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淺談房屋抵押權(quán)和其他權(quán)利實(shí)現(xiàn)時(shí)的沖突及解決論文
摘要:為充分發(fā)揮物的作用,在現(xiàn)實(shí)生活實(shí)踐中,數(shù)個(gè)房屋抵押權(quán)或者抵押權(quán)和其他相關(guān)權(quán)利共存于同一房屋上的現(xiàn)象并不少見。由此導(dǎo)致了抵押權(quán)之間或抵押權(quán)和其他權(quán)利之間在實(shí)現(xiàn)時(shí)的沖突。房屋抵押權(quán)之間或房屋抵押權(quán)和其他權(quán)利之間的沖突問題具有重要的社會(huì)意義。
關(guān)鍵詞:抵押權(quán);實(shí)現(xiàn);沖突
房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)中的沖突即指在實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)過程中,同一房屋上既存的抵押權(quán)和其他債權(quán)、租賃權(quán)、承租權(quán),因該房屋價(jià)值有限,所產(chǎn)生的權(quán)利效力及實(shí)現(xiàn)時(shí)的優(yōu)先權(quán)問題。規(guī)范房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方法和途徑,對(duì)加強(qiáng)依法治國和實(shí)現(xiàn)和司法統(tǒng)一有重要的示范作用。
一、 房屋抵押權(quán)之間的沖突和實(shí)現(xiàn)
在法律實(shí)踐中,房屋抵押權(quán)之間的沖突可以分為再抵押和重復(fù)抵押兩種情形。
1.再抵押
再抵押即在同一房屋的部分價(jià)值設(shè)定抵押權(quán)后,再在其剩余價(jià)值上設(shè)定其他抵押權(quán),但是擔(dān)保債務(wù)的全額不得超過設(shè)定抵押權(quán)的房屋的總價(jià)值。
我國《擔(dān)保法》明文肯定了再抵押的法律效力。再抵押充分體現(xiàn)了物盡其用的原則,有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)物的充分合理利用,為物權(quán)人融資提供了盡可能多的方法和手段,是一種極其有利于民事主體的制度。
2.重復(fù)抵押
重復(fù)抵押即對(duì)同一房屋的全部?jī)r(jià)值設(shè)定抵押權(quán)后,又將同一房屋與其他抵押人設(shè)定擔(dān)保。重復(fù)抵押權(quán)中,同一房屋有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人和數(shù)個(gè)抵押關(guān)系,最終導(dǎo)致同一房屋所擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋本身的價(jià)值。
我國不承認(rèn)重復(fù)抵押權(quán)的效力。物權(quán)法中對(duì)重復(fù)抵押沒有規(guī)定,但《擔(dān)保法》否定重復(fù)抵押的效力。在我國,理論界存在肯定和否定兩種觀點(diǎn)。我認(rèn)為對(duì)重復(fù)抵押權(quán)的效力要依據(jù)債權(quán)的主體和性質(zhì)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于普通債權(quán)可以肯定重復(fù)抵押權(quán)的效力,理由如下:
(1)民事立法本意是對(duì)抵押權(quán)人的權(quán)利進(jìn)行充分的保護(hù),而允許重復(fù)抵押權(quán)有利于對(duì)抵押權(quán)人的利益進(jìn)行充分的保護(hù)。
(2)抵押權(quán)的價(jià)值本身難以精確確定。市場(chǎng)瞬息萬變,抵押物的價(jià)值也在不斷的變化。
(3)實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)因?qū)Φ盅何锏膬r(jià)值估價(jià)不當(dāng)或市場(chǎng)行情變化,最終由再抵押轉(zhuǎn)化為重復(fù)抵押。另外,對(duì)于某些涉及公共財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的債權(quán)不能適用重復(fù)抵押。在此僅以銀行債權(quán)為例解釋說明。銀行債權(quán)涉及國家財(cái)產(chǎn),如果允許適用重復(fù)抵押,則可能導(dǎo)致銀行內(nèi)部人員和外部人員相互勾結(jié),多次重復(fù)抵押,套出銀行貸款。這將造成銀行不良資產(chǎn)擴(kuò)大和國家財(cái)產(chǎn)流失的嚴(yán)重后果,最終危及國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和穩(wěn)定。
在國外,理論界傾向于承認(rèn)多重抵押的效力。主要表現(xiàn)為,雖然國外主要立法沒有明確規(guī)定,但理論界多數(shù)認(rèn)同重復(fù)抵押。原因有以下幾點(diǎn):
(1)出于對(duì)意思自治原則的尊重。既然雙方當(dāng)事人在彼此知道重復(fù)抵押權(quán)的情況下,簽訂重復(fù)抵押合同,表明當(dāng)事人愿意承擔(dān)重復(fù)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家的實(shí)踐中,抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)債權(quán)中主要起心理上的保障作用。
(3)為民事主體融資提供方便。現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),融資對(duì)社會(huì)生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起重要作用,法律制度作為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的上層建筑,要體現(xiàn)現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。
二、抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突
抵押權(quán)首先是擔(dān)保物權(quán),是以確保債務(wù)清償為目的的物權(quán),以物的交換價(jià)值為內(nèi)容,不是利用標(biāo)的物本身的權(quán)利,而是專以取得標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利,所以,標(biāo)的物本身雖然已經(jīng)毀損、滅失,而代替該標(biāo)的物的交換價(jià)值仍存在的話,該權(quán)利即移轉(zhuǎn)到該代替物上。而租賃權(quán),是以支配物的使用價(jià)值為內(nèi)容,標(biāo)的物本身的瑕疵直接影響權(quán)利的行使,租賃權(quán)本身是通過債權(quán)合同取得,其性質(zhì)應(yīng)是債權(quán),但為保護(hù)承租人的利益,法律賦予租賃權(quán)以物權(quán)性,即債權(quán)的物權(quán)化,“買賣不破租賃”的法諺充分體現(xiàn)了租賃權(quán)的物權(quán)性。
三、房地產(chǎn)抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突
法律不禁止抵押物的出租,也不禁止出租物的抵押。當(dāng)房地產(chǎn)租賃合同的租期在主債務(wù)清償期屆滿前屆滿,則租賃不論在前在后,均不影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn),不發(fā)生承租權(quán)與抵押權(quán)沖突問題。而當(dāng)租期內(nèi)抵押權(quán)人有權(quán)主張抵押權(quán)的,則必然發(fā)生抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突。此種權(quán)利沖突,應(yīng)作怎樣的價(jià)值判斷,應(yīng)視具體情況而定:
1.先抵押后出租情況下的權(quán)利沖突
由于抵押不轉(zhuǎn)移抵押物的占有、抵押物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移,仍屬于抵押人,因而允許抵押房屋出租不僅在法律上是可行的,而且抵押房屋出租更有利于發(fā)揮物的使用價(jià)值,更有利于保證債權(quán)實(shí)現(xiàn)。如果實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)造成承租人損失,則視抵押人和承租人的過錯(cuò)狀況而定,如抵押人書面告知承租人租賃房屋(抵押物)已抵押的,抵押人無過錯(cuò),承租人明知故租,應(yīng)自行承擔(dān)損失;如抵押人未書面告知租賃房屋已抵押的,抵押人應(yīng)承擔(dān)承租人的損失。
2.先出租后抵押情況下的權(quán)利沖突
當(dāng)租期內(nèi)抵押權(quán)人有權(quán)主張抵押權(quán)時(shí),必然產(chǎn)生權(quán)利沖突。抵押人欲將出租房屋用于抵押時(shí),應(yīng)履行書面告知承租人的義務(wù):出租房屋將用于抵押,此時(shí)承租人無權(quán)表示異議,未告知的,也不影響既存租賃合同的效力;抵押人告知承租人意在促使承租人關(guān)注即將發(fā)生的抵押,以便為另租房屋早作打算。
四 預(yù)告登記與抵押權(quán)等級(jí)的沖突及解決
當(dāng)事人之間簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同,并依法進(jìn)行了登記,根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定,應(yīng)當(dāng)屬于該條“簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)協(xié)議”所指范圍,其與房屋買賣合同一樣,也是為了保障將來物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn),都可向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記,這兩種預(yù)告登記雖然實(shí)現(xiàn)的物權(quán)性質(zhì)不同,但兩種權(quán)利彼此獨(dú)立,不存在相互沖突的問題,先登記一方擁有必然的優(yōu)先權(quán),且不經(jīng)先登記一方同意,其后權(quán)利均無法實(shí)現(xiàn)。
參考文獻(xiàn):
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