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產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋面積縮水應(yīng)如何處理？論文
案情簡介：
２０００年６月，被告華為開發(fā)公司建設(shè)新元小區(qū)，需拆遷原告食品公司部分房屋，為此，雙方簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議書一份，約定原告回遷門面房２６２m2，其中：包括民族路（東西向），新元小區(qū)公園（小區(qū)南大門）入口轉(zhuǎn)角處門面房。２０００年９月１日，原被告就回遷門面房又簽訂《房屋銷售合同》一份，約定原告預(yù)購被告開發(fā)的新元小區(qū)房公園轉(zhuǎn)角處１號(hào)、２號(hào)門面房，建筑面積60.78m2，單價(jià)1680元/m２，合計(jì)價(jià)款人民幣102110元。實(shí)際面積與暫測(cè)面積差超過暫測(cè)面積的正負(fù)5％時(shí)，每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按面積調(diào)整。以及相關(guān)的權(quán)利義務(wù)。合同附示意圖一份，載所購房屋方位為新元小區(qū)公園（小區(qū)南大門）入口轉(zhuǎn)角處１號(hào)、２號(hào)。合同經(jīng)雙方簽字蓋章生效。原告按約付清購房款人民幣102110元。同時(shí)，該小區(qū)２號(hào)樓門面房亦相繼對(duì)外預(yù)售。其中，同年１１月，被告與盧某簽訂的２號(hào)樓３５號(hào)門面房買賣合同后，附有房屋平面圖，顯示３５號(hào)以西相鄰的門面房即為公園入口轉(zhuǎn)角處門面房，呈內(nèi)彎圓弧狀。此后，被告委托江蘇華豐建筑設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)繪制了“新元小區(qū)詳規(guī)調(diào)整圖”。對(duì)房屋和公園大門規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整。同年６月１２日，被告召集原告開會(huì)，通報(bào)規(guī)劃調(diào)整后的規(guī)劃方案，可能導(dǎo)致原告回遷房面積減少的情況。該會(huì)議記錄載明；“徐某（被告方副經(jīng)理）：….根據(jù)市規(guī)劃的要求，考慮新元小區(qū)的寶塔與謝眺樓視線走廊，對(duì)我新元小區(qū)南大門入口處的物業(yè)管理用房進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整的范圍基本保持原樣不變，去掉轉(zhuǎn)角處的一個(gè)三角形的拐角，可能造成食品公司回遷房的面積減少。為此，請(qǐng)食品公司能理解，關(guān)于減少的部分面積，如何處理，待房屋建成后，再做商訂�！蓖跄常ㄔ称饭痉ǘù砣耍骸耙�(guī)劃調(diào)整，但涉及到我公司回遷的門面房面積減少，到底減少多少目前數(shù)據(jù)還沒有得出來，如果減少的門面房面積，今后在計(jì)算上，我們不能按文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，要給我們虧損企業(yè)加大補(bǔ)償，給予彌補(bǔ)�！笔潞�，被告調(diào)整了公園入口轉(zhuǎn)角處１號(hào)、２號(hào)右邊依次是2號(hào)樓的36號(hào)、35號(hào)門面房（此前，平面圖顯示1號(hào)、2號(hào)右邊即為2號(hào)樓35號(hào)門面房，無36號(hào)門面房），左邊是上二樓的樓梯間通道。隨后，被告將36號(hào)門面房以每平方米人民幣7472.33元的價(jià)格預(yù)售給第三人周某，雙方簽訂《房屋購銷合同》一份，原告發(fā)現(xiàn)自己所回遷的1號(hào)、2號(hào)門面房的建筑面積明顯不足，且在1號(hào)、2號(hào)門面房與2號(hào)樓35號(hào)門面房之間出現(xiàn)了36號(hào)門面房，遂找被告，經(jīng)房屋測(cè)繪部門測(cè)量的3號(hào)裙樓的底層1號(hào)2號(hào)門面房建筑面積為40.27m2，2號(hào)樓36號(hào)門面房建筑面積為44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起訴，要求按市場(chǎng)價(jià)賠償減少20.51m2面積的損失。
處理結(jié)果：
審理認(rèn)為：被告是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的企業(yè)，在開發(fā)新元小區(qū)中，需要拆遷原告的房屋，與原告簽訂了房屋拆遷安置協(xié)議，原告回遷被告擬開發(fā)的部分門面房。雙方就回遷的門面房位置及價(jià)格等事宜又簽訂了一份購房合同，該份合同實(shí)際上是具有拆遷利益補(bǔ)償性質(zhì)的合同。合同約定了回遷門面房的具體位置、價(jià)款、付款、交房期限，以及違約責(zé)任等內(nèi)容，雙方意思表示真實(shí)，又不違反法律規(guī)定，該份合同有效。合同簽訂后對(duì)雙方均有拘束力，雙方應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，按照合同約定全面履行確定的義務(wù)。被告應(yīng)當(dāng)向原告交付合同約定的60.78m2面積門面房，在合同履行中，被告調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，在2號(hào)樓35號(hào)門面房與3號(hào)裙樓公園入口轉(zhuǎn)角處1號(hào)、2號(hào)門面房之間設(shè)計(jì)了朝向民族路36號(hào)門面房，如不增建，被告在實(shí)際履行合同中可以使1號(hào)、2號(hào)門面房建筑面積達(dá)到或超過60.78m2，滿足原告要求，實(shí)現(xiàn)合同目的，而被告建造了36號(hào)門面房，并將該房出售給第三人，原告房屋面積減少20.51m2，致使原告預(yù)購60.78m2面積房屋的合同目的及足額回遷的預(yù)期利益不能實(shí)現(xiàn)，被告主觀上存在違反合同的惡意，客觀上造成原告經(jīng)濟(jì)損失，應(yīng)予賠償。被告調(diào)整房屋規(guī)劃設(shè)計(jì)方案后，雖然通知了原告，但原告要求加大補(bǔ)償，被告亦認(rèn)同可以協(xié)商，雙方未達(dá)成協(xié)議，雙方對(duì)面積不足處理約定不明。根據(jù)合同約定實(shí)際面積與暫測(cè)面積差超過暫測(cè)面積的正負(fù)5％時(shí)，每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)總金額按實(shí)調(diào)整，應(yīng)理解為雙方
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