　　（三）礦床自然豐度和地理位置

　�。ㄋ模┛萍歼M(jìn)步

　　（五）資本化率和社會平均利潤率

　　三、礦產(chǎn)資源資產(chǎn)主要評估方法

　�。ㄒ唬┵N現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　

　　（二）可比銷售法

　　

　　應(yīng)用可比銷售法時，要對參照的采礦權(quán)價格進(jìn)行礦床規(guī)模差異調(diào)整、品位調(diào)整、礦產(chǎn)品價格調(diào)整、采礦權(quán)差異要素調(diào)整。其中：

　　規(guī)模調(diào)整系數(shù)=被評估采礦權(quán)探明儲量÷參照的采礦權(quán)探明儲量

　　品位調(diào)整系數(shù)=被評估的采礦權(quán)精礦平均品位÷參照的采礦權(quán)精礦平均品位

　　礦產(chǎn)品價格調(diào)整系數(shù)=被評估的采礦權(quán)采用的礦產(chǎn)品價格÷參照的采礦權(quán)當(dāng)時采用的礦產(chǎn)品價格

　　采礦權(quán)差異要素調(diào)整=被評估的采礦權(quán)差異要素評判總值÷參照的采礦權(quán)差異要素評判總值

　　（三）約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法

　　約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法評估探礦權(quán)價值，是通過對新探礦權(quán)人未來開采投入的全部資產(chǎn)的未來預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行估算，按原探礦權(quán)人和新探礦權(quán)人投資的比例對預(yù)期收益現(xiàn)值進(jìn)行分割后，以原探礦權(quán)人分割所得的預(yù)期收益現(xiàn)值來確定探礦權(quán)的評估價值。因此，約當(dāng)投資――貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法并不是直接對探礦權(quán)資產(chǎn)的未來預(yù)期收益進(jìn)行估算。該方法的應(yīng)用須具有一定勘查程度，并具有較詳細(xì)的地勘投資投資財務(wù)資料。

　　第一步：根據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法的計算原理，計算新探礦權(quán)人資產(chǎn)收益現(xiàn)值。

　　

　　第二步：計算原探礦權(quán)人、新探礦權(quán)人投資現(xiàn)值。

　　

　　第三步：計算探礦權(quán)評估價值：其計算公式為：

　　

　�。ㄋ模┲刂贸杀痉�

　　

　�。ㄎ澹┑乜奔雍头�

　　地勘加和法利用地勘投入的重置成本加上以地勘投入所分配的超額利潤來確定探礦權(quán)價值，是重置成本法和貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法相結(jié)合的一種評估方法。

　　

　　（六）地質(zhì)要素評序法

　�。ㄆ撸┞�(lián)合風(fēng)險勘查協(xié)議法

　�。ò耍┐止婪�

第 七 章　無形資產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　無形資產(chǎn)評估概述

　　

　　一、無形資產(chǎn)及其分類

　�。ㄒ唬�無形資產(chǎn)的定義

　　無形資產(chǎn)是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

　　1.非實體性：無形資產(chǎn)沒有具體的物質(zhì)實體形態(tài)，是隱形存在的資產(chǎn)。

　　2.排他性：無形資產(chǎn)往往是由特定主體排他占有，凡不能排他或者不需要任何代價即能獲得的，都不是無形資產(chǎn)。

　　3.效益性：并非任何無形的事物都是無形資產(chǎn)，成為無形資產(chǎn)的前提是其必須能夠以一定的方式，直接或間接地為其控制主體（所有者、使用者或投資者）創(chuàng)造效益，而且必須能夠在較長時期內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。

　�。ǘ�）無形資產(chǎn)功能特性

　　1.共益性

　　無形資產(chǎn)區(qū)別于有形資產(chǎn)的一個重要特點是，它可以作為共同財富。

　　2.積累性

　　體現(xiàn)在兩個方面：

　　一是無形資產(chǎn)的形成基于其他無形資產(chǎn)的發(fā)展。

　　二是無形資產(chǎn)自身的發(fā)展也是一個不斷積累和演進(jìn)的過程。

　　3.替代性

　�。ㄈ�）無形資產(chǎn)的分類

　　1.按取得無形資產(chǎn)的方式分類：可分為企業(yè)自創(chuàng)的和外購的。　

　　2.按無形資產(chǎn)能否獨立存在分類

　　按能否獨立存在，可以分為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。

　　國際評估準(zhǔn)則委員會將無形資產(chǎn)分為權(quán)利型無形資產(chǎn)、關(guān)系型、組合型和知識產(chǎn)權(quán)。

　　

　　二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

　�。ㄒ唬┤〉贸杀�

　�。ǘ�）機會成本

　　無形資產(chǎn)的機會成本是指因?qū)�無形資產(chǎn)用于某一確定用途后所導(dǎo)致的將無形資產(chǎn)不能用于其他用途所受損失。

　　（三）收益因素

　�。ㄋ模┦袌鲆蛩�

　　1.市場供需狀況。

　　2.同類無形資產(chǎn)的價格水平。

　�。ㄎ澹╋L(fēng)險因素

　　（六）法律因素

　�。ㄆ撸┦褂闷谙�

　�。ò耍┘夹g(shù)因素

　　（九）其他因素

　　

　　三、無形資產(chǎn)評估的程序

　　（一）明確評估的目的

　�。ǘ�）鑒定無形資產(chǎn)

　　1.確認(rèn)無形資產(chǎn)存在

　　2.鑒別無形資產(chǎn)種類

　　3.確定無形資產(chǎn)有效期限

　　（三）搜集相關(guān)資料

　　（四）明確評估方法

　�。ㄎ澹┳龀鲈u估結(jié)論，整理并撰寫報告

　　

　　四、無形資產(chǎn)評估的前提及評估對象

　�。ㄒ唬�無形資產(chǎn)評估應(yīng)在特定的前提下進(jìn)行

　　無形資產(chǎn)的價值前提是指它將參與體積經(jīng)濟(jì)活動，是轉(zhuǎn)讓、許可、質(zhì)押及合資等形式，以及如何參與這些經(jīng)濟(jì)活動，如許可的方式及合資的規(guī)模等。

　�。ǘ�）無形資產(chǎn)評估一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)變動為前提

　　當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購處置及類似經(jīng)濟(jì)活動時，注冊資產(chǎn)評估人員可以接受委托，執(zhí)行無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

　�。ㄈ�）無形資產(chǎn)評估是對其獲利能力的評估

　　

　　第二節(jié)　收益法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　一、 收益法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用形式

　　

　　

　　式中：K――無形資產(chǎn)分成率；

　　　　　Ri――第i年分成基數(shù)（超額收益）；

　　　　　i――收益期限序號；

　　　　　r――折現(xiàn)率；

　　　　　Y――最低收費額。

　　

　　二、最低收費額的確定

　　無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費額由以下因素決定：

　�。ㄒ唬┲刂贸杀緝糁�

　　購買方使用無形資產(chǎn)，就應(yīng)由購買方補償成本費用。當(dāng)購買方與轉(zhuǎn)讓方共同使用該項無形資產(chǎn)時，則由雙方按運用規(guī)模、受益范圍等來分?jǐn)偂?/p>

　　（二）機會成本

　　由于無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，可能會停業(yè)而使由該無形資產(chǎn)支撐的營業(yè)收益減少，也可能會因為自己制造了競爭對手而減少利潤或者增加開發(fā)支出。這些構(gòu)成無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本，應(yīng)由無形資產(chǎn)購買方來補償。

　　

　　三、收益法應(yīng)用中各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

　�。ㄒ唬�無形資產(chǎn)收益額的確定

　　1.直接估算法

　　通過未使用與使用無形資產(chǎn)的前后收益情況對比分析，確定無形資產(chǎn)帶來的收益額。無形資產(chǎn)劃分為收入增長型和費用節(jié)約型。

　　收入增大的原因在于：

　�。�1）生產(chǎn)的產(chǎn)品能夠以高出同類產(chǎn)品的價格銷售：R=(P2-P1)Q(1-T)

　　（2）生產(chǎn)的產(chǎn)品采用與同類產(chǎn)品相同價格的情況下，銷售數(shù)量大幅度增加，從而獲得超額收益。費用節(jié)約型資產(chǎn)，使得生產(chǎn)產(chǎn)品中的成本費用降低，從而形成超額收益。 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)

　　費用節(jié)約型無形資產(chǎn)：R=(C2-C1)Q(1-T)

　　2.差額法

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=經(jīng)營利潤-資產(chǎn)總額×行業(yè)平均資金利潤率　　　

　　或

　　無形資產(chǎn)帶來超額收益=銷售收入×銷售利潤率-銷售收入×每元銷售收入平均占用資金× 行業(yè)平均資金利潤率

　　3.分成率法

　　無形資產(chǎn)收益額=銷售收入（利潤）×銷售收入（利潤）分成率

　　收益額=銷售收入×銷售收入分成率=銷售利潤×銷售利潤分成率

　　所以：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率

　　銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率

　　邊際分析法：

　　

　　4.要素貢獻(xiàn)法

　　生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的三大要素：資金、技術(shù)和管理。對資金密集型行業(yè)，三者的貢獻(xiàn)依次是50％、30％、20％；技術(shù)密集型行業(yè)依次是40％、40％、20％；一般行業(yè)；依次是30％、40％、30％；高科技行業(yè)，依次是30％、50％、20％。

　　（二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定

　　折現(xiàn)率一般包括無風(fēng)險利率和風(fēng)險報酬率。

　　（三）無形資產(chǎn)收益期限的確定

　　無形資產(chǎn)價值降低是由于無形損耗形成的，三種情況決定產(chǎn)生：

　　1.采用原無形資產(chǎn)無利可圖

　　2.普遍掌握

　　3.需求大幅度下降

　　無形資產(chǎn)具有獲得超額收益能力的時間才是真正的無形資產(chǎn)有效期限。

　　1.法律或合同、企業(yè)申請書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

　　2.法律未規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請書中規(guī)定有受益年限的，可按照規(guī)定的受益年限確定。

　　3.法律和企業(yè)合同或申請書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計受益期限確定。預(yù)計受益期限可以采用統(tǒng)計分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

　　

　　第三節(jié)　成本法和市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　　

　　一、成本法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　�。ㄒ唬�無形資產(chǎn)成本特性

　　1.不完整性

　　2.弱對應(yīng)性

　　3.虛擬性

　　（二）成本法應(yīng)用

　　無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本×（1－貶值率）

　�。ㄈ�）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.核算法

　　無形資產(chǎn)重置成本=生產(chǎn)成本+期間費用+合理利潤

　　其中：生產(chǎn)成本指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中直接和間接耗費料、工等費用。

　　期間費用=管理費用+財務(wù)費用+銷售費用

　　期間費用指創(chuàng)建無形資產(chǎn)過程中分?jǐn)偟皆擁棢o形資產(chǎn)的費用。

　　2.倍加系數(shù)法

　　

　　式中：C――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中的物化勞動消耗；

　　　　　V――無形資產(chǎn)研制開發(fā)中活勞動消耗；

　　　　　β1――科研人員創(chuàng)造勞動倍加系數(shù)；

　　　　　β2――科研的平均風(fēng)險系數(shù)；

　　　　　L――無形資產(chǎn)投資報酬率。

　�。ㄋ模┩赓彑o形資產(chǎn)重置成本的估算

　　1.市價類比法

　　2.物價指數(shù)法

　　無形資產(chǎn)重置成本=無形資產(chǎn)賬面成本×評估時物價指數(shù)/購置時物價指數(shù)

　　（五）無形資產(chǎn)貶值率的估算

　　1.專家鑒定法

　　2.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法

　　貶值率=已使用年限/（已使用年限+剩余使用年限）×100%

　　

　　二、市場法在無形資產(chǎn)評估中的應(yīng)用

　�。ㄒ唬┚哂泻侠肀容^基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)

　�。ǘ�）收集類似的無形資產(chǎn)交易的市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)以往的交易信息則是為縱向比較提供依據(jù)。

　�。ㄈ�）作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價格信息應(yīng)滿足相關(guān)、合理、可靠和有效的要求。

　�。ㄋ模�無論是橫向比較，還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整。

　　

　　第四節(jié)　專利權(quán)和非專利技術(shù)評估

　　

　　一、專利權(quán)的特點及其評估目的

　　（一）專利權(quán)的特點

　　1.專利資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜。

　　2.收益能力有一定的不確定性。

　　3.法律特征

　�。�1）時間性特征

　　（2）地域性特征

　�。�3）排他性特征

　�。ǘ�）專利權(quán)評估目的

　　專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式很多，可以分為全權(quán)轉(zhuǎn)讓和使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　1.使用權(quán)限

　�。�1）獨家使用權(quán)

　�。�2）排他使用權(quán)

　�。�3）普遍使用權(quán)

　�。�4）回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)

　　2.地域范圍

　　3.時間期限

　　4.法律和仲裁

　　

　　二、專利權(quán)評估程序

　�。ㄒ唬┳C明和鑒定專利權(quán)的存在

　　1.有效性。

　�。�1）核實該專利是否為有效專利，著錄項目是否屬實。

　�。�2）核實該專利是否具有專利性。

　　2.保護(hù)范圍。

　�。ǘ�）確定評估方法，搜集相關(guān)資料

　　（三）信息資料分析，評定估算

　　（四）完成評估報告，并加以詳盡說明

　　

　　三、專利權(quán)的評估方法

　�。ㄒ唬┦找娣�

　　折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

　　1.風(fēng)險報酬率（風(fēng)險系數(shù)）的確定。

　�。�1）技術(shù)風(fēng)險取值

　　（2）市場風(fēng)險取值

　�。�3）資金風(fēng)險取值

　　（4）管理風(fēng)險取值

　�。ㄏ嚓P(guān)取值數(shù)據(jù)參考教材P291－294）

　　2.技術(shù)分成率的確定。

　�。�1）建立評測體系

　　　　

　　式中：Wj――第j個影響因素的權(quán)重；

　　　　　aj――第j個影響因素的評分。

　　　　　

　　式中：r――分成率的調(diào)整系數(shù)；

　　　　　 ――第j個影響因素中第I個指標(biāo)的取值；

　　　　　 ――第j個影響因素中第I個指標(biāo)的權(quán)重；

　　　　　 ――第j個影響因素的權(quán)重。

　�。�2）利用評測體系確定待估專利的分成率

　�。ɡ�題參照教材P299－300）

　　（二）成本法

　　自創(chuàng)專利技術(shù)的成本一般因素組成：

　　1.研制成本：包括直接成本和間接成本兩大類。

　�。�1）直接成本。

　�。�2）間接成本。

　　2.交易成本。

　�。ɡ�題參照教材P302－303）

　　

　　四、非專利技術(shù)的特點

　　非專利技術(shù)、又稱專有技術(shù)、技術(shù)秘密。

　　非專利技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在：

　　第一，非專利技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在專利法規(guī)定范圍內(nèi)公開的。

　　第二，非專利技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設(shè)計和實用新型。

　　第三，專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，非專利技術(shù)沒有法律保護(hù)期限。

　　第四，對專利技術(shù)的保護(hù)通常按《專利法》條文進(jìn)行，對非專利技術(shù)保護(hù)的法律主要有《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》等。

　　

　　五、影響非專利技術(shù)評估值的因素及其評估方法

　�。ㄒ唬┯绊懛菍＠�技術(shù)評估值的因素分析

　　1.非專利技術(shù)的使用期限

　　2.非專利技術(shù)的預(yù)期獲利能力

　　3.分析非專利技術(shù)的市場情況

　　4.非專利技術(shù)的開發(fā)成本

　　（二）非專利技術(shù)的評估方法

　　1.運用成本法對非專利技術(shù)評估

　�。ɡ�題參照教材P306－308）

　　

　　第五節(jié)　商標(biāo)權(quán)評估

　　

　　一、商標(biāo)權(quán)評估對象的確認(rèn)

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)及其分類

　　1.按商標(biāo)是否具有法律的專用權(quán)分類：注冊商標(biāo)和未注冊商標(biāo)。

　　2.按商標(biāo)的構(gòu)成分類：文字商標(biāo)、圖形商標(biāo)、符號商標(biāo)、文字圖形組合商標(biāo)、色彩商標(biāo)、三維標(biāo)志商標(biāo)等。

　　3.按商標(biāo)的不同作用分類：商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)和證明商標(biāo)等。

　�。ǘ�）商標(biāo)權(quán)及其特點

　　排他專用權(quán)（或獨占權(quán)）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)。

　　

　　二、影響商標(biāo)權(quán)價值的因素

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)的法律狀態(tài)

　　1.商標(biāo)注冊情況。

　　2.商標(biāo)權(quán)的失效。

　　3.商標(biāo)權(quán)的續(xù)展。

　　4.商標(biāo)權(quán)的地域性。

　　5.商標(biāo)權(quán)在特定的商品范圍內(nèi)有效。

　�。ǘ�）商標(biāo)的知名度

　　

　　三、商標(biāo)權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值及評估程序

　　

　　四、商標(biāo)權(quán)評估方法

　�。ㄒ唬┥虡�(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估

　�。ǘ�）商標(biāo)許可價值評估（商標(biāo)使用權(quán)評估）

　�。ɡ�題參照教材P318－320）

　　第六節(jié)　計算機軟件評估

　　一、計算機軟件評估中涉及的計算機軟件工程知識

　　（一）計算機軟件的含義

　�。ǘ�）計算機軟件分類

　　（三）軟件規(guī)模的劃分標(biāo)準(zhǔn)

　�。ㄋ模┸浖�生存階段劃分以及相關(guān)技術(shù)文檔

　�。ㄎ澹┸浖�所處階段的劃分

　　二、計算機軟件的評估特點

　�。ㄒ唬┯嬎銠C軟件的特點

　�。ǘ�）計算機軟件價值評估的特殊性

　�。ㄈ�）計算機軟件評估方法的特點

　　三、計算機軟件價值評估方法

　�。ㄒ唬┦袌龇�

　�。ǘ�）成本法

　　評估價值=重置成本－貶值

　　P=C1+C2

　　式中：P――計算機軟件成本評估值；

　　　　　C1――計算機軟件開發(fā)成本；

　　　　　C2――計算機軟件維護(hù)成本。

　　C1=M×W

　　式中：C1――計算機軟件開發(fā)成本

　　　　　M――工作量（單位人月）；

　　　　　W――單位工作量成本。

　　1.COCOMOⅡ模型

　　

　　M――工作量（單位人月）；

　　α――計算機軟件的社會平均生產(chǎn)率參數(shù)；

　　β――工作量修正系數(shù)，為多個工作量因子的乘積；

　　K――計算機軟件源程序指令行數(shù)；

　　b――社會平均規(guī)模指數(shù)。

　�。�1）工作量修正系數(shù)β。

　�。�2）單位工作量成本W(wǎng)的確定：W=F÷g

　　2.Doty模型

　　C2=C1×γ

　　C2――軟件維護(hù)成本；

　　C1――軟件開發(fā)成本；

　　γ――軟件成本維護(hù)參數(shù)。

　�。ɡ�題參照教材P338――339）

　�。ㄈ�）收益法

　　評估值=未來收益期內(nèi)各收益現(xiàn)值之和。

　　第七節(jié)　商譽的評估

　　一、商譽及其特點

　　1.商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)可確指的資產(chǎn)分開出售。

　　2.商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素，不能以任何方法單獨計價。

　　3.商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。

　　4.商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

　　二、商譽評估的方法

　�。ㄒ唬└畈罘ā�

　　商譽的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值－企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）

　�。ǘ�）超額收益法

　　1.超額收益本金化價格法。

　　商譽的價值=（企業(yè)預(yù)期年收益額－行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和）/適用本金化率

　　2.超額收益折現(xiàn)法。

　　三、商譽評估需要注意的幾個問題

　　1.不是所有企業(yè)都有商譽

　　2.商譽評估必須堅持預(yù)期原則

　　3.商譽評估值高低與企業(yè)中為形成商譽投入的費用和勞務(wù)沒有直接聯(lián)系。商譽評估不能采用投入費用累加的方法進(jìn)行。

　　4.商譽是由眾多因素共同作用的結(jié)果，形成商譽的個別因素具有不能夠單獨計量的特征，商譽評估也不能采用市場類比的方法進(jìn)行。

　　5.企業(yè)負(fù)債與否、負(fù)債規(guī)模大小與企業(yè)商譽沒有直接關(guān)系。

　　6.商譽與商標(biāo)是有區(qū)別的

　�。�1）商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而商譽則是企業(yè)整體聲譽的體現(xiàn)。

　�。�2）商譽作為不可確指的無形資產(chǎn)，不能夠脫離企業(yè)而單獨存在。商標(biāo)則是可確指的無形資產(chǎn)。

　�。�3）商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。

第 八 章　長期投資評估

　　第一節(jié)　長期投資評估的特點與程序

　　一、長期投資的概念

　　二、長期投資評估的特點

　�。ㄒ唬╅L期投資評估是對資本的評估

　�。ǘ�）長期投資評估是對被投資企業(yè)獲利能力的評估

　　（三）長期投資評估是對被投資企業(yè)償債能力的評估

　　三、長期投資評估程序

　　第二節(jié)　長期債權(quán)投資的評估

　　一、長期債權(quán)投資及其特點

　　（一）投資風(fēng)險較小，安全性較強

　�。ǘ�）到期還本付息，收益相對穩(wěn)定

　�。ㄈ�）具有較強的流動性

　　二、長期債權(quán)投資的評估

　�。ㄒ唬┥鲜薪灰讉�券的評估

　　上市交易的債券是指可以在證券市場上交易、自由買賣的債券，對此類債券一般采用市場法（現(xiàn)行市價）進(jìn)行評估，按照評估基準(zhǔn)日的收盤價確定評估值。

　　債券評估價值=債券數(shù)量×評估基準(zhǔn)日債券的市價（收盤價）

　�。ǘ�）非上市交易債券的評估

　　1.到期一次還本付息債券的價值評估。對于一次還本付息的債券，其評估價值的計算公式為：

　　本利和F的計算還可區(qū)分單率和復(fù)利兩種計算方式。

　�。�1）債券本利和采用單利計算。在采用單利計算時：

　　（2）債券本利和采用復(fù)利計算。在采用復(fù)利計算時：

　　2.分次付息，到期一次還本債券的評估。

　　

　　第三節(jié)　長期股權(quán)投資的評估

　　一、股票投資的評估

　�。ㄒ唬┕善蓖顿Y的特點

　　（二）上市交易股票的價值評估

　　上市交易股票是指企業(yè)公開發(fā)行的、可以在證券市場上市交易的股票。對上市交易股票的價值評估，正常情況下，可以采用現(xiàn)行市價法，即按照評估基準(zhǔn)日的收盤價確定被評估股票的價值。

　�。ㄈ�）非上市交易股票的評估

　　非上市交易的股票，一般應(yīng)采用收益法評估。

　　1.普通股的價值評估。

　�。�1）固定紅利型股利政策下股票價值評估。

　　　　　

　　式中：P――股票評估值；

　　　　　R――股票未來收益額；

　　　　　r――折現(xiàn)率。

　�。�2）紅利增長型股利政策下股票價值評估。

　　　　

　　式中：P――股票評估值；

　　　　　R――股票未來收益額；

　　　　　r――折現(xiàn)率；

　　　　　g――股利增長率。

　　股利增長率g的計算方法，一是統(tǒng)計分析法，即根據(jù)過去股利的實際數(shù)據(jù)，利用統(tǒng)計學(xué)的方法計算出的平均增長率，作為股利增長率；二是趨勢分析法，即根據(jù)被評估企業(yè)的股利分配政策，以企業(yè)剩余收益中用于再投資的比率與企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率相乘確定股利增長率。

　�。ɡ�題參照教材P358－359）

　�。�3）分段型股利政策下股票價值評估。

　　2.優(yōu)先股的價值評估。

　　

　　如果非上市優(yōu)先股有上市的可能，持有人又有轉(zhuǎn)售的意向，這類優(yōu)先股可參照下列公式評估：

　　

　　二、股權(quán)投資的評估

　�。ㄒ唬┓强毓尚烷L期投資評估

　　（二）控股型長期投資評估

　�。ɡ�題參照教材P363）

　　第四節(jié)　其他資產(chǎn)的評估

　　一、其他資產(chǎn)的構(gòu)成

　　二、其他資產(chǎn)的評估

　　（一）開辦費

　�。ǘ�）固定資產(chǎn)大修理費

　�。ㄈ�）其他長期待攤費用

　　（例題參照教材P365）

第 九 章　流動資產(chǎn)評估

　　第一節(jié)　流動資產(chǎn)的特點與評估程序

　　一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點

　　1.循環(huán)周轉(zhuǎn)速度快。

　　2.變現(xiàn)能力強。

　　3.占用形態(tài)同時并存又相繼轉(zhuǎn)化。

　　4.波動性。

　　流動資產(chǎn)的價值評估與其他資產(chǎn)的評估相比，具有如下特點：

　　1.流動資產(chǎn)評估主要是單項資產(chǎn)評估。

　　2.合理確定流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間對流動資產(chǎn)評估具有非常重要的意義。

　　3.既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

　　4.流動資產(chǎn)的賬面價值基本上可以反映其現(xiàn)值。

　　二、流動資產(chǎn)評估的程序

　　（一）確定評估對象和評估范圍

　�。ǘ�）對具有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量和技術(shù)狀況調(diào)查

　�。ㄈ�）對企業(yè)的債權(quán)情況進(jìn)行分析

　　（四）合理選擇評估方法

　　第二節(jié)　實物類流動資產(chǎn)的評估

　　一、材料的評估

　�。ㄒ唬┎牧蟽r值評估的內(nèi)容與步驟

　　庫存材料包括原料及主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、外購半成品等。

　　1.進(jìn)行實物盤點，使其賬實相符。

　　2.根據(jù)不同評估目的和待估資產(chǎn)的特點，選擇相應(yīng)的評估方法。

　　3.運用存貨管理的ABC分析法，突出重點。

　�。ǘ�）庫存材料的評估

　　1.近期購進(jìn)庫存材料的評估。近期購進(jìn)的材料庫存時間較短，在市場價格變化不大的情況下，其賬面值與現(xiàn)行市價基本接近。評估時，可采用成本法，也可以采用市場法。

　　（例9-1參照教材P372）

　　2.購進(jìn)批次間隔時間長、價格變化較大的庫存材料的評估，對這類材料評估時，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。

　　（例9-2參照教材P373）

　　3.缺乏準(zhǔn)確現(xiàn)行市價庫存材料的評估。

　　4.呆滯材料價值的評估。

　　二、低值易耗品的評估

　　1.按低值易耗品用途分類，可分為：一般工具、專用工具、替換設(shè)備、管理用具、勞動保護(hù)用品、其他低值易耗品等。

　　2.按低值易耗品使用情況分類，可分為：在庫低值易耗品和在用低值易耗品。

　　在用低值易耗品的評估，可以采用成本法進(jìn)行評估。計算公式為：

　　在用低值易耗品評估值=全新低值易耗品的成本價值×成新率

　　在對低值易耗品評估時，由于其使用期限短于固定資產(chǎn)，一般不考慮其功能性損耗和經(jīng)濟(jì)性損耗。其成新率計算公式為：

　　

　　（例9-3參照教材P375）

　　三、成產(chǎn)品的評估

　　（一）成本法在在產(chǎn)品的評估中的應(yīng)用

　　1.根據(jù)價格變動系數(shù)調(diào)整原成本。

　　某項或某類在產(chǎn)品的評估價值=原合理材料成本×（1+價格變動系數(shù)）+原合理工資、費用×（1+合理工資、費用變動系數(shù)）

　　2.按社會平均消耗定額和現(xiàn)行市價計算評估值。

　　某在制品評估值=在制品實有數(shù)量×（該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價+該工序單件工時定額×正常工資費用）

　　3.按在產(chǎn)品的完工程序計算評估值。

　　在制品評估值=產(chǎn)成品重置成本×在制品約當(dāng)量

　　在制品約當(dāng)量=在制品數(shù)量×在制品完工率

　　（二）市場法在在產(chǎn)品的評估中的應(yīng)用

　　某在制品評估值=該種在制品實有數(shù)量×市場可接受的不含稅的單價-預(yù)計銷售過程中發(fā)生的費用

　　某報廢在制品評估值=可回收廢料的重量×單位重量現(xiàn)行的回收價格

　�。ɡ�9-4參照教材P378-380）

　　四、產(chǎn)成品及庫存商品的評估

　　（一）成本法在產(chǎn)成品及庫存商品的評估中的應(yīng)用

　　1.評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間接近。當(dāng)評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間較接近，成本變化不大時，可以直接按產(chǎn)成品的賬面成本確定其評估值。計算公式為：

　　產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品數(shù)量×產(chǎn)成品單位成本

　　2.評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長。

　　方法一：產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實有數(shù)量×（合理材料工藝定額×材料單位現(xiàn)行價格+合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用）

　　方法二：產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實際成本×（材料成本比例×材料綜合調(diào)整系數(shù)+工資、費用成本比例×工資、費用綜合調(diào)整系數(shù)）

　�。ɡ�9-5、例9-6參照教材P381）

　�。ǘ�）市場法在產(chǎn)成品及庫存商品的評估中的應(yīng)用

　　第三節(jié)　貨幣性資產(chǎn)、應(yīng)收賬項及其他流動資產(chǎn)的評估

　　一、貨幣性資產(chǎn)的評估

　　二、應(yīng)收賬款及預(yù)付賬款的評估

　　應(yīng)收賬款評估價值=應(yīng)收賬款賬面余額-已確定的壞賬損失-預(yù)計可能發(fā)生的壞賬損失

　�。ㄒ唬┐_定應(yīng)收賬款賬面價值

　　（二）確認(rèn)已發(fā)生的壞賬損失

　�。ㄈ�）確定可能發(fā)生的壞賬損失

　　1.壞賬比例法。

　　

　　（例9-7參照教材P385）

　　2.賬齡分析法。

　　（例9-8參照教材P386）

　　三、應(yīng)收票據(jù)的評估

　　（一）按票據(jù)的本利和計算

　　應(yīng)收票據(jù)評估值=本金×（1+利息率×?xí)r間）

　�。ǘ�）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算

　　應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價值-貼現(xiàn)息

　　貼現(xiàn)息=票據(jù)到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期

　　四、待攤費用和預(yù)付費用的評估

　　（例9-11參照教材P389）

第 十 章　企業(yè)價值評估

第一節(jié)　企業(yè)價值評估及其特點

　　一、企業(yè)的定義及其特點

　　企業(yè)作為一類特殊的資產(chǎn)，具有自身的特點：

　　1.盈利性。

　　2.持續(xù)經(jīng)營性。

　　3.整體性。

　　二、企業(yè)價值評估的特點

　　企業(yè)價值評估具有以下特點：

　　1.評估對象是由多個或多種單項資產(chǎn)組成的資產(chǎn)綜合體。

　　2.決定企業(yè)價值高低的因素，是企業(yè)的整體獲利能力。

　　3.企業(yè)價值評估是一種整體性評估，它與構(gòu)成企業(yè)的各個單項資產(chǎn)的評估值簡單加和是有區(qū)別的。

　　這些區(qū)別主要表現(xiàn)為：

　�。�1）評估對象的差別。

　　（2）影響因素的差異。

　　（3）評估結(jié)果的差異。

　　三、企業(yè)評估價值辨析

　　1.企業(yè)的評估價值是企業(yè)的公允價值。

　　2.企業(yè)的評估價值基于企業(yè)在盈利能力。

　　3.資產(chǎn)評估中的企業(yè)價值有別于賬面價值、公司市值和清算價值。

　　四、企業(yè)價值評估在經(jīng)濟(jì)活動中的重要性和復(fù)雜性

　　1.企業(yè)價值評估是利用資本市場實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)性專業(yè)服務(wù)。

　　2.企業(yè)價值評估能在企業(yè)評價和管理中發(fā)揮重要作用。

　　3.企業(yè)價值評估的復(fù)雜性。

　　第二節(jié)　企業(yè)價值評估的范圍界定

　　一、企業(yè)價值評估的一般范圍

　　二、企業(yè)價值評估的具體范圍

　　在界定企業(yè)價值評估的具體范圍時，應(yīng)注意以下幾點：

　　1.對于在評估時點產(chǎn)權(quán)不清的資產(chǎn)，應(yīng)劃為"待定產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)"，不列入企業(yè)價值評估的資產(chǎn)范圍。

　　2.在產(chǎn)權(quán)清晰的基礎(chǔ)上，對企業(yè)的有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分。

　　3.在企業(yè)價值評估中，對無效資產(chǎn)有兩種處理方式：一是進(jìn)行"資產(chǎn)剝離"，將企業(yè)的無效資產(chǎn)在進(jìn)行企業(yè)價值評估前剝離出動，不列入企業(yè)價值評估的范圍；二是在無效資產(chǎn)不影響企業(yè)盈利能力的前提下，用適當(dāng)?shù)姆椒▽⑵溥M(jìn)行單獨評估，并將評估值加總到企業(yè)價值評估的最終結(jié)果之中，或?qū)⑵淇勺儸F(xiàn)凈值進(jìn)行單獨列示披露。

　　4.如企業(yè)出售方擬通過"填平補齊"的方法對影響企業(yè)盈利能力的薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行改進(jìn)時，評估人員應(yīng)著重判斷該改進(jìn)對正確揭示企業(yè)盈利能力的影響。

　　第三節(jié)　轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)與企業(yè)價值評估

　　一、關(guān)于產(chǎn)權(quán)的界定及我國企業(yè)產(chǎn)權(quán)模糊問題的認(rèn)識

　　二、轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)中企業(yè)價值評估相關(guān)問題的討論

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)權(quán)模糊對企業(yè)價值評估的影響

　�。ǘ�）企業(yè)價值的多元貢獻(xiàn)與投資者一元所有的矛盾

　�。ㄈ�）企業(yè)價值中自然資源資本化貢獻(xiàn)的客觀存在與自然資源配置理論和評估方法相對落后的矛盾

　　（四）體制慣性對企業(yè)價值評估的影響

　�。ㄎ澹┺D(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)價值評估的風(fēng)險估計問題

　　第四節(jié)　收益法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用

　　一、收益法評估企業(yè)價值的核心問題

　　第一，要對企業(yè)的收益予以界定。

　　第二，要對企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測。

　　第三，在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率。

　　二、收益法的計算公式及其說明

　　（一）企業(yè)持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法

　　1.年金法。年金法的計算公式為：

　　　　　P=A/r

　　式中：P――企業(yè)評估價值；

　　　　　A――企業(yè)每年的年金收益；

　　　　　r――資本化率。

　　

　　2.分段法

　�。ǘ�）企業(yè)有限持續(xù)經(jīng)營假設(shè)前提下的收益法

　　

　　三、企業(yè)收益及其預(yù)測

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)收益的界定

　　1.企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入，不能作為企業(yè)價值評估中的企業(yè)收益。

　　2.凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額，都可視為企業(yè)的收益。

　　企業(yè)的收益有兩種基本表現(xiàn)形式，企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。

　　在對企業(yè)的收益形式做出界定之后，在企業(yè)價值的具體評估中還需要根據(jù)評估目的的不同，對不同口徑的收益做出選擇，如凈現(xiàn)金流量（凈利潤）與息前凈現(xiàn)金流量（息前凈利潤）的選擇。因為不同口徑的收益額，其折現(xiàn)值的價值內(nèi)涵是完全不同的。如：凈現(xiàn)金流量（凈利潤）折現(xiàn)為企業(yè)的凈資產(chǎn)價值，即企業(yè)的所有者權(quán)益；凈現(xiàn)金流量（凈利潤）+長期負(fù)債利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)為企業(yè)投資資本價值，即企業(yè)的所有者權(quán)益+長期負(fù)債；凈現(xiàn)金流量（凈利潤）+利息（1-所得稅稅率）折現(xiàn)為企業(yè)總資產(chǎn)價值，即企業(yè)的所有者權(quán)益+長期負(fù)債+流動負(fù)債。

　�。ǘ�）企業(yè)收益預(yù)測

　　四、折現(xiàn)率和資本化率及其估測

　　折現(xiàn)率是將未來有限期收益還原或轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率。資本化率是指將未來非有限期收益轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的比率。資本化率在資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中有著不同的稱謂，如資本化率、本金化率、還原利率等。折現(xiàn)率和資本化率在本質(zhì)是相同的，都屬于投資報酬率。

　　（一）企業(yè)評估中選擇折現(xiàn)率的基本原則

　　1.折現(xiàn)率不低于投資的機會成本。

　　2.行業(yè)基準(zhǔn)收益率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　　3.貼現(xiàn)率不宜直接作為折現(xiàn)率。

　�。ǘ�）風(fēng)險報酬率及折現(xiàn)率的測算

　　1.風(fēng)險累加法。

　　風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率

　　2.β系數(shù)法

　　用數(shù)學(xué)公式表示為：

　　Rr=（Rm-Rg）×β

　　Rr=（Rm -Rg）×β×α

　　加權(quán)平均資本成本模型是以企業(yè)的所有者權(quán)益和長期負(fù)債構(gòu)成的投資成本，以及投資資本所需求的回報率，經(jīng)加權(quán)平均計算來獲得企業(yè)評估所需折現(xiàn)率的一種數(shù)學(xué)模型。用公式表示為：

　　企業(yè)評估的折現(xiàn)率=長期負(fù)債占投資資本的比重×長期負(fù)債成本+所有者權(quán)益占投資資本的比重×要求的回報率

　　其中：所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）要求的回報率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

　　五、收益額與折現(xiàn)口徑一致問題

　　六、運用收益法評估企業(yè)的案例及說明（參照教材）

　　第五節(jié)　市場法與成本法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用

　　一、市場法在企業(yè)價值評估的應(yīng)用

　　1.企業(yè)價值評估的市場法是基于類似資產(chǎn)應(yīng)該具有類似交易價格的理論推斷。

　　2.運用市場法評估企業(yè)價值存在兩個障礙：一是企業(yè)的個體差異；二是企業(yè)交易案例的差異。

　　 　　即：　　

　　V/X通常又稱為可比價值倍數(shù)。式中X參數(shù)通常選用三個財務(wù)變量：

　�。�1）利息、折舊和稅收前利潤，即EBIDT；

　�。�2）無負(fù)債的凈現(xiàn)金流量；

　�。�3）銷售收入

　�。ɡ�題參照教材P429-430）

　　二、成本法在企業(yè)價值評估中的應(yīng)用

　　成本法以企業(yè)單項資產(chǎn)的成本為出發(fā)點，忽視了企業(yè)的獲利能力，而且在評估中很難考慮那些未在財務(wù)報表上出現(xiàn)的項目，如企業(yè)的管理效率、自創(chuàng)商譽、銷售網(wǎng)絡(luò)等。因此，一般情況下，不宜單獨運用成本法評估企業(yè)價值。

　　在具體運用成本法評估企業(yè)價值時，通常使用加和法。

第十一章 資產(chǎn)評估報告

第一節(jié) 資產(chǎn)評估報告的基本概念及基本制度

　　一、資產(chǎn)評估報告的基本概念

　�。ㄒ唬┵Y產(chǎn)評估報告

　　資產(chǎn)評估報告是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。

　　（二）資產(chǎn)評估報告書的作用

　　資產(chǎn)評估報告書有以下幾方面的作用：

　　1.它為被委托評估的資產(chǎn)提供作價意見。

　　2.資產(chǎn)評估報告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。

　　3.對資產(chǎn)評估報告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。

　　4.資產(chǎn)評估報告書是建立評價估檔案，歸集評估檔案資料的重要信息來源。

　�。ㄈ�）資產(chǎn)評估報告的種類

　　1.按資產(chǎn)評估的范圍劃分，資產(chǎn)評估報告書可分為整體資產(chǎn)評估報告書和單項資本評估報告書。

　　2.按評估對象不同劃分，資產(chǎn)評估報告書可劃分為資產(chǎn)評估報告書、房地產(chǎn)估價報告書、土地估價報告書等。

　　3.按評估報告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度劃分，資產(chǎn)評估報告可劃分為簡明評估報告和完整評估報告。

　　二、資產(chǎn)評估報告的基本要素

　　1.評估報告類型；

　　2.委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報告使用者

　　3.評估范圍和評估對象基本情況；

　　4.評估目的；

　　5.價值類型

　　6.評估基準(zhǔn)日；

　　7.評估假設(shè)和限制條件；

　　8.評估依據(jù)；

　　9.評估方法；

　　10.評估程序?qū)嵤┻^程和情況；

　　11.評估結(jié)論；

　　12.聲明；

　　13.評估報告日；

　　14.評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師簽章；

　　15.附件。

　　三、資產(chǎn)評估報告的基本制度

　　（一）資產(chǎn)評估報告基本制度的產(chǎn)生與發(fā)展

　�。ǘ�）資產(chǎn)評估報告書的基本內(nèi)容

　　1.資產(chǎn)評估報告書正文及相關(guān)附件的基本內(nèi)容。

　�。�1）資產(chǎn)評估報告書封面基本內(nèi)容。

　　（2）資產(chǎn)評估報告書摘要的基本內(nèi)容。

　　（3）資產(chǎn)評估報告書正文的基本內(nèi)容。

　　首部、緒言、委托方與資產(chǎn)占有方簡介、評估目的、評估范圍和對象、評估基準(zhǔn)日、評估原則、評估依據(jù)、評估方法、評估過程、評估結(jié)論、特殊事項說明、評估基準(zhǔn)日期后重大事項、評估報告法律效力、使用范圍和有效期、評估報告提出日期、尾部。

　　（4）備查文件的基本內(nèi)容。

　　2.資產(chǎn)評估說明的基本內(nèi)容。

　　（1）"評估說明封面及目錄"的基本內(nèi)容。

　�。�2）"關(guān)于評估說明使用范圍的聲明"的基本內(nèi)容。

　　（3）"關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明"基本內(nèi)容。

　　（4）"資產(chǎn)清查核實情況說明"的基本內(nèi)容。

　�。�5）"評估依據(jù)說明"基本內(nèi)容。

　�。�6）"各項資產(chǎn)及負(fù)債的評估技術(shù)說明"基本內(nèi)容。

　�。�7）"整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗證說明"基本內(nèi)容。

　　（8）"評估結(jié)論及其分析"的基本內(nèi)容。

　　3.資產(chǎn)評估明細(xì)表的基本內(nèi)容。

　　第二節(jié)　資產(chǎn)評估報告書的制作技能

　　一、資產(chǎn)評估報告書的制作步驟

　�。ㄒ唬┱�理工作底稿和歸集有關(guān)資料

　�。ǘ�）評估明細(xì)表的數(shù)字匯總

　�。ㄈ�）評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論

　�。ㄋ模┚帉懺u估報告書

　　二、資產(chǎn)評估報告書制作的技術(shù)要點

　　1.文字表達(dá)方面的技能要求。

　　2.格式和內(nèi)容方面的技能要求。

　　3.評估報告書的復(fù)核及反饋方面的技能要求。

　　4.撰寫報告書應(yīng)注意的事項。

　　三、資產(chǎn)評估報告書實例（參照教材P450－463）

　　第三節(jié)　國外資產(chǎn)評估報告簡介

　　一、評估報告的形式、格式與類型

　　二、評估報告主要內(nèi)容

　　每份書面不動產(chǎn)評估報告必須采用以下三種意見之一，并在報告中明確表示采用哪種意見：完整型評估報告、概述型評估報告或限制使用型評估報告。

　　三、評估師聲明

　　四、三種類型的評估報告的比較

　　完整型評估報告、概述型評估報告、限制使用型評估報告三種評估意見的根本區(qū)別在于所提供的信息的詳細(xì)程度的不同。

　　第四節(jié)　資產(chǎn)評估報告書的應(yīng)用

　　一、委托方對資產(chǎn)評估報告書的使用

　　二、資產(chǎn)評估管理機構(gòu)對資產(chǎn)評估報告書的運用

　　三、其他有關(guān)部門對資產(chǎn)評估報告書的運用

第十二章 注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德

第一節(jié)　注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德概述

　　一?/div>會計         

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