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賣房契約“四址”表意錯(cuò)誤能否構(gòu)成“重大誤解”
賣房契約“四址”表意錯(cuò)誤能否構(gòu)成“重大誤解”
張忠發(fā)
一、案情綜述
2002年8月6日上午，原告某供銷社因單位改制，將所屬公房14間棉花倉(cāng)庫(kù)和后排6間附屬機(jī)房公開(kāi)拍買出售。被告鄭某競(jìng)買獲得棉花倉(cāng)庫(kù)第14、13間和后排機(jī)房第6、5兩間，價(jià)款為13400元。原、被告在訂立“賣房契約”書(shū)寫(xiě)房屋“四至”時(shí)，北址界至表意為：“北至(從河邊起算)第13間和12間之間的人字梁止，后房隨前面房人字梁直線進(jìn)入東方垂檐滴水。”雙方簽約后，履行了各自的義務(wù)。當(dāng)日下午，被告將所購(gòu)房屋“四至”進(jìn)行核對(duì)清理，并在后排機(jī)房按契約劃定的界址，在第4間與第3間的隔墻一側(cè)進(jìn)行砌墻封堵。購(gòu)得后排機(jī)房4間的買受人李某知情后，請(qǐng)求縣派工作組進(jìn)行核對(duì)處理，經(jīng)工作組實(shí)地核實(shí)，后排機(jī)房房間設(shè)置與前房是錯(cuò)位的，原、被告簽約為后排房屋界址表意的“隨前面房人字梁直線進(jìn)入東方垂檐滴水”，按此劃定被告可獲得后排附屬機(jī)房6間中的三間還多而不是兩間，至使另一購(gòu)房戶所購(gòu)的四間房屋無(wú)法落實(shí)。為此，縣派工作組當(dāng)即進(jìn)行處理，但未獲成功。
嗣后，原告訴至法院，以原告書(shū)寫(xiě)“賣房契約”的筆誤，將后排附屬機(jī)房與他人連接的房間劃定的界址表意錯(cuò)誤，造成他人購(gòu)買的房間無(wú)法落實(shí)，應(yīng)屬民事行為上的“重大誤解”為由，請(qǐng)求法院依法變更。審理中，被告提出抗辯，認(rèn)為“賣房契約”中“四址”記載清楚明晰，各條款與實(shí)地吻合，不存在筆誤。按界至多出的一間屬“防火道”間，應(yīng)歸其所有，并同意補(bǔ)交600元，后經(jīng)調(diào)解未能達(dá)成協(xié)議。為此法院以原告對(duì)其出賣的房屋及其附屬建筑物“四址”應(yīng)當(dāng)清楚，出賣給被告房屋“四址”的書(shū)明中，關(guān)于房屋北至條款后面房屋的界址約定，不存在重大誤解;認(rèn)為是執(zhí)筆人誤寫(xiě)，致使雙方形成不公平交易，請(qǐng)求變更合同的理由于法不能成立，
本院不予采納，依照《合同法》的第五十四條一款一項(xiàng)、第三款，第一百三十三條之規(guī)定，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。該案判決后，原告向本院提出申訴，申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
二、剖案析疑
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是，由于原審原、被告共同簽訂的“賣房契約”中按前房北至界址劃定的后房界址表意錯(cuò)誤，造成另一購(gòu)房者買得的后排四間房屋無(wú)法落實(shí)。原審認(rèn)定“賣房契約”訂立的真實(shí)情況原告應(yīng)當(dāng)清楚，“重大誤解”不能成立。為此，就該一民事行為是否屬“重大誤解”，本人試作如下剖析。
原審認(rèn)為，原告作為房屋買賣合同的出賣方，對(duì)所屬房屋的四址這一顯而易見(jiàn)的情形和事實(shí)應(yīng)是清楚的。簽訂房屋買賣契約合同前，事先進(jìn)行了較長(zhǎng)時(shí)間的醞釀，對(duì)出賣房屋的座落、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格評(píng)定召開(kāi)了專門會(huì)議進(jìn)行磋商準(zhǔn)備。因此能夠認(rèn)定原、被告在訂立房屋買賣契約合同過(guò)程中，原告對(duì)其出賣的房屋附屬建筑物“四址”應(yīng)是清楚的，因此出賣給被告房屋的四址中，關(guān)于北址條款的約定不存在重大誤解。原告訴稱該合同中北至條款內(nèi)容的約定系執(zhí)筆人誤寫(xiě)，致使雙方形成不公平交易，請(qǐng)求變更合同的理由于法不能成立，所訴事實(shí)不予采納。被告依照“賣房契約”取得的合法房產(chǎn)，有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)管理、使用處置。故對(duì)原告要求變更合同條款及責(zé)令被告停止侵權(quán)、折除圍墻、恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《合同法》第五十條一款一項(xiàng)“因重大誤解訂立的;”、第三款“當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。”，第一百三十三條“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或第一文庫(kù)網(wǎng)者當(dāng)事人另有約定的除外�！敝�(guī)定，判決駁回原告清江供銷社的訴訟請(qǐng)求。 判決生效后，原告以原審判決駁回原告訴訟請(qǐng)求，不尊重原告所訴的客觀事實(shí)為由，向本院提出申訴申請(qǐng)?jiān)賹�。該案�?jīng)過(guò)再審，被告承認(rèn)，按照“賣房契約”北至界址劃定的表意，后
排機(jī)房是多出了一間，但不是本人故意所為，屬原告自身筆誤所造成，并表示為了了結(jié)此案，同意補(bǔ)交該間房屋的價(jià)款。后經(jīng)調(diào)解雙方自愿達(dá)成協(xié)議，并予兌現(xiàn)。
該案原、被告訂立的“買房契約”協(xié)議中，前房北至界址垂直延伸為后排房屋與他人房屋連接的界址，造成他人買受的四間房屋不能落實(shí)。對(duì)于這一明擺的事實(shí)本應(yīng)可以認(rèn)定為民事行為上的“重大誤解”，而原審仍以“明知”、“應(yīng)該清楚”，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示訂立的民事行為為由，認(rèn)定為重大誤解不能成立，雖有其認(rèn)定的依據(jù)，但仍有凝竇。為此本人從以下幾個(gè)方面談點(diǎn)見(jiàn)解，看看能否起到釋凝的作用。
從法理上看，民事行為上的“重大誤解”，是指一方因自己的過(guò)錯(cuò)而對(duì)合同的內(nèi)容等發(fā)生誤解，而從事了的民事行為。誤解直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。誤解既可以是單方面的誤解，也可以是雙方的誤解。誤解通常有下列特征：
一是誤解是指當(dāng)事人對(duì)民事行為的內(nèi)容等發(fā)生認(rèn)識(shí)的錯(cuò)誤。在重大誤解的情況下，當(dāng)事人所表示出來(lái)的意思與其內(nèi)心意思是相符合的，只是其內(nèi)心意思本身因發(fā)生誤解而與真實(shí)情況不符，也就是說(shuō)，誤解從本質(zhì)上說(shuō)是指當(dāng)事人內(nèi)心意思的缺陷，由于這種缺陷使當(dāng)事人從事的行為后果與自己的真意相悖。
誤解與表示錯(cuò)誤是兩個(gè)不同的概念。表示錯(cuò)誤，是指表意人因某種原因未能準(zhǔn)確地表達(dá)其內(nèi)心意思，或表達(dá)出來(lái)的意思與其內(nèi)心意思不相符合。例如，本案原告出售給被告的房屋，前排棉站倉(cāng)庫(kù)兩間和后排配套附屬機(jī)房?jī)砷g，執(zhí)筆表意人誤認(rèn)為前后房間是平行的(實(shí)際是錯(cuò)位的)，故以被告買受前房的第二間，與他人買受的第三間連接點(diǎn)的人字梁，以垂直進(jìn)入東方垂檐滴水的表意，作為被告所購(gòu)后房與他人房屋連接的界址，造成被告多得一間房屋。可見(jiàn)在表意錯(cuò)誤的情況下，當(dāng)事人內(nèi)心意思本意是想劃斷賣與被告兩間附屬房屋的界址，本身并沒(méi)有缺陷，
只是書(shū)寫(xiě)界址的表意上發(fā)生錯(cuò)誤，使被告在誤解的情況下，按界址劃定的界至進(jìn)行砌墻封堵，可見(jiàn)當(dāng)事人的外表意是符合其內(nèi)心的真實(shí)意思的，只是其內(nèi)心真實(shí)意思與文字表意發(fā)生了缺陷。這種表意錯(cuò)誤，我國(guó)現(xiàn)實(shí)民事立法還未作專門規(guī)定，在現(xiàn)階段通常將表意上的錯(cuò)誤作為重大誤解來(lái)處理。
二是誤解是基于內(nèi)容的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤而發(fā)生的民事行為。誤解必須是對(duì)民事行為的內(nèi)容發(fā)生了誤解，并導(dǎo)致民事行為的訂立，從而使當(dāng)事人能主張撤銷的民事行為。誤解當(dāng)事人是可主張撤銷的，但又是有條件的，如對(duì)訂約的動(dòng)機(jī)發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí);對(duì)標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值發(fā)生錯(cuò)誤認(rèn)識(shí);對(duì)某些用語(yǔ)發(fā)生錯(cuò)誤，但不影響合同的性質(zhì)和內(nèi)容的，一般不應(yīng)作為重大誤解來(lái)處理。這里所指民事行為的內(nèi)容發(fā)生認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，主要是指對(duì)合同主要條款發(fā)生認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤。如本案“賣房契約”中，原告賣與被告后排兩間附屬機(jī)房所標(biāo)明的界址應(yīng)屬主要條款。由于界址文字表意內(nèi)容認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，導(dǎo)致原告買與另一購(gòu)房者的一間房屋不能落實(shí)，而使被告意外地獲得他人一間房屋，被告雖無(wú)故意侵占他人房屋的過(guò)錯(cuò)，但仍屬民事行為上的不當(dāng)?shù)美�，依法�?yīng)予返還另一購(gòu)房人。
三是誤解直接影響到當(dāng)事人所應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。本案就是因?yàn)橹饕獥l款文字表意上的錯(cuò)誤，致使該一民事行為產(chǎn)生重大誤解，導(dǎo)致當(dāng)事人享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)上的不公平。 正是由于當(dāng)事人對(duì)民事行為內(nèi)容發(fā)生認(rèn)識(shí)上的錯(cuò)誤，并基于這種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)而發(fā)生的民事行為，必然會(huì)影響到其所享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，因此才能稱為“重大誤解”。在大多數(shù)情況下，誤解會(huì)給誤解方造成一定的損失，法律正是從保護(hù)意思表示不真實(shí)的誤解方的利益出發(fā)，才允許其撤消或變更民事行為。
審理此類案件時(shí)，還應(yīng)準(zhǔn)確把握“重大誤解”構(gòu)成的條件�！爸卮笳`解”的認(rèn)定，是應(yīng)符合一定條件的，否則不能構(gòu)成并產(chǎn)生使民事行為變更或撤消的法律后果。
其一，必須是表意人因?yàn)檎`解的意思表示。首先，表意人要將其意思表示表達(dá)出來(lái)，否則無(wú)從評(píng)價(jià)該表意是否存在著誤解。其次，表意人的意思表示必須是因?yàn)檎`解所造成的，即表意人的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)與其意思表示之間具有因果關(guān)系。如本案就因在訂立“賣房契約”劃定界址表意上的錯(cuò)誤，致使被告無(wú)償獲取他人一間房屋，造成這種不公平的交易后果。
其二，必須是對(duì)民事行為的內(nèi)容等發(fā)生了重大誤解。在法律上，一般的誤解并不都能使民事行為撤銷。我國(guó)司法實(shí)踐認(rèn)為，必須是對(duì)民事行為的主要內(nèi)容發(fā)生誤解的情況下，才能影響當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)，并可能使誤解一方的民事行為目的不能達(dá)到。若僅僅是民事行為非主要內(nèi)容發(fā)生誤解，不影響當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，就不應(yīng)作為“重大誤解”。
三是，誤解是誤解方自己的過(guò)錯(cuò)造成的，而不是因?yàn)槭艿剿说钠垓_或不正當(dāng)影響造成的。在通常情況下，都是由表意人的過(guò)失行為造成的，即由其不注意、不謹(jǐn)慎造成的。如本案造成的“重大誤解”完全是由于原告書(shū)寫(xiě)界址表意上的錯(cuò)誤，簽訂契約前被告并不知情。契約生效后，被告誤認(rèn)為買賣成交的結(jié)果就是如此。由此可見(jiàn)，善意的誤解完全是由自己的原因造成的。如果是因他人故意捏造虛假事實(shí)使一方陷入錯(cuò)誤，則屬于欺詐而不是“重大誤解”。
四是，誤解是誤解一方非故意行為。如果表意人在訂約時(shí)故意保留其真實(shí)的意思，或者明知自己對(duì)合同發(fā)生誤解而仍然與對(duì)方訂立合同，均表明表意人希望追求其意思表示所產(chǎn)生的效果。在此種情況下并不存在意思表示不真實(shí)的問(wèn)題，因此不能按“重大誤解”處理。
三、掩卷沉思
該案經(jīng)過(guò)三次審理，一次是原告主體設(shè)立不當(dāng)撤訴，二次是原告訴訟請(qǐng)求不當(dāng)(原告不應(yīng)主張變更而應(yīng)主張撤銷)判決駁回，最后一次是原告向法院申訴后，法院決定再審才經(jīng)調(diào)解了結(jié)此案。一項(xiàng)簡(jiǎn)單的“重大誤解”民事行為幾經(jīng)訴訟才予了結(jié)，不得不引起我們的深思，本人也因此有感而發(fā)。
應(yīng)當(dāng)明確，民事行為“重大誤解”的認(rèn)定，是有其法定表現(xiàn)特征和構(gòu)成條件的。正確把握認(rèn)準(zhǔn)其表現(xiàn)特征和構(gòu)成條件，堅(jiān)持就案析法，剖案析凝，就能有效地避免出現(xiàn)本應(yīng)是“重大誤解”而不會(huì)以一般誤解來(lái)處理。
就本案而言，審理結(jié)果上并未出現(xiàn)失誤，但從司法為民的目的和司法公正的社會(huì)效果出發(fā)，也應(yīng)直得我們反思。從《民法通則》第五十九條，《合同法》第五十四條，這兩個(gè)法條條款內(nèi)容來(lái)看，都規(guī)定了“重大誤解”當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤消和變更。特別是《合同法》條款明文規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷”，這些規(guī)定當(dāng)事人起訴時(shí)不知情或不完全知曉的情況下起訴的，我們不能輕易地啟動(dòng)訴訟程序，機(jī)械地依法進(jìn)行居中裁判，而應(yīng)當(dāng)體恤群眾的痛楚，因此法院在審查立案時(shí)就應(yīng)告知當(dāng)事人，如何適法和書(shū)寫(xiě)起訴狀中的訴訟請(qǐng)求，就可以避免當(dāng)事人徒勞無(wú)功，造成多次訴訟，浪費(fèi)訴訟成本。
目前我國(guó)仍處在經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌、改制的重要?dú)v史時(shí)期，國(guó)有資產(chǎn)采用公開(kāi)拍賣方式出售，仍是被改制單位清資統(tǒng)籌進(jìn)行再分配的重要手段。如該案原告公開(kāi)拍賣公有房屋，因工作不慎交易中出現(xiàn)民事行為上的“重大誤解”，經(jīng)自身努力無(wú)力糾正的情況下，對(duì)此明擺的事實(shí)，原告兩次向法院起訴仍未解決，耗費(fèi)訴訟成本姑且不說(shuō)，而就其因“重大誤解”造成另一買受人獲取的權(quán)益不能兌現(xiàn)，也應(yīng)引起我們的重視和反思。
可以設(shè)想，假如第一次當(dāng)事人向法院起訴時(shí)，我們的工作人員就很負(fù)責(zé)任地向當(dāng)事人清楚析法，就不會(huì)出現(xiàn)第一次撤訴、第二次判決駁回糾紛仍未解決的局面。所以從當(dāng)事人向法院提起訴訟之日起的每一步，我們不僅要滿腔熱情過(guò)細(xì)地做好服務(wù)訴訟的工作，而且要把“司法公正”與便民、利民有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，在確保案件審理上公正的同時(shí)，應(yīng)在為民排憂解難，力爭(zhēng)“官了民也了”上很下功夫，以此夯牢法院司法為民的思想根基，為構(gòu)建我國(guó)良好和諧的社會(huì)環(huán)境提供有效的優(yōu)質(zhì)司法服務(wù)。
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