房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)心得范文
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于2008年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí),雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時(shí)間,但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀:簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)的幾個(gè)季節(jié)。春天:前幾年房地產(chǎn)最火熱的時(shí)代,排隊(duì)購(gòu)房,
深夜開盤,炒房熱,靠的是政策的優(yōu)越;秋涼,現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時(shí)期,三級(jí)市場(chǎng)洗牌,購(gòu)房者的觀望,投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬:房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會(huì)來臨?怎樣面對(duì)?是保持原價(jià)還是降價(jià),降多少等,如果兩三年不買房,房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%,怎樣看待?怎樣決策?房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么?消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí),我們的對(duì)策之一要加強(qiáng)成本管理,將成本管理細(xì)節(jié)深化,投入增加了,收入降低了、利潤(rùn)壓縮了,必須向成本管理要效益,成本管理顯得尤為重要,是未來企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在:項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、工程管理之上,建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要,采購(gòu)供方的選擇和現(xiàn)場(chǎng)的管理都與成本有關(guān)聯(lián),動(dòng)態(tài)管理的糾偏,責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié),設(shè)計(jì)變更和簽證是成本管理的一個(gè)重要組成部分,設(shè)計(jì)變更具體在變更投入是否合理,有的直接影響銷售,變更要考慮盈利,銷售好又快,變更的成本盈利就在其中,反之就是成本虧損,對(duì)設(shè)計(jì)變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源,選擇什么樣的乙方,怎樣的品牌定位,這些都是公司基于市場(chǎng)狀況而定的,還有公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定,目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系,都要考慮進(jìn)去。
一、成本管理分三個(gè)方面:目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本:整個(gè)項(xiàng)目需有明確的目標(biāo),花多少錢、建多少棟樓,定格什么樣的層次水平,服務(wù)對(duì)象是哪個(gè)階層,尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場(chǎng)的變化和材料價(jià)格的變化作出分析,關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定,有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。
2、動(dòng)態(tài)成本:怎樣控制成本的風(fēng)險(xiǎn),建立有效的管理體系,主要落實(shí)到每個(gè)點(diǎn)面去,要管理好每個(gè)點(diǎn)面,怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去,花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn),這些只有通過計(jì)算才能看得出來。成本與財(cái)務(wù)接軌的問題,怎樣去結(jié)算成本,分期分批的界面在哪里,成本的盈利在哪里,怎樣體現(xiàn)出來,都是動(dòng)態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本:責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部分,通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的'設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn),責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平,加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通,形成分工負(fù)責(zé),有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系,體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式:
根據(jù)成本的科目對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明,包括控制內(nèi)容,控制要點(diǎn)和手段,形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類,將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單:將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門,以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計(jì):開發(fā)設(shè)計(jì)部門落實(shí)成本目標(biāo)。
3、招標(biāo):采購(gòu)部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。
4、簽約:簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。
5、履約:項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定:a、投資管控型b、戰(zhàn)略管控型c、運(yùn)營(yíng)管控型d、職能管控型e、矩陣式管控型f、項(xiàng)目管理型。
二、確定考核成本的可行性:
實(shí)施方案設(shè)計(jì)是這方面的重點(diǎn),設(shè)計(jì)圖出來后要把資金框死在這個(gè)范圍內(nèi),設(shè)計(jì)主體圖紙出來后要概算出成本的范圍,投資回報(bào)率的計(jì)算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性:
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的,整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整,開發(fā)計(jì)劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去,只能有限制的調(diào)整,不能隨意調(diào)整,不能無限制的調(diào)整,會(huì)影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
"三大紀(jì)律":結(jié)果導(dǎo)向:保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過程導(dǎo)向:開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向:實(shí)施過程中圖紙管理。
"八項(xiàng)注意":注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場(chǎng)管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理》,由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計(jì)管理:
是企業(yè)管理核心資源,核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力:政策把控、資金供應(yīng)、成本控制,獲力能力。我們的機(jī)構(gòu):管理結(jié)構(gòu)、管理層級(jí)、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制:決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼,放眼世界,面對(duì)未來,開動(dòng)腦筋,運(yùn)用聰明才智,大膽地創(chuàng)新,作好土地規(guī)劃,充分利用好土地資源。
二、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)管理:
要做好研究,基地環(huán)境,政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境,獲利模式的研究工作,確定目標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)工期要求合理利用,設(shè)計(jì)合同是決定設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度的關(guān)鍵,必須慎重的考慮和思考。設(shè)計(jì)限額不要拿結(jié)構(gòu)說事,樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵,關(guān)系重大,不能隨意變更或更改,要通過精確計(jì)算對(duì)照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定,只能跟蹤設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾和使用功能,室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán),只要能基本通過就行。符合性、功能性,完整性的評(píng)審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。
三、設(shè)計(jì)成本內(nèi)控責(zé)任分析:設(shè)計(jì)管理、成本管理。
1、設(shè)計(jì)管理分概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容:項(xiàng)目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容:成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計(jì),限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容:概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本估算,施工圖設(shè)計(jì)階段編制成本測(cè)算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容:資金投入、總量、峰值,資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。
四、設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制:
1、原則性評(píng)審包括:a符合宗地規(guī)劃指標(biāo);b符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評(píng)審包括:a有效性:滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計(jì)深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求b完整體:藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計(jì)算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評(píng)審包括:a投資控制:限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、方便工程發(fā)包b缺陷防范:功能缺陷、專業(yè)交叉出錯(cuò)。
4、設(shè)計(jì)上功能缺陷防治:主要以示圖來說明。a、公共空間:防墜落、防攀爬,尺度適中,流線便捷。b、私人空間:門窗開啟不便或打架�？蛷d、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置,廚房操作流線不合理,衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能,衛(wèi)生間私密性差,生活陽臺(tái)水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。c、陽臺(tái)防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí),房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問,是值得研究和探討的,在激勵(lì)地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,要想我們的企業(yè)立足于不敗之地,必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)與成本管理,尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作,要做好成本管理核算,把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去,樹立品牌,向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí),要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
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